Актуальні проблеми ринку нерухомості та шляхи їх вирішення

До числа найбільш злободенних проблем ринку нерухомості, вирішення яких стримує інвестиційну активність, я б віднесла наступні:

1. Відсутність гарантій та механізмів захисту прав інвесторів при вкладенні коштів на етапі будівництва

Чинне законодавство не визначає умов, при виконанні яких зацікавлений забудовник має право залучати кошти від інвесторів. Певні обмеження по допустимих механізмах фінансування будівництва законодавством встановлені для проектів житлового будівництва. У той же час, діючі норм і впроваджена система контролю не дозволяють запобігти ризикам повторних продажів, вимивання коштів з проекту у зв'язку з їх нецільовим використанням. З метою оптимізації податкових наслідків, забудовники змушені вдаватися до складних фінансових інструментів (цільові облігації, заставні, опціони і т.д.) і фінансових посередників, що часом призводить до технічних проблем (наприклад, дефолти емітентів), які наносять непоправної іміджевої шкоди проектам. З року в рік законодавець здійснює ревізію будівельного законодавства, зокрема обмежуючи допустимі механізми фінансування проектів житлового будівництва та змінюючи закон України «Про інвестиційну діяльність», а ефект не досягається. Але ж для захисту інвестора і як наслідок поліпшення інвестиційного клімату в Україні було потрібно так мало - ввести державну реєстрацію угод, здійснюваних з споруджуваними об'єктами, майновими правами, цінними паперами, якщо вони спрямовані на придбання прав на квартири; запровадити обов'язкове страхування фінансових (а не майнових) ризиків; усунути фінансових посередників з відносин «забудовник-інвестор». Але ми цього не дочекалися ...

2. Законодавча колізія щодо компенсації замовнику вартості будівництва об'єктів позамайданчикових інженерної інфраструктури, що створюється на виконання технічних умов

Чинне законодавство зобов'язує замовників будівництва здійснювати будівництво об'єктів інженерної інфраструктури у разі, якщо це передбачено технічними умовами, які видають приватні спеціалізовані організації (природні монополії), і передавати їх у власність згаданим організаціям ... за компенсацію. При цьому закон № 800 визначає, що сума компенсації підлягає визначенню в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. У той же час протягом двох років порядок КМУ не був затверджений, і забудовники продовжують поповнювати потужності спеціалізованих монополістів, обдаровуючи їх спорудженими об'єктами позамайданчикових інженерної інфраструктури.

Більш того в питаннях компенсації замовнику вартості будівництва об'єктів інженерної інфраструктури, чинне законодавство містить норми, які є неузгодженими між собою, а саме: (а) ч. 8 ст. 27 Закону України "Про планування і забудову територій" № 1699-ІІІ із 20.04.2000 року щодо можливості віднімання вартості будівництва інженерних мереж, які знаходяться поза майданчиком з пайової участі, а також (б) ч. 3 ст. 18 Закону України "Про електроенергетику" № 575 / 97-ВР від 16.10.1997 року, щодо компенсації вартості спорудження інженерних у розмірі та порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. У результаті, жодна з норм не реалізовується на практиці, за відсутності можливості визначити, яка саме норма має перевагу і яка норма повинна застосовуватися у тому чи іншому випадку.

Не запропоновано вирішення зазначеної проблеми і в законопроекті «Про регулювання містобудівної діяльності», прийнятим в цілому 13 січня 2011 року. Згідно Законопроекту, компенсація вартості будівництва об'єктів інженерної інфраструктури замовника здійснюється шляхом зменшення пайової участі (внеску) замовника у створенні і розвитку інженерної інфраструктури населеного пункту. При цьому суперечлива норма з Закону України "Про електроенергетику" щодо компенсації витрат на спорудження об'єктів інженерної інфраструктури власником відповідних елементів інженерної інфраструктури не виключена. За таких обставин слід, що зазначені витрати будуть компенсуватися замовнику в подвійному розмірі або, через неузгодженість законодавчих положень, виникнуть суперечки і передумови для зловживань відповідними органами і структурами.

Тим не менш, рішення проблеми бачиться в прямому, чіткому та однозначному визначенні порядку, термінів і формули розрахунку відшкодування (компенсації) забудовника, а також наслідків у разі порушення спеціалізованими організаціями умов компенсації. Більш того, слід було б передбачити можливість заліку компенсації в рахунок плати за підключення до мереж конкретного проекту.

3. Відсутність механізмів протидії бездіяльності органів місцевого самоврядування - колегіального органу

Практично кожен другий забудовник стикається з переборною проблемою - бездіяльністю органів місцевого самоврядування при прийнятті рішень про передачу в оренду земельних ділянок, зміни їх цільового призначення, приватизації земельних ділянок і т.д. У відповідність із законом України «Про місцеве самоврядування Україні» місцеві ради, у повноваженнях яких розпорядження земельними ділянками, є колегіальним органом. Характерною ознакою колегіальності даного органу є прийняття рішень за допомогою проведення сесій, на яких може не бути кворуму і т.д. Відповідно зацікавлена особа може роками безрезультативно очікувати того, коли його питання буде розглянуте або коли все-таки збереться кворум для вирішення його питання. Але йому можуть і відмовити, при цьому колегіальний орган не зобов'язаний обгрунтовувати мотиви своєї відмови. Варіант судового захисту прав такої зацікавленої особи, на жаль, але безперспектівен, оскільки примусити сесію прийняти певне рішення або зібрати кворум не є можливим і суперечить Конституції України. Як наслідок, багато роками не можуть продовжити, відновити припинилися договори оренди земельних ділянок, розташованих в межах населених пунктів. Був період, коли з метою подолання правового тупика, багато хто в судовому порядку визнавали договори оренди ув'язненими, або права на земельні ділянки отриманими, але в подальшому подібні дії були визнані ВАСУ незаконними, і багато судових рішень переглянуті за клопотанням прокуратури.

Певний вихід із ситуації, що склалася з бездіяльністю колегіальних органів давав принцип «мовчазної згоди». У той же час, принцип «мовчазної згоди», впроваджений у законі України «Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності», втратив своє прикладне значення зі скасуванням механізму його застосування відповідно до закону України від 11 лютого 2010 року N 1869-VI. Вважаю, гранично актуальним не тільки для ринку нерухомості, але і для інших сфер життєдіяльності, до яких залучені органи місцевого самоврядування, законодавчу регламентацію механізму застосування принципу мовчазної згоди.

Наталія Доценко-Білоус, Василь Кісіль і Партнери
www.building.ua