Костянтин Паливода: ФФБ захищає забудовників та інвесторів

Хто з нас не мріє мати затишний зручний і світлий власний будинок? Ідеальний варіант - купити його вже готовим на первинному ринку. Але, на жаль, така можливість є не у всіх.

Найкраща альтернатива - інвестування в будівництво. Здійснити це завдання протягом вже 16 років допомагає своїм клієнтам банк «Аркада» на чолі з головою правління Костянтином Паливой, пише Комсомольська правда.

ФОНД ФІНАНСУВАННЯ БУДІВНИЦТВА ЗАХИСТИТЬ

- Костянтин Віталійович, які інструменти дозволяють залучати кошти приватних інвесторів на фінансування будівництва?

- Таких інструментів існує декілька. Це фонди фінансування будівництва, цільові житлові облігації, договору відчуження майнових прав та заставні.

- І який варіант краще?

- Ми працюємо тільки з фондами фінансування будівництва. По-перше, ця програма була вперше розроблена і реалізована нами ще в 1995 році спільно з основним у той час забудовником Києва. 70 000 чоловік з того моменту стали нашими клієнтами та власниками житла.

По-друге, між інвесторами та будівельниками існує розбіжність інтересів. Будівельники зводять інженерна споруда, яка повинна витримати певні механічні навантаження, у якому все повинно функціонувати злагоджено. При цьому вони хочуть отримати прибуток. Тому, коли будівельники зводять будинок, вони не сприймають його як сукупність квартир. Вони бачать у ньому споруда, яке необхідно здати до терміну комісії, підписати акт і на цьому закінчити роботу.

Покупець же сприймає будинок як власну квартиру, в якій повинно бути затишно і комфортно. Для вкладника важливо, щоб ліфт у будинку працював без збоїв, вид з вікна був красивим, парадні були просторими, а навколо будинку була розвинена інфраструктура.

Саме таке неспівпадіння інтересів і покликаний дозволити фінансовий посередник, який отримує свій дохід від того, що будівельники нормально будують, а інвестори, які довірили їм гроші, задоволені будуть результатом. Фінансовий посередник підводить усіх до одного знаменника, стежачи за тим, щоб інтереси обох сторін збігалися.

Ще одна з переваг - можливість кредитування. Наші ставки значно менше, ніж у інших. Ми кредитуємо під 17% річних. - Що ж являє собою ФФБ?

- Фонд фінансування будівництва - це той же відкритий інвестиційний пайовий фонд з однією відмінністю: у ФФБ ви вступаєте не шляхом викупу паю, а шляхом купівлі прав на метри. Всі інші механізми ідентичні, а керує всім цим банк. Однак серед забудовників існує думка, що фінансовий посередник-зайва ланка.

Давайте міркувати логічно. Як клієнтові без спеціальної освіти і підготовки розібратися «хто є хто»? Для цього необхідно бути фахівцем у галузі фінансового та будівельного права. Існує маса нюансів у правовідносинах учасників цієї сфери, які якісно проконтролювати проста людина не в змозі.

За радянських часів існував збірник документів, що регламентують правові відносини у капітальному будівництві. Ця збірка складався з не менш ніж 5-ти значних томів. Я в той час працював в Будбанку СРСР. Тому і знаю, що звичайна людина не може вивчити це питання настільки досконало, щоб врахувати всі моменти. З боку інвестора обов'язково повинен бути професіонал, який візьме на себе його ризики.

ФІНАНСОВИЙ ПОСЕРЕДНИК - ГОЛОВНИЙ ГАРАНТ

- Як змусити забудовників працювати чесно?

- Багато хто переконаний: досить ввести правову (кримінальну) відповідальність, щоб забудовник змінив ставлення до своїх зобов'язань. В іншій країні цей механізм спрацював би, але не в нашій. Приміром, у нас у Феодосії недавно був випадок. Один забудовник допустив «нецільове витрачання коштів», тобто вкрав частину грошей. Виявивши явну нестачу коштів, ми зайнялися розслідуванням. Закінчилося все це в'язницею для винуватця. А для нас - непередбаченими витратами, тому що ми за свій рахунок добудовували цей будинок.

Тому додаткова кримінальна відповідальність необхідна, але без фінансового посередника вона не буде гарантом того, що ви отримаєте очікуване.

Ми зараз посилили відбір забудовників. Працюємо виключно з тими, кого добре знаємо.

Відомі випадки, коли забудовники примудрялися продавати одну й ту ж квартиру кільком інвесторам. У банку «Аркада» таке неможливо. У нас давно налагоджена найсуворіша система обліку прав на квартири, яка захищає клієнтів від повторних продажів.

- А чим ФФБ вигідний будівельникам?

- Перш за все - ефективним маркетингом. Адже через банк за день проходять сотні клієнтів. Ми знаємо, що клієнтові потрібно сьогодні, що може знадобитися завтра, що потрібно було вчора. Ми відстежуємо динаміку і тенденції.

Дуже часто забудовники думають, що знають про споживача все. Але коли половина будинку побудована, раптом з'ясовується, що квартири не продаються, тому що планування погана, або ще що-небудь. Будинок потрібно відпрацьовувати на стадії проектування. Саме цим і займається наша служба продажів спільно з банківськими архітекторами. Вони з самого початку працюють з проектантами. І ми не беремо об'єкт в роботу до тих пір, поки вони не дадуть добро.

Забудовнику ми забезпечуємо нормальний грошовий потік для планомірного будівництва, щоб у результаті будинок був зданий вчасно. Плюс до цього ми видаємо забудовнику рекомендації щодо ефективної цінової політики - щоб і він запрацював, і щоб грошей на будівництво вистачило.

Наш нагляд будівельники дуже не люблять, але саме він їх і підстраховує.

- Хто або що є гарантом того, що будинок буде побудований і зданий?

- Гарантом є процедура, якої повинні дотримуватися одночасно забудовник і банк. Якщо управитель чітко дотримується своїх обов'язків, дотримується процедури, і відстежує забудовника, все буде добре. Наш банк такі процедури виконує неухильно. Ми займаємося цим з 1995 року, і, по суті, ім'я нашого банку - «Аркада» - вже є гарантом того, що все буде нормально. Випадок у Феодосії - яскраве підтвердження того.

- Тобто банк «Аркада» абсолютно надійний?

- Так, банк «Аркада» надійний. Криза 2008 року ми пережили і продовжуємо працювати, виконуючи зобов'язання перед своїми клієнтами.

БУДІВНИЦТВО ТРИВАЄ

- Чи будуть знижки на квартири в «Молодіжному кварталі» (житловий масив «Осокорки-Північні» в Дарницькому районі столиці)?

- Ми плануємо домовитися із забудовником і ввести їх для тих, хто 100% оплачує квартиру одним платежем. Тому що в даний час грошей у людей мало і якщо людина йде на такі жертви, це потрібно заохочувати.

- А як ви вважаєте, ціни будуть падати?

- Це тема для дебатів. Вторинний ринок - специфічний, там свої закони. На вторинному ринку завжди прагнули ціни підняти до неможливості. Я буду говорити про що будується в Києві житло, про сегменті економ-класу. В інших містах України люди починають відвикати від покупки житла на стадії будівництва. Це дуже погано. Спочатку, швидше за все, падіння попиту буде обганяти пропозицію, але, починаючи з 2012 року, падіння пропозиції почне помітно обганяти падіння попиту. Тоді ціни і виростуть. Тобто в 2013-му буде величезний дефіцит новобудов. У цих умовах ринок або зникне і будуть купувати тільки вторинне житло, або стане дуже маленьким і купуватимуть лише заможні люди.

- Які перспективи будівництва на Правому березі?

- На Правому березі біля нас скоро з'явиться об'єкт у районі станції метро «Шулявська». Є також перспективи на ВДНГ і Теремках. Більше на Правому березі майданчиків для масових забудов економ немає.

Окремі точки між будинками з претензією на будинки бізнес-класу ще можна знайти, але їх мало.

- Коли розпочнеться будівництво другої черги котеджного містечка "Нова Богданівка»?

- Приємно, що ви цікавитеся нашими котеджним містечком. Ми пишаємося тим, що нам - єдиним в Київському регіоні - вдалося в повному обсязі завершити будівництво і ввести в експлуатацію 1-у чергу нашого селища, розрахованого на середню цінову категорію. Це найбільша черга містечка, що налічує 250 будинків. На сьогоднішній день більшість інвесторів постійно тут проживають. Інші закінчують ремонти і готуються до переїзду. Є, звичайно, й ті, хто живе в селищі з квітня по жовтень. Але на свята жителі приїжджають майже в повному складі. Городок живе повноцінним життям, і людям там подобається. Будівництво другої черги плануємо почати в другій половині поточного року.

www.zagorodna.com