Коли краще купувати і продавати квартиру?

Експерти ринку нерухомості часто посилаються на фактор сезонності, коли раптом серед покупців падає або збільшується попит на нерухомість. Мовляв, восени і взимку купують більше, влітку - менше. Або начебто і потрібно житло, але його покупку відкладають «на після відпустки». Зимові холоди або літня спека також вносять поправки до «реєстр» продажів: кому-то не хочеться бігати по морозу або під палючим сонцем, щоб розглянути наявні пропозиції, і в підсумку покупка знову відкладається на потім. Наскільки реально позначаються сезонні фактори на зростання або падіння продажів?

Квадрати по осені рахують

Багато експертів вважають, що перебільшувати вплив сезонності на кількість угод особливих підстав немає. Якщо на ринку з'являються цікаві пропозиції, то вони завжди знаходять своїх покупців, незалежно від пори року. «Тим не менше у кожного сезону є своя особливість, - міркує Артем Кохановський, директор департаменту житлової нерухомості АН Great reality. - За прикладами далеко ходити не треба. Досить згадати осінь 2008 року, коли почалася криза і активність покупців різко впала. Так і минулої осені особливого інтересу до міського житла не спостерігалося. Зате весна 2006-го, навпаки, відзначалася небувалою купівельною активністю. Мало того, п'ять років тому попит не спадав до середини літа, навіть, незважаючи на те, що ціни росли як на дріжджах ».

І все ж сезонні тенденції на московському ринку житла виявити можна. Аналітики відзначають, що традиційне затишшя припадає на період січневих та травневих свят. А сплески швидких розпродажів простежуються у другій половині серпня і у вересні. У цей період реалізація квадратних метрів, як правило, збільшується на 10-15%. Але на стільки ж вона падає в січні і в травні.

«Осінній попит набагато вище в самій столиці, ніж за її межами, - пояснює сезонну тенденцію Олександр Зиминский, директор департаменту продажів елітної нерухомості компанії Penny Lane Realty. - Якщо на заміському ринку активність покупців підвищується за рахунок клієнтів, які повернулися з відпусток, то міське житло розкуповується як вже відпочили громадянами, так і представниками з провінцій. Наприклад, хтось із заможних батьків, діти яких поступили в московські ВНЗ, купує для них у столиці недорогі квартири. Власними житлом по осені хотіли б обзавестися і люди, які отримали можливість продовжити свою професійну кар'єру в Москві. Активними набувачами житла завжди вважалися і провінційні комерсанти, які купують квартири та квартири під офісні філії, а також житло для своїх співробітників, уповноважених очолювати московські відділення компаній ».

Інший показовий момент полягає в тому, що попит по осені на дешеве житло в два рази вище, ніж на дорозі. Потреба в «одинички» і «двушках» в панельних будинках на вторинному ринку з приходом вересня-жовтня збільшується на 20-25%.

«Якщо наприкінці 90-х і в першу половину нульових років ринок міського житла дійсно мав яскраво виражену сезонність, - підсумовує Олег Самойлов, генеральний директор« РЕЛАЙТ-Нерухомість », - то сьогодні вплив цього фактора не є основоположним ні для первинного, ні для вторинного ринків. Так, москвичі їдуть на відпочинок, але це не говорить про те, що продажі і покупки нерухомості влітку різко зупиняються, а восени досягають максимуму ».

Погода, політика, економіка

Між тим позначатися на купівельному попиті можуть не тільки сезонні фактори, а й самі різні інші - від погодних умов до політичних дій. Структура попиту на житлову нерухомість в чималому ступені залежить також від макроекономічних показників, які визначають рівень доходів населення. Навряд чи варто очікувати зростання попиту в регіоні, де політичної стабільності не спостерігається. І чи варто зайвий раз говорити, що неймовірна літня спека в минулому році грунтовно вплинула і на попит, і на пропозицію на квартирному ринку.

Звичайно, в більшій мірі це торкнулося елітних об'єктів. Багато хто з потенційних заможних покупців, рятуючись від спеки, змушені були покинути і Москву і межі країни і тим самим відкласти пошук відповідного житла до більш сприятливих часів. «Загальмували», звичайно, попит і на квартири економ-класу, але не настільки, як це сталося в преміум-і бізнес-секторах.

людина з купою папокВисказиванія чи програмні заяви політиків практично не впливають на рішення продавців і покупців. Хіба що якщо мова заходить про зміни в земельному або житловому законодавствах, допустимо, у сфері оподаткування. Тоді обсяги купівлі квартир і будинків можуть як скорочуватися, так і рости. «Восени найпомітнішою новиною від держрегуляторів став законопроект Минрегиона РФ про уточнення правового режиму використання дачних і садових ділянок, - наводить конкретний приклад Юлія Севериненко, генеральний директор компанії« земельних актів ». - Однак цей документ хоч і викликав у покупців хвилювання і масу запитань до девелоперам, але в підсумку на динаміку продажів і покупок істотного впливу не надав ».

Ринок нерухомості не такий чутливий, як ринок цінних паперів, щоб реагувати на настільки короткочасні політичні чи економічні індикатори. Деякі експерти помітили, що попит на нерухомість дещо знижується перед виборами президента і в Державну Думу. Але, знову-таки, ця тенденція проявляється в елітному сегменті. Вплив на попит можуть надавати динаміка курсу долара, зміна цін на енергоносії.

«Ринок може реагувати не на якісь висловлювання і припущення політиків, а на їх конкретні дії, - не сумнівається у своїх словах Ольга Новікова, керівник департаменту аналітики і консалтингу компанії« Стройтрест-Нерухомість ». - Зміна мера в Москві змусила деяких покупців зайняти вичікувальну позицію і не робити ніяких конкретних дій. Ріелтори багатьох компаній це добре помітили. Ринок також можуть лихоманити нові законодавчі акти або суттєві поправки до вже наявних. Наприклад, після внесення змін до деяких пунктів 214-ФЗ одні покупці стали прихильниками проектів, які базуються виключно на договорах пайової участі. А інші, навпаки, злякалися і відклали купівлю квадратних метрів у забудовників, які працюють за іншою схемою продажів ».

«Всі фактори, що впливають реально на обсяг угод на міському ринку, можна розділити на дві групи: об'єктивні і суб'єктивні, - резюмує Олег Самойлов. - До об'єктивних я б відніс такий момент, як співвідношення ціни житла і рівня реальних доходів населення. Сюди ж варто приплюсувати такі нюанси, як доступність і вартість іпотечного кредитування: чим нижча процентна ставка по іпотеці, тим більше ймовірність використання цього фінансового інструменту. Суб'єктивні чинники найчастіше носять ірраціональний характер і лежать вже не у сфері економіки, а в області психології. Навіть практика показала, що знайдеться небагато людей, здатних вистояти під натиском рекламно-інформаційної кампанії, всім способами віщає «Купуйте сьогодні, інакше завтра ціни підуть вгору»!

Власне, такими способами і розкручуються «цінові маховики», і якісь сезонні або політичні чинники в цих випадках часто відходять на другий план.

Час купувати і продавати

Якщо всерйоз взятися враховувати сезонний чинник, то для покупця найсприятливіший період - пара тижнів перед черговим сезонним затишшям. Наприклад, продавці з більшою ймовірністю підуть на торг у другій половині грудня або напередодні травневих свят. Адже якщо вони не продадуть квартиру в цей час, то, швидше за все, не зможуть це зробити і в найближчий місяць, а то і протягом всього кварталу.

Літо - також сприятливий період для купівлі нерухомості, тільки з точки зору не економії, а мінімальних ризиків отримати неліквідний товар. Особливо актуальне це питання для покупців заміських будинків. Огляд ділянки, який знаходиться під снігом, не дає адекватного про нього уявлення. І тільки навесні нові господарі зможуть розгледіти, наприклад, що ділянка знаходиться в низині, перед дверима в будинок постійно накопичується тала і дощова вода, а замість обіцяних мальовничих газонів - непролазна бруд.

У той же час купувати квартиру в місті вигідніше взимку. Вже в кінці листопада багато девелопери оголошують різні акції і знижки, які пристосовуються до «новорічних» і постійно, майже до кінця зими, продовжуються.

До речі, багато покупців вже орієнтуються на сезонний фактор. Ріелторами відмічено, що восени минулого року клієнти тільки цікавилися об'єктами нерухомості, неодноразово приїжджали їх оглядати, але з покупкою не поспішали, «відтягуючи» її ближче до часу новорічних знижок.

http://sob.ru/issue4936.html