Право на житло в Україні закріплене в статті 47 Конституції, яка каже, що «держава створює такі умови, в яких люди можуть побудувати, орендувати чи придбати собі житло». Ключовим документом, який регулює житлову політику сьогодні є Житловий кодекс.
Стаття 34 Кодексу каже, що “громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, стають на облік” - так звану квартирну чергу - та можуть отримати таке житло із державного житлового фонду. Оскільки кодекс прийнятий у 1983 році, то отримати таке житло можна було лише в користування, а не у приватну власність.
Але у 1992 році було прийнято Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду”, за яким ці помешкання та будинки, які надавались в користування, перейшли безоплатно у приватну власність мешканців. Оскільки кодекс продовжує бути чинним, то держава зобов’язується надати житло у користування, але ті, хто його отримали, можуть одразу ж його приватизувати.
Що сьогодні відбувається з квартирною чергою? На початок 90-х вона складала близько 2 мільйонів домогосподарств, а в 2014-му - близько 650 тисяч. Вона скорочувалась не тільки й не стільки тому, що півтора мільйона отримали квартири, а й через те, що частина вибули з черги чи просто померли.
Скільки людей в черзі сьогодні? Ніхто не знає, бо вже понад 5 років Мінрегіон не збирає централізовано ці дані. На сайтах адміністрацій ми бачимо, що вони поповнюються щороку наприклад ветеранами, але біда в тому, що сьогодні в Україні ніхто не знає кому і скільки треба житла.
Які механізми забезпечення житлом діють в Україні?
Сьогодні ми маємо цільові програми. Загалом їм близько 20. Але є також групи населення, які держава зобов’язується забезпечити житлом. Всі ці програми не узгоджені між собою та фінансуються непослідовно.
Державні житлові програми в Україні також реалізує «Держмолодьжитло».
За 30 років діяльності ця установа змінювала програми залежно від тих економічних умов, які були в країні. Якщо на початкових етапах своєї діяльності це були пільгові кредити для молоді на будівництво житла під 3%, та згодом - на купівлю цього житла. З 2014-го вона не фінансується із державного бюджету через рішення Мінфіну про її неефективність.
На початку нульових бажаючих скористатись такими пільговими кредитами було багато, а грошей в бюджеті - ні. Тому була створена інша програма - часткової компенсації відсоткової ставки, за якою люди могли йти в комерційні банки, брати позики під банківські ставки, з бюджету їм компенсували б відсотки в розмірі облікової ставки. На перший погляд, вигода очевидна - залучались не бюджетні кошти, а банківські. За час дії програми з 2003 по 2008 таких кредитів роздали близько 18 тисяч, з них майже 16 - у 2005 році, коли ціни на нерухомість були надвисокими. Коли наступила економічна криза, то ставки виросли і в бюджеті не було грошей на такі компенсації. Заборгованість за 2009 вдалось погасити лише в 2012, що означало, що позичальники змушені були платити повні ставки самостійно або ризикували, що банк стягне заставне майно.
Криза сильно вдарила по сфері житла. Для подолання її наслідків уряд прийняв заходи з подолання її наслідків. Одним з них була спроба відновити будівництво через непряму субсидію забудовникам через нову програму “доступне житло”. Тим, у кого вже було 70% вартості житла, з бюджету давали решту на купівлю житла, а в Києві взагалі - 50 на 50. За цією програмою було забезпечено близько 4 тисяч сімей.
Замість компенсації та пільгового кредитування пропонувались кредити зі статутного капіталу (за обліковою ставкою - трохи дешевше, ніж в комерційних банків) та через програму здешевлення вартості кредитів, коли позичальникам компенсували не облікову ставку, а знижували їх платежі до 3%.
В останні роки Держмолодьжитло також розширює свої програми на ВПО, на ветеранів, а буквально минулого тижня почався прийом заявок на пільгові кредити для ВПО за гроші німецького банку KFW.
Загалом за 30 років діяльності Держмолодьжитло забезпечило близько 40 тисяч сімей житлом у приватну власність через різні форми субсидування попиту на житло.
Сьогодні першопочаткова ціль - сприяння молодіжному будівництву - цілком втрачена.
Хто реалізує житлові програми в Україні?
В 2019 на базі ДІУ почалась реалізація пілотної програми фінансового лізингу - або оренди з викупом - для поліції та ДСНС. Установа купує готове житло на вторинному ринку та здає його в оренду протягом 20 років, після чого орендарі мають право оформити приватну власність на нього.
Інше нововведення - так звана “Доступна іпотека 7%”, яка насправді не є ні доступною, ні інноваційною. Згадайте програму компенсації від Держмолодьжитла до 3% - це та ж програма, тільки для широких верств населення. За два місяці її діяльності такі кредити видали близько 300 позичальникам, але це знову про субсидування попиту на житло у приватну власність. Минулого року також створено Укрфінжитло, яке має поглинути Державну іпотечну установу та запустити власні житлові програми.
Де наше соціальне житло?
Які форми підтримки держава пропонує тим, хто не хоче або не може придбати житло у приватну власність за цими житловими програмами?
Житло - це завжди і всюди дуже дорого, а приватна власність на житло - це найдорожча форма володіння ним. Оскільки завжди й усюди будуть люди, які не спроможні забезпечити себе житлом, то потрібно підтримувати їх через житлову політику. Субсидування приватної власності на житло є і економічно неефективним, і соціально несправедливим, а тому Україна має відмовитись від нього і формувати фонд соціального житла.
У 2005 була прийнята Концепція державної програми “Соціальне житло”, за якою “квартирна черга” мала бути перетворена в чергу на соціальне житло, яке б не підлягало викупу, заставі та приватизації. За наступні 10 років таким житлом мали бути забезпечені всі з черги. Але вже в 2006 прийняли Закон України “Про житловий фонд соціального призначення”, стаття 10 якого каже, що перебування в черзі на соціальне житло не передбачає зняття з “квартирної черги”.
Фактично держава взяла на себе зобов’язання двічі забезпечити житлом - спершу в користування, а тоді у власність. Неузгодженості між цими двома документами не виникло виключно тому, що органи місцевого самоврядування так і не сформували такого фонду.
Сьогодні в Україні ведуться постійні розмови про те, що нам потрібно змінювати законодавство. Але як люди ставляться до цих потенційних змін та чого вони очікують?
За словами пана Федоріва, «згідно соціологічного опитування компанії Cedos, в містах з населенням понад 100 тисяч, чверть опитаних все ще сподіваються на отримання житла через “квартирну чергу” і лише трохи менше чверті очікують на субсидування купівлі. Оскільки відповідальні за житлову політику не пояснюють як вона може і має працювати, то в людей існують такі високі очікування, що вони аж не вважають їх реалістичними».
Переважна більшість вважають, що держава має допомагати у придбанні житла, або має надавати це житло і право на це поширюється на всіх. Оскільки в містах є сотні тисяч людей, які орендують житло і чинна політика їх не помічає, то є також високі очікування щодо адекватної ролі держави у регулюванні сектору оренди.
Відповідальним за житлову політику потрібно якомога швидше почати пояснювати людям яка вона житлова політика. Бо на питання про те, що вони робитимуть в випадку втрати житла, майже половина опитаних відповіли “не знаю”.
Що треба робити з житловою політикою та житловими програмами?
Першим кроком має стати напрацювання нових редакцій Концепції державної житлової політики та Житлового кодексу, - вважає Павло Федорів .
Державна житлова політика повинна бути цілісною та замінити окремі житлові програми. Люди мають чітко розуміти на яку саме підтримку та хто може розраховувати.
Для моніторингу результатів політики та її змін потрібно налагодити збір, аналіз та представлення даних в сфері житла.
Сьогодні Мінрегіон оперує абстрактними даними типу кількості метрів, які в середньому припадають на людину, чи площею введенного в експлуатацію житла. Це не дає можливості зрозуміти, хто, чому, за які гроші та для чого сьогодні купує житло.
Аналітик вважає, що «принцип державної підтримки через житлові програми повинен бути змінений: Україна має відмовитись від стимулювання приватної власності на житло та надавати виключно в користування - через розвиток сектору соціального житла".
https://www.zagorodna.com/uk
Коментарі