Коли інвестиційні покупки бувають вигідні?

Залежно від стану економіки ринок новобудов хилиться в одну з двох крайнощів. Коли настає кризовий період, актуальними стають будинку максимально високого ступеня готовності, причому перевага віддається зазвичай типовими проектами, оскільки вони зазвичай не стають довгобудами. У протилежній фазі, на піку розвитку, в продаж вдало виходять об'єкти, які можна бачити тільки на гарній картинці. Однак є проміжні варіанти, що характеризують саме ситуацію дня сьогоднішнього, одночасно поєднують надійність та інвестиційний потенціал.

На все готове
Зараз уже згадується як якийсь минулий страшний сон картина повальної зупинки будівництв в перші зимові місяці 2009 року. Роботи не велися більш ніж на половині всіх будівельних майданчиків столичного регіону. У цих умовах купівельним довірою стало користуватися тільки максимально готове житло первинного ринку. Та й то, експерти не втомлювалися повторювати, що незважаючи на нинішні проблеми з фінансуванням об'єктів, завжди є ризик, що навіть готовий на 90% будинок забудовника з самої бездоганною репутацією може в один прекрасний день перетворитися на довгобуд.

У цій ситуації на ринку з'явилася нова за докризовим мірками категорія новобудов - готові будинки, в яких квартири продавалися з обробкою. Покупець відразу після оплати нового житла міг отримати ключі і, не піклуючись про ремонт, відразу завозити меблі і справляти новосілля. Що цікаво, готове житло з'являлося переважно в сегменті економ-класу. До найпопулярніших об'єктів ставилися, наприклад, типові корпусу з обробкою в мікрорайоні «Ярославський» в Митіщах і один з корпусів мікрорайону «Волзький», де варіанти з фінальним ремонтом (його зазвичай називають муніципальним) конкурували за ціною з квартирах і в таких же сусідніх корпусах , де було потрібно вкласти кошти в перетворення квартири в готове житло.

Така тенденція дуже чітко демонструвала саме кризовий тренд на ринку новобудов. За розрахунками фахівців, частка нових квартир з обробкою доросла на якийсь час до 7% усього пропозиції новобудов. Більш того, в якості маркетингового ходу при продажі тільки ще споруджуваних будинків стало застосовуватися обіцянку виконувати фінальну обробку і передавати квартири покупцям вже в стані готового житла - тільки не відразу ж, а по завершенні будівництва, в майбутньому.

Відлига і фантазії про майбутнє
Одним з перших проявів одужання ринку новобудов стало підвищення купівельного інтересу до будинків не тільки майже готовим, а й знаходяться в серединній фазі будівництва. Це сталося якось спонтанно, восени 2009 року, коли багато хто став розуміти, що кепські часи поступово проходять, а сам ринок нерухомості повільно і вірно пішов на поправку.

Саме тоді з'явилася інша крайність ринку. Це свого роду повна протилежність побудованим будинкам з відремонтованими квартирами, а саме так звані інвестиційні об'єкти. Такими на ринку новобудов називають зазвичай удома, продаються з істотним дисконтом, але тільки почали будуватися. Фактично на майданчику можуть вестися земляні роботи. Так, у східній частині серединного Підмосков'я якраз з пожвавленням ринку з'явився великий інвестиційний об'єкт. «Світле місто» по теперішній час перебуває в стадії виконання земляних робіт. Сенс же в тому, що інвесторам запропонували ризикнути - середня ціна метра там була істотно нижче, ніж у будь-яких інших новобудов даної географічної зони.

Ризики того, що будівництво буде продовжуватися довго завжди існують, і дуже великі. Але, як говорить приказка, хто не ризикує ... самі розумієте. Тим не менш, є істотний мінус подібних інвестиційних варіантів. Прибутковість від покупки новобудови з можливою довгою історією появи на світ може в річному обчисленні зійти нанівець. Про зовсім найгіршому сценарії і перетворенні інвесторів в обдурених пайовиків і говорити навіть не хочеться.

Оптимальна середина
Однак, як не дивно, зустрічається третя категорія об'єктів. З одного боку, вони є інвестиційними: вкладаючи в них на першій стадії будівництва, можна отримати хорошу прибутковість, яку можна порівняти з прибутком самого інвестора того чи іншого проекту новобудов. З іншого, такі об'єкти відрізняються високим ступенем надійності. Це звичайно нові черги вже відомих проектів, які девелоперам вдалося утримати в кризу від краху і навіть, навпаки, встигнути довести більш ранні черги до фінальної стадії робіт і здачі будинків держкомісії.

Найсвіжішим і досить цікавим в інвестиційному плані з таких об'єктів є нова черга селища «Салтиковка-Престиж», проекту компанії «Кондра».

Це вже третя черга проекту, яка включає вісім чотириповерхових будинків кожен на 30 квартир. Будівництво цієї частини селища тільки розпочато, проте достатньо переконливим аргументом в успішному майбутньому нових будинків є практично готові будинки першої черги, які в буквальному сенсі можна помацати руками: здача перших 14 будинків намічена на кінець цього року, робочі зараз ведуть вже фінальну обробку площ загального користування .

Будинки третьої черги в цілому будуть майже такі ж, як уже збудоване у селищі «Салтиковка-Престиж» житло, відмінність хіба що у використанні панорамного скління, що розширює можливості облаштування квартир, появі варіантів великих дворівневих площ і ще тим, що в рамках нової черги в селищі з'явиться ще один дитячий сад.

Однак реальний сенс для інвестора полягає в тому, що на придбання квартири на ранній стадії будівництва можна отримати вигоду. Якщо в готових будинках квартири зараз продаються за ціною від 75 тис. рублів за метр, то в нових - від 63 тисяч. Через 8-9 місяців, які необхідні для виконання основної частини будівельних робіт, ціна метра просто в міру зростання готовності нерухомості виростуть як мінімум на 20%. Ще близько 10% зростання вкладених коштів додасть інфляція, нарешті після оформлення квартир у власність, вони додадуть у ціні ще не менше 10%, що є звичайним для ринку нового житла. Разом виходить близько 40%, що в принципі можна порівняти з прибутковістю власне девелоперських проектів.

Крім того, істотним моментом і особливістю селища «Салтиковка-Престиж» є його надмірна ліквідність. Житло тут буде завжди затребуваним, не тільки в силу природного оточення і зручного сполучення з містом (до найближчого метро близько чверті години), але через наявність розвиненої соціальної інфраструктури як самого населеного пункту Салтиковка, так і власних сервісів селища. У них входять не тільки мінімаркет і аптеку, фітнес-центр і кафе, але, як було вже згадано, два дитячих садки. У крокової доступності ж є і магазини, і загальноосвітня школа, і спортивний комплекс (в 300 метрах від будинку) з тенісними кортами і басейном, і продуктовий ринок, і навіть кінно-спортивна база, загалом все, що тільки може знадобитися сучасному міському жителеві , що бажає жити в невисоко і в екологічно сприятливому природному місці.
http://www.gdeetotdom.ru