Коли можна розірвати договір пайової участі

Підкажіть, а є на ринку нормальні компанії? Такими питаннями рясніють стрічки форумів. «У мене склалося враження, що їх немає і не може бути з нашими непрацюючими законами. Ні в якому разі не «зв'язуватися» з новобудовами і тим більше в кредит », дефекти в новобудовах можуть бути як прихованими, так і цілком очевидними.

Так пише одна з читачок порталу Restate.ru на форумі. «Комплекс зданий в експлуатацію 19.07.10 (з затримкою на 1,5 року). У нас немає води, опалення не обіцяють, електрика надходить не за тимчасовою схемою, а від дизеля. Ліфти та гаряча вода взагалі з області фантастики », - скаржиться інший петербуржець. Ще один приклад: Марія придбала квартиру в споруджуваному будинку в Приморському районі Петербурга. Проект був зданий з незначними затримками, на які покупниця вирішила не звертати уваги. Однак закрити очі на те, що якість обробки залишає бажати кращого, вже змогла. Домогтися від забудовника компенсації в результаті так і не вдалося в належному обсязі. Причиною став договір, не передбачає достатній рівень відповідальності компанії, яка займалася будівництвом об'єкта. Обмовимося відразу, безумовно, на ринку Петербурзі присутні і порядні забудовники. Але й несумлінні компанії поки ще не залишилися в далекому минулому.

За даними міського уряду, заявлені терміни будівництва не дотримується приблизно половина забудовників, які реалізують в Петербурзі житлові проекти. Такі дані наводив раніше віце-губернатор Роман Філімонов. За його даними, в середньому терміни переносяться на 6-9 місяців. Смольний бореться з такими компаніями, карає їх штрафами спільно зі Службою державного будівельного нагляду.

Тим не менш, в Комісії по роботі зі споживачами ринку нерухомості Товариства споживачів Санкт-Петербурга і Ленінградської області зазначають, що до цих пір залишається високим рівень звернень мешканців Санкт-Петербурга з питань, що стосуються часткового будівництва: пайовики не можуть домогтися від забудовників обіцяних якісно побудованих квартир в споконвічно обумовлені терміни. Слова фахівців Комісії підтверджує юристконсульт ЗАТ «Північно-Західний Юридичний центр» Валерія Карпова: «на жаль, терміни здачі новозбудованих будинків, як правило, не дотримуються і нерідкі випадки, коли якість переданих квартир, особливо в обробці, сильно відрізняються від очікуваного». Втім, для того, щоб переконатися в тому, що незадоволені пайовики існують до експертів можна і не ходити. Форуми рясніють скаргами.

Читаємо договір

У першу чергу нагадаємо, що настійно не рекомендується підписувати ні інвестиційний, ні вексельний, ні попередній договори із забудовниками. Всі вони погано захищають покупця. Найбільш надійним є договір участі в пайовому будівництві. Звичайно, чинне законодавство, особливо ФЗ РФ № 214-ФЗ значно знизив ризики пайовиків, захистивши їх від подвійних продажів, але от від несумлінності забудовників, при будівництві - захист не передбачена. «Ми рекомендуємо найбільш ретельно підходити до питання безпеки фінансових вкладень при підписанні договору пайової участі», - говорить Валерія Карпова. Після вибору будинку, забудовника, способів оплати, просите дозвільну документацію на будівництво будинку і проект договору пайової участі, в якому на ряд аспектів варто звернути особливу увагу. По-перше, необхідно порівняти термін здачі будинку, зазначений в договорі і термін передачі квартири. «У разі значних відмінностей, можна зробити висновок, що забудовник не готовий виконувати умови дозволу на будівництво належним чином, а значить, відстрочення передачі квартири, безумовно, буде», - говорить Валерія Карпова. Ще один момент - наполягайте, щоб в умовах договору було право пайовика переуступити своє право за договором без письмової згоди забудовника. Без цієї умови учасник пайового будівництва матиме право продати тільки зареєстровану у власність квартиру, а значить, до закінчення строків будівництва, її передачі та реєстрації отримати вкладені кошти не представляється можливим. Крім того, в договорі повинні бути передбачені значні штрафні санкції для забудовника у разі затримки строків закінчення будівництва (введення будинку в експлуатацію) і передачі квартири. Настільки ж чітко повинні бути прописані дії пайовика при виявленні недоліків у якості виконаних робіт - від «кривизни» підлоги до не установки сантехніки. Це буде стимулювати забудовника на виконання своїх зобов'язань за договором належним чином і в строк. «У разі якщо від забудовника надійде відмову у всьому вищевказаному, не варто пописувати договір, - радить Валерія Карпова. - Крім того, настійно рекомендую при укладенні договору пайового будівництва користуватися послугами юристів-професіоналів ». Дійсно краще постаратися максимально убезпечити сові участь у пайовому будівництві.

Поверніть наші гроші

Звичайно, кожен, сплатив квартиру в новобудові, мріє отримати житло в строк і належної якості. Однак на практиці далеко не завжди вдається уникнути неприємних затримок і відмовок з боку компанії. У яких випадках учасник пайового будівництва має право відмовитися від купленої квартири в новобудові? Договір участі в пайовому будівництві, на відміну від попереднього, має чітко прописувати випадки, коли клієнт може його розірвати в односторонньому порядку без фінансових втрат.

Точно в строк!

За словами адвоката Олега Сухова, пайовик має право відмовитися від продовження виникли між ним і будівельною компанією відносин при значній затримці будівництва будинку або не передачі квартири пайовикові за актом. Відзначимо, значною затримкою в даному випадку можна вважати ту, яка триває більше 6 місяців. За вказаних обставин пайовикові досить направити на адресу забудовника письмове повідомлення про відмову від виконання договору. З моменту отримання забудовником такого повідомлення, договір вважається розірваним.

Будівельна компанія згідно ФЗ-214 повинна протягом двадцяти днів з моменту розірвання договору повернути всі гроші клієнту. До слова, з попередніми договорами ситуація інша. Розірвати його в односторонньому порядку, пайовик, звичайно, має право. Причому в будь-який час до закінчення його терміну. Але є застереження: з внесених коштів буде утримано обумовлений у договорі штраф в розмірі 10-15% суми забезпечення (тобто вартості майбутньої квартири).

З реєстрацією не зрослося

Існує ймовірність того, що при придбанні житла на стадії будівництва житлового будинку громадяни можуть зіткнутися з подвійними продажами. Крім того, частим прикладом є не виконання будівельною компанією своїх зобов'язань, виражених в ухиленні або не реєстрації договорів пайової участі (ДДУ). За словами адвоката Олега Сухова, якщо ДДУ не пройшов державну реєстрацію через наявність в ЕГРП записи про права третіх осіб на цю квартиру, або він не реєструється з інших підстав, пайовик має право в односторонньому порядку відмовитися від виконання договору, розірвати його і вимагати повернення сплачених грошових коштів.

Не те побудували

Пайовик вправі відмовитися приймати квартиру і вимагати повернення сплачених грошових коштів, якщо передане йому жиле приміщення містить значні порушення. Наприклад, в квартирі відсутні двері, вікна, або вони виготовлені не з тих матеріалів, які вказані в договорі. Також договір з будівельною компанією за бажанням покупця підлягає припиненню, коли передана квартира не відповідає будівельним нормам і правилам (СНіП). Аргументом також може стати невідповідність споживчим характеристикам, прописаним в договорі: значна зміна площі квартири, висоти стель, кількості та розміру балконів і лоджій, зменшення або збільшення числа кімнат, зміна місця розташування квартири в під'їзді з виходом вікон на іншу сторону, зміна класу будинку, багато чого інше.

Банкрут

Однозначне право покупця квартири новобудови відмовитися від виконання договору і розірвати його в односторонньому порядку виникає при визнанні будівельної компанії банкротом. «Необхідно знати, що така відмова від договірних відносин з забудовником фіксується в арбітражному суді в рамках процесу про банкрутство. При розірванні договору пайовикові повертається не просто оплачена ним сума, внесена за житлове приміщення, а ринкова вартість аналогічного приміщення. Варто пам'ятати, що пайовик має право вимагати з недобросовісного забудовника повернення не тільки сплачених грошових коштів, а й пені, неустойку, збитки », - радить адвокат Олег Сухов. Банкрутство забудовника - ситуація складна. Адже крім пайовиків претензії до компанії пред'являє і інші партнери: банки, підрядчики, постачальники.

Визнанню компанії банкрутом передує досить тривалий період часу. Якщо виникнуть сумніви на рахунок того, чи буде добудований об'єкт, можна також подумати про розірвання договору заздалегідь, не чекаючи офіційної заяви про неспроможність. Якщо ймовірність появи «недобудови» не зовсім очевидна? Швидше за все, доведеться йти до суду, щоб розірвати договір в односторонньому порядку без штрафних санкцій. Необхідно довести, що пайовик «виходить з гри» не за своїм бажанням, а тому що забудовник порушив умови договору. Простіше це буде зробити, якщо сумніви покупця будуть підтверджені результатами спеціальної експертизи, яка засвідчить, що при тих темпах, якими ведеться будівництво, добудова будинку і, отже, передача квартири у встановлений у договорі термін завідомо неможлива.

Від неприємностей при купівлі квартири в споруджуваному будинку ніхто не застрахований. Максимально убезпечити себе можна тільки за рахунок пильної уваги. Необхідно ретельно перевіряти договір і наполягати на своєму. Якщо забудовник «підвів», будинок зданий із затримкою і не тієї якості, відступати не варто і в крайньому випадку доводити справу до суду.

Марина Акатова, Restate.ru