Кому належать горища і підвали?





Google+
13.02.2011 18:20
Майже кожного власника багатоквартирного будинку цікавить питання про те, кому належать в його будинку горища й підвали. Про те, як безпосередньо він - власник, може в певній частині самостійно розпоряджатися даними нежитловими приміщеннями в будинку і отримувати від них певний дохід або іншу користь, розповідає адвокат Олег Сухов, провідний юрист «Першого Столичного Юридичного Центру»

Не всі горища і підвали однакові


По-перше, відразу варто зазначити, що не завжди горища і підвали є місцями загального користування, а відповідно, належать на праві власності власникам будинку.

Так, на підставі положень абз. 2 п. 2 ст. 235 і п. 1 ст. 290 ГК РФ, а також ст. 36 ЖК РФ на праві спільної часткової власності належать приміщення, які не є частинами квартир, і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку, в тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обслуговуюче більш одного приміщення в даному будинку устаткування (технічні підвали), а також дахи, огороджувальні несучі та ненесучі конструкції даного будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання за межами або всередині приміщень і яке обслуговує більше одного приміщення.

Таким чином, до спільної часткової власності Законом віднесені технічні поверхи, тобто підвальні приміщення, горищні приміщення, в яких є інженерні комунікації, а також інше обслуговуюче більш одного приміщення обладнання.

При цьому, якщо в нежитловому приміщенні не є інженерні комунікації та інше обслуговуюче більш одного приміщення обладнання, а також відсутні інші приналежності, що дозволяють віднести приміщення до технічного приміщення, зазначений об'єкт нерухомості не може ставитися до місць загального користування і числиться спільним майном всіх власників багатоквартирного будинку . Саме по собі прихильність приміщення в підвалі або на горищі ще не свідчить про його виключно технічному та обслуговуючому призначення.

Вторинний фонд

Однак, якщо ми беремо вторинний фонд, то в більшості випадків при отриманні виписок з Росреестра можна виявити, що підвали та горища вже числяться у власності певних фізичних або юридичних осіб. Як це можливо? Дуже просто. У 90-ті роки під час тотальної приватизації, приватизації належали й такі приміщення, які за чинним законодавством є спільним майном власників всього будинку. Проте, на той момент законодавство було іншим, а власників було менше (в силу великої кількості муніципальних квартир). Надалі приватизовані або викуплені за договорами оренди нежитлові приміщення на горищах і підвалах переоформлялася у власність все нових і нових покупців.

Крім того, мали місце такі відносини, відповідно до яких у будинках здійснювалася реконструкція, а підвальні і горищні приміщення фактично переводилися в житлові або нежитлові приміщення зі спеціальним призначенням, і дані частини будинку по документам вже не були місцями загального користування, а переходили у власність тих інвесторів, що здійснювали реконструкцію.

Новобудови


Якщо розглядати аналогічні приклади з новобудовами, то в даному випадку необхідно звертати увагу на проектну документацію нового будинку. Саме з проектної документації органи БТІ складають технічні та кадастрові паспорти на всі приміщення в новому будинку. Таким чином, якщо за проектною документацією горища і підвали є саме такими, ні за ким не закріплені і не виведені під певні цілі, то вони будуть місцями загального користування. Якщо ж дані приміщення будуть проходити як спеціалізовані та окремі з можливістю їх окремою експлуатацією, то Забудовник зможе оформити право власності на дані приміщення безпосередньо на себе і в подальшому ними розпорядитися, або на стадії будівництва будинку переуступити права на зазначені приміщення третім особам.

Судова практика


Судова практика виходить з визнання нежитлових приміщень, в яких немає комунікацій з обслуговування будинку, що належать на праві власності особі, яка здійснила будівництво такого будинку або особи, яка придбала дане нежитлове приміщення на інших законних підставах.

При цьому навіть при наявності оформленого права власності на горища і підвали за певними особами, залежно від підстав такого придбання, власники будинку можуть звернутися до суду за захистом свого законного права претендувати на спільне майно будинку. Відповідно до п. 9 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 23 липня 2009 року № 64 «Про деякі питання практики розгляду спорів про права власників приміщень на спільне майно будинку».

У судовому порядку розглядаються спори про визнання права спільної часткової власності на спільне майно будівлі, в тому числі у випадках, коли в Росреестра внесено запис про право індивідуальної власності на зазначене майно.

Якщо спільним майном володіють власники приміщень у будівлі (наприклад, володіння загальними сходами, коридорами, холами, доступ до використання яких мають власники приміщень в будівлі), однак право індивідуальної власності на спільне майно зареєстровано в реєстрі за однією особою, власники приміщень у даному будинку має право вимагати визнання за собою права спільної часткової власності на спільне майно. Суд розглядає цю вимогу як аналогічне вимогу власника про усунення будь-яких порушень його права, не поєднаних з позбавленням володіння (стаття 304 ГК РФ).

Між тим, якщо особа, на ім'я якого до реєстру внесено запис про право індивідуальної власності на приміщення, що належить до спільного майна, володіє таким приміщенням, позбавляючи інших власників доступу в це приміщення, власники інших приміщень у даному будинку має право звернутися до суду з позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння (стаття 301 ГК РФ), з'єднавши його з вимогою про визнання права спільної часткової власності. На такі вимоги поширюється загальний строк позовної давності (стаття 196 ГК РФ).

У підсумку


Таким чином, якщо ви, як власник будинку, хочете зайнятися питанням користування і розпорядження спільною власністю в будинку, такий, як наприклад, горища і підвали, то починати варто безпосередньо з обігу в Росреестра для встановлення інформації - хто є власником даного майна і на якому підставі. Отримана зазначеним чином базова інформація дозволить визначити, на що можна і на що можна розраховувати власникам будинку щодо таких місць «спільної власності».
Розмовляв Вадим Горжанкін, оглядач Realto.ru
Теги до контенту: житло новобудови квартира
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти