Дефіцитні новобудови економ: як добути заповітну квартиру?

Купівля житла на ранньому етапі будівництва дозволяє нам заощадити. Але далеко не всі забудовники поспішають відкривати продажу і виводити на ринок всю возводимую житлоплощу. Вони розробляють свій план реалізації. І щоб придбати житло потрібних площ і планувань на вигідних умовах, покупцям доводиться постійно тримати руку на пульсі і ловити момент.

Дійсно, заглянеш на офіційний сайт якої-небудь суперпопулярної новобудови, а там сюрприз: «Квартир у продажу немає». А чому ні, адже будувати тут збираються з десяток будинків! Чи довго будуть продавці тримати квартири «під прилавком», за якою ціною виставлять, та й чому б їм відразу все не продати - ці споживчі питання журнал www.metrinfo.ru адресував експертам ринку нерухомості.


Продажі стартували: покупець, не спи!
Почнемо з виходу на ринок проекту і початку продажів. Для забудовника це відповідальна процедура. Перед початком просування об'єкта нерухомості він оцінює загальні характеристики ринку, його ємність, динаміку, структуру, проводить аналіз конкурентного середовища, брендів-конкурентів, їх позиціонування, стратегію просування, - розповідає Віталій Разуваєв, комерційний директор інвестиційно-девелоперської компанії «Сіті-XXI століття» . І на основі цих даних, розробляє власну лінію поведінки на ринку.

У цілому темпи продажів визначаються політикою компанії, пояснює Григорій Алтухов, радник президента ФСК «Лідер». Компанія повинна визначити, що їй потрібно: отримати в максимально стислі терміни грошові кошти для фінансування будівництва або ж виручити з об'єкту максимальний прибуток, продаючи повільно і дорого.

Для того щоб залучити кошти на проектне фінансування від банку, московському девелоперу необхідно мати 20-30% власних коштів, розповів Дмитро Отяковській, комерційний директор ДК «Піонер»-Москва. Якщо ці кошти є, то девелопер виводить квартири на продаж на «просунутої» стадії будівництва, коли побудовані 2-3 поверхи житлового комплексу і різниця у вартості квадратного метра в порівнянні з початковою стадією становить 15-20%. (А різниця в ціні між квартирою на початковій стадії будівництва і на етапі здачі в експлуатацію може доходити і до 30%).

Якщо ж в забудовника немає власних коштів, на продаж виставляються квартири практично на «стадії забору» (але не більше 10% від загального обсягу). У житлових комплексах економ-і комфортклассов цей об'єм зазвичай розпродається протягом 2-3 місяців.

Якщо забудовник виставляє на продаж 30-50% від загального обсягу на початковій стадії, то дуже схоже, що у нього виникли проблеми і він не зміг залучити кошти в потрібному обсязі, - пояснює експерт.

«Як правило, ми відкриваємо продажу при наявності відчутної ступеня будівельної готовності будинку», - повідомляє Леонард Блінов, директор з маркетингу Urban Group. Продаючи квартири в ЖК «Новосходненському», компанія прагне підтримати повноцінний асортимент. І якщо в асортименті виникає певний перекіс, то частина квартир менеджмент компанії не «стримує» в очікуванні збільшення вартості, а навпаки, виставляє їх на продаж, не дивлячись на меншу ступінь будівельної готовності.

У «Сіті-XXI століття» йдуть дещо інший тактиці - деяку частину житла в своїх комплексах резервують, інакше найбільш ліквідні квартири будуть розкуплені ще на ранній стадії реалізації проекту. Віталій Разуваєв («Сіті-XXI століття») вважає, що резервування квартир необхідно перш за все для збереження широкого асортименту пропозиції протягом усього терміну продажів.

І все ж, як нам повідомила Ольга Новікова, керівник департаменту аналітики і консалтингу компанії «Стройтрест-Нерухомість», на початкових етапах, коли вартість житла мінімальна, до плану продажів закладається обмежений обсяг площ. І щоб купити житло на найвигідніших умовах, покупцям необхідно не упустити потрібний момент.

«При старт продажів в ЖК« Новосходненському »в будинках № № 3 і 6 можна було придбати квартиру-студію площею близько 28 кв.м в за 1,5. млн руб. Залишки таких квартир розпродавалися за ціною приблизно 1,9 млн руб. », - Розповідає Леонард Блінов (Urban Group). Ольга Новікова також навела кілька прикладів. Зокрема, двокімнатну квартиру площею 62 кв.м в ЖК «Богородський» на самому початковому етапі реалізації продавали за 5,5 млн руб., Зараз, на етапі середини продажів, її вартість становить близько 7 млн руб., І вона може зрости до 8 млн рублів. Схожа картина спостерігається і в мікрорайоні «Царицино». Там двокімнатна квартира загальною площею 80 кв.м в корп. 8 (будинок побудований, йде робоча комісія) коштує 7900 тисяч рублів. На старт продажів у березні 2010 року така ж обходилася покупцям близько 5,8 млн рублів. «У нашому ЖК« Зодіак »максимальне зростання цін за період« розробка котловану - введення в експлуатацію »був зафіксований за цінами реальних угод на чотирикімнатні квартири площею 144,4 кв.м і склав 38% - від 159 до 220 тис.руб. за кв.м », - розповідає Григорій Алтухов (ФСК« Лідер »).


Коли продавець знижує ціни і дає розстрочки
Експерти відзначають, що оскільки ринкова ситуація змінюється, план продажів доводиться коригувати. Наприклад, коли продажі йдуть добре, а ціна для забудовника прийнятна, обсяг продажів може бути збільшений. А коли продажі просуваються більш повільними темпами, доводиться коригувати вже не обсяг продаваного житла, а ціни. Як розповів Дмитро Отяковській (ГК «Піонер»-Москва), при перевищенні запланованих обсягів продажів компанія плавно збільшує вартість квадратного метра.

Самий же простий спосіб для стимулювання продажів - скинути ціну, тому що при зниженні вартості на 10% попит зростає на 30%. Однак експерт вважає, що цим способом краще не захоплюватися, оскільки дуже складно повертатися до колишніх цін. Також для активізації продажів можуть використовуватися різні розстрочки від забудовника, знижки (але сума знижки не повинна перевищувати 3-5%). Розширення фінансових інструментів для покупки квартири - наприклад, партнерство з банками в сфері іпотечного кредитування, можливості залучення субсидії - теж стимулює продажі.

Ще однією з причин коригування плану продажів і цін на об'єкті, за словами Ольги Новікової («Стройтрест-Нерухомість»), може стати вихід на ринок сильного конкурента з більш привабливими характеристиками продаваного житла.


Поки квартири немає в продажу: резервуємо і бронюємо
Уявіть собі, що ви, збираючись купити конкретну квартиру на етапі будівництва, вибираєте певний корпус, секцію, поверх, розташування. Але отримуєте відмову, тому що придивилася вам квартира не включена до плану продажів місяця або етапу реалізації будинку. Доводиться чекати, коли девелопер виставить її на ринок.

У цьому разі забудовники йдуть назустріч покупцям. Віталій Разуваєв («Сіті-XXI століття») розповів, що в компанії є лист очікування протягом усього терміну дії проекту, і клієнт може безкоштовно зарезервувати квартиру. Так, анонсувавши висновок житлового комплексу «Альбатрос» за три місяці до офіційного старту продажів, компанія сформувала значний список клієнтів, які подали попередні заявки на купівлю житла й після початку реалізації уклали угоди з придбання квартир. «Зараз компанія має листи очікування на нові об'єкти - ЖК« Соняшники »в районі Строгино і два житлових будинки в Красногорську, які будуть виведені в самий найближчий час, також буде сформований лист очікування і за проектом в Люберцях, реалізація якого також намічено в 2011 р . », - уточнює експерт.

У компанії «Стройтрест-Нерухомість» також завжди формується лист очікування покупців на ті секції або корпусу, в яких поки не розпочаті продажу. «Покупець може звернутися у відділ продажів РК« Новосходненському »і записатися в лист очікування на потрібну йому квартиру», - говорить Леонард Блінов (Urban Group). Ніякої плати з покупця за цю послугу не береться, але в той момент, коли формується лист очікування, не може бути названа ціна. Але як тільки квартира вийде в продаж і ціна її стане відома, менеджери зв'яжуться з покупцем з листа очікування в першу чергу, щоб той міг оперативно забронювати її за собою.

Забронювати житло можна, тільки коли житло надійшло в продаж. Наприклад, в ФСК «Лідер» мова йде про термін до 15 днів. Григорій Алтухов (ФСК «Лідер») уточнив, що бронь на максимальний термін - 15 днів - надається клієнтам за іпотечними операціях, для тих, хто вже має на руках рішення кредитного комітету, а на 5 днів - попередньо обговорили умови угоди з менеджером, що надали паспортні дані і написав заявку. Також існує одноденна усна бронь, яка не вимагає ніяких зобов'язань.


Спіймати удачу за хвіст
Спіймати удачу за хвіст - на ринку нерухомості означає придбати вподобану квартиру на самих вигідних умовах. Тому журнал www.metrinfo.ru звернувся до експертів ринку за підказкою - коли ж ця «птах» частіше з'являється на об'єктах на первинному ринку?

Ольга Новікова («Стройтрест-Нерухомість») вважає, що єдину рекомендацію всім споживачам дати неможливо. Початковий етап будівництва і продажів дозволяє покупцеві придбати квартиру за найбільш вигідними умовами, але при цьому він бере на себе більше ризиків і йому доводиться чекати закінчення будівництва. Купуючи ж у готовому (побудованому або зданому будинку), покупець ризикує набагато менше, але при цьому йому доведеться вибирати з квартир, що залишилися: асортимент буде не таким широким, як на початку продажів, так і покупка вийде дорожче.

На думку Дмитра Отяковській (ГК «Піонер»-Москва), найвдаліший момент для покупки - початок продажів, як тільки забудовник отримує дозвіл на будівництво. Але варто перевірити репутацію забудовника і юридичну чистоту самого проекту. У цьому випадку вартість квадратного метра в московських новобудовах може бути менше 100 тис. рублів (в економ-і комфортклассах). Особливо вигідно купувати на початкових етапах у проектах типового домобудівництва, так як термін реалізації таких проектів у середньому всього 1,5 року, - зазначає експерт.

Григорій Алтухов (ФСК «Лідер») запропонував ризикнути і почекати сезонних коливань ринку. Адже зазвичай до новорічних свят компанії проводять спеціальні акції, що дозволяють заощадити кілька відсотків від вартості квартири за рахунок знижки або подарунка. Але новорічні акції закінчені, так що залишається інший варіант - дотерпіти до літнього затишшя у липні-серпні. У цей період кількість угод падає, і ріелтори готові запропонувати більшу знижку або розстрочку покупцеві.

www.zagorodna.com