Коли угоду можуть визнати недійсною?

Угоди з нерухомістю вимагають уважності і рідкісної обачності. За легковажність і неуважність можна поплатитися. Наприклад, тим, що угоду, укладену вами, визнають недійсною. Підстав для визнання угоди недійсною в законі достатньо.

При покупці нерухомості важлива не тільки ретельна перевірка юридичної чистоти об'єкта. Не менш важливо знати, за яких умов вашу угоду можуть визнати недійсною. Від цього буде залежати подальша доля угоди і придбаного майна.

Недійсні угоди поділяються на нікчемні та оскаржені.
Якщо, відповідно до Цивільного кодексу РФ, угода визнається недійсною у судовому порядку, то вона називається оскарженою. Якщо ж Цивільний кодекс вказує на недійсність угоди без необхідності судового розгляду - угода нікчемна.

Наслідки недійсної угоди передбачені статтею 167 ГК РФ. Відповідно до неї, недійсна угода визнається як би не мала місця і не тягне за собою юридичних наслідків. У результаті визнання угоди недійсною настає двостороння реституція, тобто кожна із сторін зобов'язана повернути другій все одержане за угодою, а в разі неможливості повернути отримане відшкодувати його вартість - якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом.

Нікчемна угода

Якщо угода незначна, то для визнання її недійсною не треба звертатися до суду, так як вона, в силу закону, і так недійсна з моменту укладення. При нікчемною угоді до суду звертаються тільки про визнання недійсними наслідків угоди. Причому з позовом може звернутися будь-яка зацікавлена особа.

Підстави нікчемності угод:

1. Угода, яка відповідає вимогам закону або інших правових актів, незначна, якщо закон не встановлює, що така угода оспоріма.

Наприклад: у довгому ланцюжку вже здійснених продажів і покупок є квартира, в якій при приватизації були ущемлені права неповнолітніх дітей. Органи опіки попереднього дозволу на неучасть дітей у приватизації не давали. Все це як-то спливає. Приватизація визнається недійсною, і ось вся многочастной угода в мить ока стає нікчемною. Громадяни повинні повернеться у вихідне положення, тобто в'їхати в колишні квартири, повернути отримані гроші і починати все заново.

2. Незначна і угода, укладена з метою, противної основам правопорядку і моральності. Під це підстава може потрапити угода з підробленими документами, підробленими підписами і т. д.

3. Уявні та удавані угоди також незначні.
Уявна угода - це угода, укладена лише про людське око, без наміру створити відповідні їй правові наслідки. Наприклад, переоформлення нерухомого майна на підставну особу з метою ухилення від арешту майна.

Удавана угода - це угода, укладена з метою прикрити іншу угоду. Під виглядом дарування провести продаж нерухомого майна.

4. Незначна угода, укладена громадянином, визнаним недієздатним внаслідок психічного розладу. Якщо такий громадянин уклав договір купівлі-продажу, то його законний представник може пред'явити до суду позов про визнання наслідків такої угоди недійсними. У цьому випадку покупець повинен буде повернути квартиру, а продавець - гроші.
Але в інтересах недієздатного громадянина угода може бути на вимогу його опікуна визнаний судом дійсним, якщо вона зроблена до вигоди цього громадянина.

5. Незначна угода, укладена малолітнім громадянином. Тут під малолітніми розуміються громадяни до 14 років. На практиці, звичайно ж, зустріти 10-річного продавця квартири навряд чи вийде. Але все ж знати про таке підставі для нікчемності правочинів треба.

Невизнана угода

Невизнана угода - це угода, яку може визнати або не визнати недійсною суд. Звернутися до суду з позовом про визнання угоди недійсною можуть тільки особи, зазначені в законі.

Підстави для недійсних угод:

1. Угода, укладена під впливом обману, насильства, погрози, зловмисної угоди представника однієї сторони з другою стороною, а також угода, яку особа було змушене здійснити внаслідок збігу важких обставин на вкрай невигідних для себе умовах, (кабальна угода), може бути визнана судом недійсною за позовом потерпілого. Наприклад, оформлення нерухомості, отриманої в результаті обману чи насильства, на підставних осіб.

Якщо угоду визнають недійсною, то відповідач повинен повернути потерпілому все одержане за угодою. Майно ж, отримане за угодою потерпілим від відповідача, звертається в доход Російської Федерації. При неможливості передати в дохід держави майно стягується його вартість.

2. Угода, укладена під впливом помилки, може бути визнана судом недійсною за позовом сторони, яка діяла під впливом помилки. Але оману повинно мати «суттєве значення». Відповідно до ст. 178 ГК РФ, «суттєве значення має помилка щодо природи правочину або тотожності або таких якостей її предмета, які значно знижують можливості його використання за призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення ».

Якщо суд визнає угоду недійсною на цій підставі, то настає двостороння реституція. Крім того, сторона-позивач має право вимагати від іншої сторони відшкодування заподіяної їй реального збитку, якщо доведе, що помилка виникла з вини іншої сторони. Якщо це не доведено, сторона-позивач зобов'язана відшкодувати другій стороні на її вимогу заподіяну їй реальний збиток, навіть якщо помилка виникла з обставинами, не залежних від помиляється сторони.

Громадянина можуть визнати обмежено дієздатним, якщо він зловживає спиртними або наркотичним засобами. Угода, укладена громадянином, визнаним обмежено дієздатним, також може бути визнана судом недійсною. Для того щоб обмежений у дієздатності громадянин зміг продати або купити нерухоме майно, необхідна згода піклувальника. Якщо ж угода укладена без такої згоди, то піклувальник може звернутися до суду з позовом про визнання угоди недійсною. При визнанні судом угоди недійсною настає двостороння реституція.

4. Громадяни у віці від 14 до 18 років має право розпоряджатися нерухомим майном лише при попередній згоді своїх батьків, усиновителів або піклувальника. Якщо така згода відсутня, то законні представники можуть подати до суду позов про визнання угоди з нерухомістю недійсною.

Але існує можливість придбати повноцінну дієздатність і до досягнення 18 років (вступ у шлюб до 18 років, емансипація). Для угод з нерухомим майном такими громадянами згоду законних представників не потрібна.

5. Визнати угоду недійсною можна, якщо громадянин уклав її, будучи не в змозі розуміти значення своїх дій. Позов подається самим громадянином або особами, чиї права порушені в результаті такої операції. Наслідком такої угоди також є двостороння реституція.

6. Якщо нерухоме майно перебуває у спільній власності подружжя, то для розпорядження таким майном потрібно нотаріально засвідчена згода другого чоловіка.
Чоловік, чиє нотаріально засвідчена згода на вчинення зазначеної угоди не було отримано, вправі вимагати визнання угоди недійсною в судовому порядку протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про скоєння даної угоди.

Строки звернення до суду

У будь-якому випадку при недійсності угоди без суду не обійтися. Але, для того щоб визнати угоду недійсною або визнати наслідки угоди недійсними, важливо не упустити термін позовної давності і вчасно звернеться до суду.

Якщо угода незначна, то для визнання наслідків угоди недійсними термін позовної давності становить три роки. Перебіг строку позовної давності починається від дня, коли почалося виконання цієї угоди.

Термін позовної давності за вимогами про визнання заперечної операції недійсною становить один рік. Перебіг строку позовної давності починається від дня припинення насильства або загрози, під впливом яких була укладена угода, або з дня, коли позивач дізнався або повинен був дізнатися про обставини, які є підставою для визнання угоди недійсною.

За наявності поважних причин суд може поновити (подовжити) термін позовної давності.

http://sob.ru