Чим небезпечний квартирант?

Є на ринку оренди таке правило: при укладанні договору знімає відразу платить власнику квартири не тільки за перший місяць проживання, а й ще приблизно таку ж суму - як "страхового депозиту".

Правило це, ясна річ, дуже не подобається орендарям: їм фактично доводиться викладати відразу три місячних вартості квартири (ще одна - це комісійні агентству, вони на нашому ринку теж "вішаються" на знімають).

Що це за депозит такий, звідки він взявся і чому його вимагають заплатити - з цими питаннями розбирався оглядач "Журналу про нерухомість MetrInfo.Ru".

Досить тільки на меблі
Три вартості квартири відразу - це, на думку знімають, дуже багато. Але подивимося з іншого боку. Московська квартира - це мінімум 5 млн руб., А частіше і набагато більше. Ще скількись коштує обробка житла, що знаходиться в ньому меблі, побутова техніка і т.п. І все це майно, що тягне на багато мільйонів рублів, здає повинен віддати в руки людини, яку бачить уперше в житті. Навіть агент тут орендодавцю не помічник - він, як вже сказано вище, отримує свій гонорар від знімає, тобто фактично працює на нього. "Знайти квартиру за всяку ціну, укласти договір і отримати комісію" - так можна сформулювати завдання ріелтора. А жодним чином не підібрати власнику квартири нормального і безпроблемного мешканця.

Депозит в подібних умовах - це єдина гарантія. Насправді він нічого не покриває, оскільки його сума в сотні разів (це не фігура мови, а справжнісінька правда) менше вартості застрахованого майна. Розрахунок виключно на те, що знімає, пам'ятаючи про ці гроші, буде вести себе хоч трохи скромніше.

"Зазвичай депозит забезпечує збереження рухомого майна, переданого разом з квартирою (побутова техніка, меблі, предмети інтер'єру), і елементи обробки. Тут за одну вечірку може бути завдано шкоду, яка буде істотно перевищувати місячну орендну плату, - говорить Ганна Левітова, керуючий партнер компанії EVANS. - Важливо розуміти, що істотної шкоди або повне знищення не можуть бути покриті депозитом ".

"Механізм дії страхового депозиту простий і ефективний, він давно виправдав себе на практиці, - додає Вадим Ламін, керуючий партнер агентства SPENCER. - На момент закінчення терміну оренди орендодавець залишається повинен орендарю одну місячну орендну плату, яку зобов'язаний віддати за вирахуванням збитку. Простіше кажучи , колишній орендар, який хоче повернення грошей, постарається здати квартиру в пристойному стані, а не втече, залишивши ключі під килимком вхідних ".

100%, не рахуючи торгу
Найпоширеніший розмір страхового депозиту - це вже згадувана на початку цієї статті сума місячної оренди, тобто 100%. Саме цю цифру називали більшість наших експертів - втім, обумовлюючи, що багато чого тут залежить від домовленості сторін. "У більшості випадків - 100%, хоча на практиці не виключені інші варіанти: як у більшу, так і в меншу сторону, - зазначає Анна Харкова, бізнес-тренер агентства" Ціан "Якиманка". - Якщо здається елітна квартира з антикварним інтер'єром, то заставна сума буде більше ніж 100%, якщо ж це економсегмент з мінімальною кількістю меблів, то цілком можливо домовитися і на менший заставу ".

Марк Нелюбін, генеральний директор компанії CENTURY 21 StarRealtyM, також погоджуючись з тим, що в переважній більшості випадків депозит дорівнює 100%, розповідає про відомих йому винятки з цього правила. Максимальний розмір - 300%, коли квартира була обставлена ​​дорогими меблями з рідкісних порід дерева і в ній були інші ексклюзивні речі. Що до "бездепозітний" варіантів, то вони, за словами експерта, йому не траплялися. У самому крайньому випадку, коли в орендаря немає грошей "тут і зараз", але орендодавцю клієнт сподобався і втрачати його шкода, сторони можуть домовитися про те, що шукані 100% можуть бути виплачені в розстрочку - за 2-3 місяці.

Фахівці управління оренди квартир компанії "Інком-Нерухомість" розповіли нам про чи не єдиному виключення із загального правила: страховий депозит може не вноситися, коли здається кімната, а сам наймодавець проживає в цій же квартирі. В цьому випадку господар має повну можливість наглядати за збереженням свого майна, і необхідності в додатковій гарантії дійсно немає.

Перевірка орендаря
Розуміння, що депозит - загальноприйнята на ринку реальність, зовсім не означає, що знімають беззаперечно погоджуються його заплатити. Скарги на те, що, мовляв, збідніли ми в кінець, грошей рішуче ні, чи не можна як-небудь обійтися без цього побору - все це на переглядах доводиться чути постійно. Правда, відзначають ріелтори, кажуть це орендарі без особливого ентузіазму: розуміють, що толку не буде, тому і спроби "відкосити" від депозиту робляться більше для проформи. "Насправді людина, яка шукає знімну квартиру, прекрасно знає, що доведеться віддати більше, ніж складає плата за місяць, - вважає Світлана Бирине, керівник департаменту міської нерухомості компанії" НДВ-Нерухомість ". - Йому пояснюють, що якщо він буде користуватися квартирою дбайливо, то ці кошти повернуться ".

"Орендарі дійсно платять, скарги присікаються нами на корню, - ще більш категорична Анна Харкова (" Ціан "). - Якщо такі спроби не припиняються на момент переговорів, то ми рекомендуємо нашому клієнту-орендодавцю не укладати договір з таким орендарем, так як всі наступні платежі доведеться "вибивати" або продовжувати слухати таке ниття в стилі "грошей немає", "зарплату затримують" і "давайте я заплачу через день-два-тиждень". Краще знайти іншого орендаря - без подібних проблем - і бути впевненим в щомісячному доході і в цілості свого майна ".

А Марк Нелюбін (CENTURY 21) додає, що сама ситуація на ринку оренди (особливо в недорогому сегменті) зовсім не розташовує до того, щоб орендар тиснув на орендодавця. "Часто трапляється, що потенційний наймач просто не встигає доїхати до квартири на перегляд: йому повідомляють, що вона вже здана, - говорить експерт. - В ситуації, коли за квартирами стоїть черга, ніхто не стане вимагати для себе ексклюзивних умов".

... З іншого боку, правил без винятків не буває. Розповідає Римма Баляснікова, директор відділу інформації компанії "ЕГСН": "Минулої осені я сама шукала квартиру. Головним критерієм була близькість до школи дитину, і тому на все інше (відсутність побутової техніки і телефону, поганий стан квартири і стара меблі) довелося закривати очі . У підсумку така квартира і знайшлася: в гнітючому стані, з меблями "на викид" і з повною відсутністю будь-якої техніки, крім звичайної газової плити і настільки древньої пральної машинки, що, здавалося, її змайстрували раніше, ніж винайшли електрику. І ось у всій цій обстановці власниця квартири завела мову про депозиті, мовляв минулі мешканці, заборгувавши їй за два місяці, по-тихому з'їхали, і вона боїться, що таке може повторитися. Я не стала заперечувати, але попросила про розстрочку депозиту. Проте до цих пір плачу лише за місяць вперед. Сподіваюся, причина в догадливості власниці, яка усвідомила, що брати депозит за руїни не варто ".

Від себе автор може додати, що причина вдалого для квартирантка розвитку подій в тому, що вона не відмовилася категорично дати депозит, а лише попросила відстрочку. А потім довела, що є нормальним і безпроблемним мешканцем. Якби ситуація спочатку розвивалася за схемою "лоб в лоб" ("не дам депозит, і все тут!"), Боюся, в бажаної квартирі вона б сьогодні не жила.

Осягнути неосяжне: щось протерлася
Формулювання, що регулюють умови повернення та неповернення страхового депозиту, у всіх агентств нерухомості свої.

Перше - це фізичні ушкодження квартири і в ній майна. При всій уявній очевидності, тут повно підводних каменів. Наприклад, зрозуміло, що у майна буває природний знос: навіть самий акуратний людина, проживши в квартирі пару років, обов'язково де-небудь забруднить шпалери. Який знос є природним, а який явно вибивається за ці рамки - подібні подробиці навряд чи можна прописати на папері, і все це згодом стане предметом спору сторін.

Також сторони можуть посперечатися і про те, як саме відшкодовується збиток. "Білий диван в квартирі залитий червоним вином, - барвисто описує подібну ситуацію Ганна Левітова (EVANS). - Орендодавець зазвичай хоче одержати вартість дивана, а орендар - оплатити хімчистку, і обидва мають свої аргументи". А Інна Ігнаткіна, директор відділення компанії "МІЦ-Нерухомість" на Пресні, звертає увагу ще на одну проблему: квартира та майно в ній можуть уже в момент здачі перебувати у вельми пошарпаному стані, але господар зробить вигляд, що все було новісіньким, а потім зажадає компенсації за "знос". "Своїм клієнтам ми радимо фотографувати недоліки і підписувати в орендодавця при заселенні", - говорить експерт.

... "Забули" заплатити ...
Друге, від чого страховий депозит захищає власника квартири, - ігнорування жителями своїх обов'язків по оплаті частини комунальних платежів. За традиціями, що склалися на ринку, квартплата зазвичай лежить на власнику квартири, а те, що оплачується за лічильниками (електрика, вода) - на мешканців. Також проживає оплачує зазвичай і телефон - особливо з урахуванням того, що телефоністи давно вже ввели почасові тарифи. Суми депозиту зазвичай з лишком вистачає на компенсацію всіх можливих втрат орендодавця. Виняток становить лише міжнародний телефон: відомі випадки, коли підприємливі мешканці далекого зарубіжжя (наприклад, в'єтнамці) влаштовували в знімній квартирі "переговорний пункт". Місяць-півтора з історичною батьківщиною розмовляв весь ринок, а потім постояльці з'їжджали, залишаючи господарям рахунки, у багато разів перевищують всі сплачене за оренду.

... Виявилися дуже "рухомими"
Третя неприємність, що покривається страховим депозитом, - достроковий від'їзд орендаря. "Далеко не секрет, що проживши три-чотири місяці, орендар може побачити рекламу більш дешевого житла і заявити про своє бажання переїхати, - каже Анна Харкова (" Ціан "). - У цьому випадку власнику доводиться нести втрати від повторної здачі житла: простий квартири, проведення в ній прибирання, а іноді й косметичного ремонту. Депозит компенсує власнику якщо не все, то частина цих витрат. А крім того, є важливим психологічним фактором ".

Резюме від журналу www.metrinfo.ru
Коли автор тільки брався за цю тему, його численні знайомі (багато з них самі знімають квартири) задавали питання: а чи не є страховий депозит "рудиментом", чи не час від нього відмовитися? І хоча сам я так не думаю, відповідне питання було включено в список. Відповіді експертів виявилися на рідкість одностайними: ніякий це не рудимент, у всьому світі так, інших важелів тиску на своїх постояльців у власника квартири просто немає.

А умов, при якому ринок може відмовитися від страхового депозиту, бачиться два. Або все навколо стануть ангелами - чесними, блакитноокими, і ніколи нікого не обманюють. Або у нас в країні з'явиться бездоганна судова система: будь-яка скарга власника квартири на орендаря розглядається швидко, за пошкодження майна накладаються штрафи, рішення беззастережно виконуються і т.п. Поки що - м'яко скажемо - всі навколо не так. А значить, страховому депозиту на нашому орендному ринку жити, як би не було це прикро для знімають.
/ / Metrinfo.Ru