Як покупцеві квартири не потрапити в пастку?

Через фонди фінансування будівництва зараз квартиру краще не купувати, а якщо вже встряли в довгобуд, доведеться чекати або йти до суду.

«Багнет» продовжує серію публікацій з проблем, з якими зіткнулися покупці нових квартир. І в першу чергу приватні інвестори, що купують квартири на первинному ринку країни за найпоширеніших схем інвестування. Нагадаємо, в попередній публікації ми розповідали, яким чином діяти покупцям, вплуталися в процес придбання квартири через купівлю цільових облігацій, але не встигли довести справу до логічного кінця з-за кризи.

Кого захищає закон і як

Нинішня публікація присвячена проблемам тих інвесторів, які купують житло на первинному ринку через так звані фонди фінансування будівництва (ФФБ). Нагадаємо, ФФБ - це фінансова чи громадська організація, яка розпоряджається грошима людей, охочих купити квартиру на «первинці». Залучені кошти від населення ця компанія через касу банку передає забудовникові, а натомість видає людям спеціальні сертифікати, які після закінчення будівництва можна обміняти на квадратні метри в побудованому будинку. В ідеалі ФФБ повинен стежити за тим, куди йдуть гроші і чи використовуються вони забудовником за призначенням.

Взагалі-то діяльність ФФБ контролюється НБУ і Держфінпослуг. Тим не менш, на практиці часто ФФБ є афілійованими структурами будівельних компаній, і тому з приходом кризи на вітчизняний будівельний ринок, як виявилося, почали затягувати з виконанням зобов'язань. Відповідальність ФФБ перед вкладниками, як показала практика, практично прирівняти до нуля - крайня у цій ситуації буде будівельна компанія.

А в неї, як зазначають юристи, гроші відсудити буде дуже складно. У кращому випадку вкладники можуть розраховувати на реалізацію вже побудованого житла і на розподіл коштів між учасниками ФФБ. Справа в тому, що в договорах є безліч механізмів щодо невиконання ФФБ і забудовниками зобов'язань перед покупцями. А механізми захисту інтересів останніх - мінімальні або взагалі відсутні. Це почасти сталося через те, що деякі ФФБ вже після підписання договорів з інвесторами заднім числом вносили корективи в договори і мінімізували свою відповідальність перед громадянами.

Щоб уникнути появи нових «Еліта-центрів» Верховна Рада України ще влітку минулого року прийняла зміни до Закону України № 978-IV від 19.06.2003 р., що захищають людей від можливих несумлінних дій фондів фінансування будівництва. Там вже прописані деякі механізми, які все-таки дають промінь надії інвесторам або повернути свої гроші, або змусити забудовника виконати свої зобов'язання.

Як раніше відзначав директор ТОВ «Фінансова компанія« Прімінвест »Алла Бородавка, в цьому законі найбільш захищені інтереси саме інвесторів. «По максимуму прописані умови, які сприятливі для інвестора. Якщо доходить до якихось судових спорів із забудовником, фінансова установа повинна виступати на боці інвестора, і цим все сказано », - стверджує Бородавка.

Однак, якщо раніше, щоб вийти з ФФБ і отримати свої гроші, необхідно було подати заяву про вихід, а керуючі зобов'язані були повернути людям гроші протягом 30 днів, то тепер інвесторам, щоб повернути кошти, необхідно чекати продажу відкріплення об'єкта нерухомості або введення його в експлуатацію.

Що робити інвесторам ФФБ, якщо будівництво затягується

За словами юристів компанії «Москаленко і партнери», якщо забудовник під час будівництва змінює технічні параметри будинку, якщо ціна квадратного метра зростає занадто швидко, а люди, які платять у розстрочку, терплять збитки або якщо, наприклад, терміни здачі в експлуатацію житла затягуються більше ніж на один місяць, ФФБ повинен змушувати забудовника виконувати всі зобов'язання, в тому числі і через звернення до суду. Якщо ж ФФБ сам затягує час, інвестори можуть, як розірвати договір і вимагати свої кошти назад, так і самі звертатися з позовними заявами до судів. При цьому одним із доказів правоти людей буде факт оплати через касу банку платежів за житло.

Тим не менш, скандальний антикризовий Закон України № 800 заборонив інвесторам розривати інвестиційні договори із забудовниками до січня 2012 року. Таким чином, якщо забудовник не будує будинок, вплинути на нього ні в банку, ні в ФФБ, ні у пересічного громадянина немає жодних можливостей, акцентують увагу юристи на прогалини в чинному законодавстві. У цьому випадку єдиний спосіб вийти з ФФБ - вимагати розірвання договору з ФФБ у судовому порядку через порушення останнім своїх зобов'язань перед людьми. У згаданих вище законах немає заборони на розірвання в судовому порядку, відзначають правозахисники.

З іншого боку, як виявляється на практиці, не всі ФФБ безнадійні для громадян. Деяка їх частина, що працюють у Києві, намагається виконувати зобов'язання перед людьми, навіть затягуючи терміни здачі житла в експлуатацію. У такому випадку юристи радять не поспішати з позовами і тиском на ФФБ, а чекати завершення будівництва. Так, наприклад, будівництво на об'єкті Осокорки, 2 (на його будмайданчику 11) ведеться з перемінним успіхом.

Будівництво почалося ще в 2009 році. У монолітно-каркасному будинку станом на 01.01.2011 р. повинен був бути побудований 20 поверх, а будівельна компанія змогла «подужати» тільки 14. При цьому дата здачі об'єкту в експлуатацію у проектній документації забудовника - 31.12.2011 р. ФФБ створений за програмою «Укргорстрой-1». Банк-управитель ФФБ - «Аркада».

За словами одного з інвесторів будівництва Сергія, висловлені ним на одному з форумів, відставання від графіка становить 2 місяці. Однак, це не той термін, з-за якого варто бити тривогу, відзначають юристи. В інвестора kay вдалося отримати з цього приводу інформацію в «Аркаді». Ось, що йому повідомили банкіри: «Головна причина повільного будівництва будинку - це низькі продажі квартир (великі площі квартир, відповідно висока ціна при наявності по сусідству економічно привабливих об'єктів, проте зовсім не більше якісних).

«Аркада» виступив з пропозицією до генпідрядникам змінити проект будівлі і переформатувати великі квартири в 1-но і 2-х кімнатні. Підрядник не підтримав цю пропозицію, а запропонував добудувати будинок за власні кошти і самостійно продавати квартири. «Аркада» дав їм час до кінця січня, якщо не буде суттєвих зрушень у будівництві, то ставитиметься питання про заміну генпідрядника ». Тим не менш, будівництво за станом на 6.02.2011 р. на об'єкті велося. А більшість інвесторів, справно перераховують кошти на рахунок банку впевнені, що будинок буде добудований і їм вдасться уникнути судової тяганіни і пасток за типом скандально відомої «Еліта-центр».

У разі ж, якщо забудовник оголосить себе банкрутом, інвестори мають повне право на розірвання договору і повернення своїх вкладень через суд, відзначають юристи.

Взагалі ж, як зазначила на нещодавній інтернет-конференції адвокат юрфірми «Василь Кісіль і партнери» Наталія Доценко-Білоус, інвестування в житло через ФФБ є вкрай ризикованим. «Шестирічна практика використання даного механізму підтвердила побоювання, що даний механізм на законодавчому рівні містить ознаки фінансової піраміди.

Криза несподівано розкрив для учасників ФФБ основні ризики, невід'ємно притаманні механізму, а саме: (а) ризик введення в банки тимчасових адміністрацій та подальшого їх банкрутства з втратою забудовниками прав на кошти оперативного резерву; (б) ризик неплатоспроможності забудовника і подальшого його банкрутства при повному відсутність у довірителів прав вступити кредиторами в справу про банкрутство; (в) неможливості призупинити або достроково припинити дію механізму навіть в умови, коли будівельний проект не має «ознак життєздатності» тощо », - зазначила пані Доценко-Білоус.

Тому, тим громадянам, які тільки задумали купувати житло на первинному ринку через ФФБ, краще почекати, поки країна і її будівельний ринок не розгребуть наслідки фінансово-економічної кризи і не покращиться законодавча база в цій сфері.

Для тих же громадян, які вже почали інвестувати у ФФБ, експерти рекомендують або чекати завершення будівництва, хоч і з помітними затримками, або звертатися до судів про розірвання договорів.
Багнет