Як позначилася криза елітної нерухомості і чого очікувати покупцям?

Портал Poselkispb.ru зустрівся з Олександром Русаковим, президентом компанії Parabola Group, і поговорив на тему елітної заміської нерухомості. Що з себе представляє арт-концепція стосовно до котеджних селищ? Як позначилася криза на преміум-класі, і яких змін чекати покупцям у цьому сегменті ринку?

- Скільки всього у вас зараз проектів у портфелі, і на якій стадії перебуває кожен з них?

- На даний момент наша компанія реалізує три проекти. Це «Лукомор'я», «Смарагдове місто» і «Хутір поблизу Ізвара». «Лукомор'я» в завершальній стадії, «Смарагдове місто» на стадії активного будівництва, «Хутір поблизу Ізвара» на початковій стадії. Ще три проекти ми плануємо запустити навесні і подивитися, як ринок їх зустріне. Всі вони розробляються як арт-селища і будуть належать до елітного і бізнес-класу.

- А як виникла ідея створювати подібні концептуальні селища?

- Щоб будь-який проект мав успіх, у нього повинна бути якась родзинка, яка зможе залучити потенційного покупця. Важко придумати щось нове, і ми звернулися до вічних цінностей - мистецтву та культурі. Так народилася концепція арт-селищ. Ми вирішили об'єднати людей, змусити їх спілкуватися, щоб сусіди добре знали один одного, перебували в дружніх відносинах. Для цього потрібна загальна ідея, яка б усіх змогла згуртувати. Наприклад, в «Лукомор'я» створений арт-клуб, в якому виступають поети, виставляється живопис.

Ми вибираємо легенду і відображаємо її в назві проекту, а потім починаємо розвивати. «Лукомор'я» - це казки Пушкіна. Створити якусь особливу атмосферу, нехай будуть навіть легкі натяки на позначену тему: скульптури у вигляді персонажів, дитячі майданчики, покажчики, огорожі.

«Смарагдове місто» знайомий кожному з дитинства завдяки повісті про країну Оз і чарівника Гудвіна. Це доріжки з жовтого цегли, стилізована дитячий майданчик. Ми намагаємося грати з цією темою.

«Хутір поблизу Ізвара» - відсилає нас до Гоголя, Реріху, і всьому, що може бути з ними пов'язано.

- Чи багато хто котеджі вже заселені в Лукомор'я?

- Селище повністю побудований, і являє собою 102 будинки, з яких на сьогодні вже 65 заселені, а інші знаходяться в стадії обробки. Я думаю, що до наступного літа вже велика частина «Лукомор'я» буде обжита. У продажу залишилося всього 7-8 будинків.

- Досить обмежена кількість людей готові жити в арт-селищах. Як вам здається, не закінчаться рано чи пізно покупці?

- Наші заміські селища - продукт преміум-класу, та їх арт-концепція - це лише приємний бонус. Адже крім комфортного заміського проживання ми даємо людям певну атмосферу життя, соціальне середовище. У «Лукомор'я» це - заповідна лісопаркова зона, дитячий ігровий майданчик з фігурами з Пушкінських творів. У «Хуторі поблизу Ізвара»-дерев'яні будинки ручної рубки, огорожі-тини, унизані горщиками, криниця-журавель з найчистішої джерельною водою. Основна ідея селищ ненав'язлива. Ніхто не змушує ходити в спеціальних костюмах і шапочках, ніякої напруги або тиску. Арт-концепція не є основним чинником для покупки.

Всі наші майбутні проекти будуть розвиватися в рамках арт-концепцій. Ми будемо шукати ідеї, намагатися їх втілювати і розвивати. Це наша фішка!

- Чи можна вже сказати, що криза вже пройдений і ринок відновлюється? Чи повертається попит?

- Ми, швидше, реалісти, схильні до песимізму. Вважаємо, що ситуація ще не вирівнюється, сподіваємося, що і погіршуватися вона не буде. Так що на поліпшення поки особливо не розраховуємо. Тому свої нові проекти не поспішаємо виводити на ринок, як це могли дозволити собі робити раніше. Тепер кожен об'єкт готуємо більш ретельно.

- У кризу найменше попит падає на житло елітного класу. Чи позначилася криза на темпах продажів, попит і ціни ваших проектів?

- Дуже сильно! Сформована фінансово-економічна ситуація мала вплив на попит, ціни, очікування та перспективи. Нам довелося урізати апетити, і всі чітко зважити. Можливо, є й позитивні моменти в кризі, тому що компанії усвідомили ті помилки, які раніше девальвувалися і не помічалися.

Попит значно скоротився. Коли хтось говорить про процентні співвідношеннях, то це не правда. Попит упав у рази: за різними сегментами до 10 разів. Це катастрофа.

Якщо говорити про 2009 рік, то у нас постраждали абсолютно всі сегменти, і найбільше - проекти, що перебувають на початковій стадії будівництва. А ось селище «Лукомор'я» пережив минулий рік без особливих втрат.

Є криза економічна, а є криза довіри, коли всі перестають один одному довіряти. Усі думають: якщо погано у мене, у інших як мінімум не краще, а швидше за все навіть гірше. Тому ми перестали виконувати якісь зобов'язання у борг або з відстроченням платежів. Всі звикли працювати або за живі гроші, або давати дисконт, але в найкоротші терміни отримувати розрахунок. У нинішніх умовах ці варіанти набагато більш прийнятні, ніж призначення максимальних цін при тривалій розстрочення. Так зараз практично ніхто не працює. Взагалі, увесь 2009 рік пройшов під знаком недовіри.

Я не можу сказати, що на ринку настав повний штиль. Продажі були, але вкрай мало. Їх можна сміливо назвати епізодичними, а не систематичними. Неможливо було прив'язати їх до якихось погодних або інших умов, провести аналогій: чому сьогодні купили, а вчора немає. Незрозумілі такі покупки. Причому це стосується знову ж таки до всіх сегментів.

А ось 2010 нас радує. Він оживив інтерес і до тих селищам, які ми тільки презентували, і до тих, що перебувають у завершальній стадії. На «Лукомор'я» попит був навіть протягом 2009 року, а зараз він тільки наростає. Ми розраховуємо за 2011 і 2012 роки остаточно реалізувати цей проект.

- А яка ситуація з цінами?

- У рублях ціни залишилися на докризовому рівні. За 2009 рік падіння сталося максимум на 10-15%. Але в доларах або євро все істотно подешевшало - у середньому на 25-30%.

- Відповідне чи зараз час для покупки заміської нерухомості, на Ваш погляд?

- Якщо розумно підходити до покупки, то так. Купувати житло зараз навіть вигідно, бо можна все спокійно зважити, прорахувати, отримати необхідну інформацію та максимальні знижки. Тобто є час підготувати угоду: юридично, фактично і технічно. В умовах ажіотажного попиту це майже нереально, тому що ніхто не хоче чекати, а всі хочуть продавати.

- Як довго зріє операція на ринку об'єктів преміум-класу?
- Від місяця до року.

- А як довго в середньому реалізується таке селище?

- На відміну від міської, заміська нерухомість, на жаль, практично не піддається прогнозуванню, а ті прогнози, які роблять аналітики, майже ніколи не збуваються. Тому якщо ми розраховуємо на 3 роки, то в голові відразу тримаємо 5 років.

Крім того, розрізняються розміри проектів: десь 20 будинків, а десь 150. І зрозуміло, що терміни реалізації різні.

- Чи були і чи є в рамках «Лукомор'я», «Смарагдового міста», «Хутори поблизу Ізвара» інвестиційні покупки? Реалізуються чи тут вторинні продажі?

- «Лукомор'я» відноситься до сегменту преміум, де важко якось грати цінами. Що стосується наших нових проектів бізнес-класу, то тут є покупці, які використовують момент: купують нерухомість зараз, на початковій стадії, щоб продати її вже ближче до кінця будівництва селища.

Наприклад, покупці вкладають свої фінанси в «Хутір поблизу Ізвара» у розрахунку на майбутнє зростання вартості. Це розумно! Ми дійсно заявляємо мінімальні ціни, які потім стабільно будуть рости до якогось свого рівня. Повторюся, це важко прогнозувати, але все-таки подібні інвестиції досить надійні.

У період кризи, звичайно, таких інвестиційних покупок було набагато менше. Зараз довіряють тільки тим забудовникам, які більш-менш зберегли свої позиції і продовжують будувати далі.

- Не секрет, що найбільшою популярністю користуються об'єкти в економ-класі, вони швидше реалізуються, вимагають менше витрат. Чи немає у вас бажання запустити в цьому, більш доступному сегменті, який-небудь проект?

- Ми принципово не йдемо в економ-клас. Не розглядаємо його і розглядати не будемо, тому що нам незрозуміла ця частина ринку. У боротьбі за ціни забудовники жертвують якістю, причому навіть «жертвують» - це надто м'яко сказано. Його там просто немає!

- У цілому, які плани у компанії? Чи плануєте вийти на Підмосков'я?

- Нам постійно роблять пропозиції виступити співінвесторами всіляких заміських проектів. Ми розглядаємо Росію та закордон, зокрема Підмосков'ї і Сочі. Підбираємо, спілкуємося. Що стосується Підмосков'я, то вихід на ринок відбудеться якщо не в 2011 році, то в 2012 точно. За Сочі можу озвучити ті ж терміни - 2012 рік.

У 2011 році ми все-таки будемо акцентувати увагу на своїх проектах, які вже існують, і трьох майбутніх, які зараз готуємо.

- Є думка, що люди, які доглядають собі житло класу de luxe, не прагнуть жити в одному котеджному селищі. Що їм складно догодити, зібравши їх в одному місці і запропонувавши приблизно однакові будинки з єдиною концепцією. Чи так це? Як ви оцінюєте переваги потенційних покупців у цьому сенсі?

- Ми всі люди, і психологія в нас однакова. І забезпечені люди ні чим не відрізняються. Сьогоднішні мільйонери - вчорашні звичайні люди, які успішно розвинули свій бізнес. Людям хочеться безпеки. Коли досягаєш якогось рівня, вже починаєш думати не про подальше збагачення, а про якусь стабільності. У міських квартирах неможливо домогтися стовідсоткової безпеки. А в селищі з цієї точки зору дуже комфортно: паркан, сторожові вежі, охорона, собаки. Особисто я відчуваю себе набагато більш захищеним тут.

Більшість будинків в принципі не особливо між собою різняться: всі вони складаються зі стін і даху. Бувають дійсно унікальні об'єкти, концептуальні. Багато хто говорить, що нам, наприклад, подобається хитромудра архітектура Гауді. Ми побудували багато будинків, близько 350-400. Повірте, коли мова заходить про житло «для себе», люди вибирають традиційні форми, а не щось незвичайне.

- До чого зобов'язує життя в арт-селищі? Якщо у власника котеджу в «Лукомор'я» виникне бажання добудувати на своїй ділянці щось, далеке від загального стилю селища, чи можливо це? Чи треба узгоджувати?

- У нас з цього приводу принципова позиція: всі споруди необхідно узгоджувати. Якщо селище спочатку створюється концептуальним, цей момент дуже важливий. Чим відрізняється єдиний котеджне селище від ділянки під забудову? Коли продаються наділи з вільним плануванням - це скоріше територіальне утворення. Адже проект селища повинен володіти єдиною ідеєю, яка проектується абсолютно на всі деталі: дороги, в'їзди, паркани, дахи, світло ... Будинки мають перегукуватися між собою. Ми на цьому наполягаємо.

У нових проектах у нас будівництво поділено на черзі. Деякі з них відведені під самостійну забудову. Навіть там будь-який проект узгоджується, щоб потім не здивувати сусідів. Це одна з відмінностей елітного і бізнес-житла від економ-класу, який існує за принципом: будуйте, що хочете.

- Питання з приводу районів: ваші проекти розташовані у Всеволожську і Ломоносовському районах. Як відомо, південь багато в чому відстає від північних районів за підготовленості земель і рівню інфраструктури. Чи відчули Ви зовсім різні в процесі будівництва?

- Складності скрізь однакові, і якихось характерних проблем на півдні немає, як з погляду забудовника, так і з точки зору кінцевого покупця. Звичайно, Курортний район набагато цікавіший, ніж всі інші. Він із самого початку склався, як місце для відпочинку. Про це говорить навіть його назву. Але звідси випливають і всі проблеми. Він настільки популярний, що ціни перегріті, а дороги забиті. Тобто для відпочинку - це ідеальне місце, а от для покупки нерухомості для постійного проживання - не дуже. Мінуси врівноважують наявні плюси.

Звичайно, важко десь відтворити десь таку ж багату інфраструктуру, як у Курортному районі. На півдні її просто немає. Всеволозьку далеко до Сестрорецка, але й у нього є свої переваги - озера, річки, дороги, комунікації, близькість до міста.

Зараз такий колапс спостерігається на дорогах ... 50 км на півдні рівносильні 10 км на півночі. Тому з точки зору економіки та розумності, зрозуміло, що плюсів в південного напрямку набагато більше.

Мій вибір - Всеволожськ. Від «Смарагдового міста» до станцій метро «Дибенко» і «Проспект Більшовиків» - близько 12 хвилин, до ТК «Мега» - 7 хвилин.

- У той же час заміське житло елітного рівня у багатьох асоціюється передусім із Курортним районом. Чи не було у вас бажання реалізувати проект у цьому напрямку?

- У нашому розумінні селище - це не менше 50 будинків. У курортному районі немає таких ділянок, точніше: їх просто не залишилося. А будувати 2-3 будинки нам нецікаво. Тому якщо говорити про середньострокову перспективу, на Курортний район ми поки виходити не збираємося.

- Який Ваш прогноз на розвиток ринку заміської нерухомості в другому півріччі 2010?

- Забудовники завжди в таких випадках говорять, що ринок буде рости і розвиватися. Але якщо чесно, я впевнений на 70%, що розвиватися він поки не буде, а залишиться на сьогоднішньому рівні. Гірше не буде, але й на краще поки не розраховуємо.

- Дякую за інтерв'ю!

Джерело: Poselkispb.ru
Автор: Наталія Таран