Коли з'являться нові проекти-2010 на ринку заміської нерухомості?





Google+
24.11.2010 09:20
Статті про нерухомість | Коли з Ринок заміської нерухомості "завмер" в очікуванні нових проектів-2010. Після дворічного затишшя, на ринок знову повертаються великі девелопери. Акуратними, вивіреними кроками на сцену виходять перші посткризові селища - «Трувіль», «Ризький квартал», «Завидово». У чому їх ключова відмінність від докризових попередників? Про це та багато іншого розповів читачам ГдеЕтотДом.РУ директор Департаменту заміської нерухомості компанії Penny Lane Realty Дмитро Цвєтков.

Останнім часом всі тільки й говорять про швидку появу нових проектах на заміському ринку нерухомості, які привнесуть щось свіже і цікаве. Невже після кризи на ринку так і не з'явилося жодного проекту? І тільки зараз девелопер став не тільки матеріально, але і морально готовий до будівництва?

Чому ж, і в 2009, і в 2010 на ринок виходили нові проекти. Але в основному це проекти економ-класу, що пропонують продаж того, що ще не збудовано: або просто ділянок, або ділянок з підрядом. Приміром, за 2010 рік на ринок вийшло близько 150 нових селищ. І приблизно 75-80% з них - селища, що пропонують землю без підряду на серйозному видаленні від МКАД.

Під новими якісними проектами ми розуміємо цікаві архітектурні рішення, концептуальний генплан, нестандартні ідеї, у чому щось унікальне місцерозташування. У двох словах - усе те, що приверне увагу знавців і цінителів заміської нерухомості. Лише у другій половині 2010 року почали з'являтися такі проекти. Одним з перших став проект «Завидово» на Ленінградському шосе, селище «Трувіль» по Мінському напрямку, «Ризький квартал» на Волоколамському. У самий найближчий час ми очікуємо появи селища «Істерленд» від «КОНТІ».

Головне питання: у чому полягає принципова відмінність такого якісного селища 2008 року народження від 2010?

Я думаю, що в першу чергу, вони будуть відрізнятися більш низькою ціною. Наприклад, в одному зі свіжих «Новоризьким» проектів «Істерленд» будинки будуть коштувати приблизно 600-700 тис. доларів. Раніше в цьому місці, на відстані всього 20 км від МКАД, за таку суму взагалі не можна було придбати нерухомість. Ці ціни порівнянні з цінами 2005-2006 років.

Як девелоперу вдасться так істотно опустити ціну і при цьому витримати прийнятну норму рентабельності? Страждає якість?

Навпаки, в цьому селищі за якістю будинку, швидше за все, перевершать все те, що мається на найближчому оточенні. Це будуть котеджі, побудовані з дорогих до недавнього часу цеглин збільшеного розміру. Кожен такий цегла замінює декілька стандартних. Це дуже енергоефективна західна технологія, яка дозволяє в подальшому мінімізувати витрати на опалення будинку. Девелопер просто зумів побудувати свій завод з виробництва таких цеглин, які раніше закуповували за кордоном, і тепер запускає будівництво.

Ціна знижується за рахунок того, що в нових проектах буде скорочена площа і будинки, і ділянки. Якщо до кризи стандартним вважався ділянку в 15-20 соток, то зараз це 10-15. Будинку також «підтискаються» за площею, щоб вміститися в новий ціновий формат. Я думаю, це буде близько 250 кв. метрів - достатньо, щоб мати все необхідне і, при цьому, дозволити собі деякі надмірності у вигляді четвертої спальні, невеликий бібліотеки або робочого кабінету.

Тобто скромна ціна - це виключно результат мінімізації площі будинку і ділянки?


Можливо, в деяких селищах якість використовуваних будматеріалів стане трохи гірше. Якщо раніше і забудовник, і покупець робили ставку на будинки з цегли, то сьогодні і той, і інший вибирає те, що швидше будується. Сьогоднішній девелопер не розраховує на ранні продажі в селищі. Створення сприятливого інвестиційного середовища у вигляді щомісячного підвищення ціни на 2-3%, раніше впливає на стимуляцію купівельної активності, на сьогодні не є важелем впливу. Інвестор повинен віддавати собі звіт в тому, що високі продажу допустимі при високій стадії готовності проекту - близько 70-80%.

Перед кризою ринок заміської нерухомості став досить вишуканим. Покупець був розпещений широким вибором якісної пропозиції. Він вибирав і порівнював.

Суттєва частка бюджету селища витрачалася девелопером на «фантик»: створення цікавого генплану, облагороджування великих громадських територій, нестандартне проектування всього проекту в цілому. Що відбувається зараз? Чи буде девелопер на цьому економити?

Зараз головне завдання девелопера, в деякому роді ризикує випускати на не до кінця зміцнілий ринок новий проект, - заманити покупця. Якщо випустити неліквідний селище, то він просто не знайде своїх клієнтів.

Сьогодні забудовник повинен прагнути до того, щоб віддача до нього пішла ще до того, як він добудує селище до кінця. Для цього йому треба привернути увагу добре себе зарекомендували, улюбленими речами клієнтів. Такими як відмінне місце, не завищена ціна і гарна концепція. І я думаю, що будь-який новий «розумний» проект буде володіти цими характеристиками.

Якщо розглянути всі пропозиції, яке представлене сьогодні на ринку, то відсотків 80 з нього - «неживе», тобто неліквід із завищеною ціною. Якщо девелопер випустить на ринок аналогічний не цікавий і не гарний проект, то в нього не буде майбутнього. Хоча у будь-якого проекту на ринку нерухомості не існує проблем, які б не вирішувались зниженням ціни.

Як відзначають експерти, ринок заміської нерухомості знову готовий за прибутковістю конкурувати з банківськими вкладами, ціни на нерухомість ростуть. Що ж гальмує масову появу нових проектів? Брак професійних кадрів? Складність отримання кредитів?

Девелопери не виводять нових проектів не тому, що у них немає власних вільних коштів або важко отримати кредит, а тому що на ринку немає масового клієнта. Якщо з'явиться покупець - з'являться будівництва. На сьогоднішній день купівельний попит сформувався на рівні ріелторських агентств, мова йде про десятки угод на місяць. До появи масового попиту потрібно ще трохи часу. Як тільки з'явиться можливість реалізовувати по 150-200 будинків на місяць в одному селищі, відразу ж з'являться й гроші, і управлінці, і девелопери.
ГдеЕтотДом.РУ

Теги до контенту: котеджні містечка СНД
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти