Як заробити на іпотеці?

07.10.2010 16:10
Статті про нерухомість | Як заробити на іпотеці? Зараз багато говориться про вигоду використання кредитного плеча при вкладеннях в закордонну нерухомість. А от якщо докласти це правило до нашого ринку, виходить не настільки райдужна картина ... Чи настільки вигідно сьогодні в Росії брати кредит при покупці квартири, як нас намагаються переконати іпотечні брокери і ріелтори?

Прибутковий «котлован»
Іпотечні ставки в нашій країні з початку кризи дещо знизилися. У людини, яка купує нерухомість на первинному ринку, знову виникає питання: нести забудовнику всю суму або взяти іпотеку? «Якщо зростання вартості нерухомості вище, ніж ваша ставка за кредитом, то дане вкладення вигідне з інвестиційної точки зору», - говорить Андрій Владикін, керівник департаменту іпотеки і кредитів компанії «Стройтрест-Нерухомість».

Але зростання цін прогнозується у цьому році на рівні інфляції. «З січня 2010 року аналітики відзначають зростання вартості нерухомості в Московському регіоні в середньому на 8%», - підтверджує Олексій Шленов, генеральний директор компанії «Міель-брокеридж". Отже, за підсумками року це буде 12-15%, як передбачають багато учасників ринку. Ставки по іпотеці на первинному ринку зараз коливаються в межах 13-16% річних у рублях, на вторинному - 9-11%. Вигода від іпотеки малюється не сама очевидна ...

Інша справа, що багато хто грає на зростанні цін, який відбувається в міру будівництва будинку. Як зазначає Андрій Владикін, різниця у вартості квадратного метра з етапу «котловану» до здачі будинку ЦК може становити близько 30%. Показовий приклад наводить Володимир Трибрат, директор з маркетингу ГК «Піонер»: «У споруджуваному РК« Лазаревське »вартість квартир з початку року в середньому збільшилася на 18%. Виходить, що при ставці іпотечного кредитування в 13%, покупець, придбавши квартиру в кінці минулого року, збільшив її капіталізацію на 5% ». Таким чином, на час будівництва будинку іпотеку брати вигідно, за умови, звичайно, що позичальник готовий швидко, приблизно протягом року, повернути кредит.

Швидке зростання цін припиняється зі здачею будинку в експлуатацію; правда, через деякий час, при отриманні права власності, відбувається ще один стрибок.

Але потім інвестору чекати надприбутків нізвідки. «Рівень зростання вартості квадратного метра дозволяє отримати вигоду від інвестування в новобудови і при нинішніх ставках іпотечного кредиту, але лише в короткостроковій перспективі (1 рік), коли зростання вартості квадратного метра найбільш високий за рахунок наближення будівництва до завершальної стадії, - резюмує Олена Балабанова, генеральний директор компанії Veritas Real Estate. - На довгостроковий період має сенс інвестувати в будівництво, якщо мета - не примножити інвестиції, а зберегти фінанси від впливу інфляційних і девальваційних процесів ».

Закордон нам не наздогнати
Однак, зауважимо, справжній інвестор - той, хто прагне свої кошти саме примножити, а не просто зберегти. Причому класичні стратегії інвестування передбачають не стільки спекуляцію на зростанні ринку, скільки вилучення доходу від оренди. Ця стратегія так і називається - buy to let, «купити, щоб здавати». Покупець же, що вкладає гроші в новобудову, не має можливості відразу здавати квартиру, тому що спочатку будинок будується 1-2 роки, а потім в квартирі потрібно ще виконати обробку.

Так що отримання орендного доходу волею-неволею доводиться відкласти на потім. А якщо купується «вторинка», яку можна відразу здавати, то виключається можливість заробити на зростанні ціни нерухомості під час будівництва.

Фонди, що професійно займаються інвестуванням в нерухомість, житловим сектором в Росії не цікавляться. Причину неефективної роботи грошей на цьому ринку розкрив Ігор Індріксонс, керівник департаменту інвестицій у закордонну нерухомість компанії IntermarkSavills: «На ринках інших країн, навіть, наприклад, у Бразилії, існує пропорція: іпотечні ставки приблизно рівні прибутковості від оренди, або навіть нижче неї, що дозволяє інвесторам гасити іпотечні платежі виручкою від оренди. У Росії поки що має місце протилежна ситуація: ставки з оренди в середньому знаходяться в районі 3-5% річних, а іпотека - 10-15% ».

З цих причин інвестори, охочі отримати хороший прибуток, вкладаються в зарубіжну нерухомість. «У нашій державі іпотечні програми, в порівнянні із закордонними, не є вигідними за рахунок високих процентних ставок, - підтверджує Юлія Гераськіна, директор департаменту новобудов компанії Est-a-Tet. - Безумовно, у нас вигідніше оплачувати покупку квартири відразу, якщо, звичайно, у людини є така можливість ».

Те ж говорить і Олена Балабанова: «Маючи вільні гроші, як у короткостроковій перспективі (1 рік), так і в довгостроковій (10 років), доцільно вкласти їх у нерухомість, не вдаючись до іпотечного кредитування на умовах, що діють в Росії». У IntermarkSavills також відзначають, що інвестиції в російську нерухомість є дуже вигідними, але поки тільки в разі використання власних коштів.

На втіху можна відзначити, що на російському ринку іпотека вигідна при інвестиціях у комерційну нерухомість. Як повідомив Ігор Індріксонс, тут прибутковість від оренди складає 12-13%, і класичні міжнародні пропорції, про які було сказано вище, працюють.

Якби та якби ...
Чому ж ситуація з іпотекою в нас така, яка вона є, і які повинні бути ставки, щоб інвестування в нерухомість було вигідним? На перше питання відповів Ігор Індріксонс: «Така висока ставка по іпотеці в Росії пов'язана, по-перше, з високими ризиками банків, особливо при кредитуванні позичальника, що купує на початковій стадії будівництва.

У випадку, якщо людина перестає виплачувати іпотеку, відібрати у нього квартиру дуже складно, відпрацьованого механізму, як у розвинених країнах, у нас поки що не існує. По-друге, іпотечна ставка не може бути нижче ставки рефінансування, а вона у нас зараз складає 7,75%. Зниження ставки рефінансування теж не дає в Росії бажаного ефекту, тому що держава не регулює банківську маржу, як на Заході ».

Перспектив зміни цієї ситуації в найближчому майбутньому не спостерігається. Оренда не може сильно подорожчати, інакше на неї впаде попит. Іпотечна ставка не може істотно знизитися, якщо тільки держава не введе жорстку політику в області доходів банків і не ухвалить закони щодо зразком західних. Є третій шлях виправлення ситуації - значне зниження цін на нерухомість, але це теж навряд чи станеться.

Ну а якщо все ж таки? ..
Олена Балабанова вважає, що якщо річна процентна ставка по іпотечному кредиту буде наближена до західної (6%), то в короткостроковій перспективі інвесторам безумовно буде вигідно брати іпотеку, а наявні грошові кошти вони зможуть вкласти в депозит або інші інвестиційні проекти. У довгостроковій перспективі прибутковість буде приблизно однакова як при вкладенні коштів у депозит, так і при інвестуванні в нерухомість, вважає експерт.

«Головне, щоб ставки продовжували знижуватися, а лояльність банків до потенційних позичальників зростала. Якщо ці процеси будуть йти паралельно, то ринок житла отримає потужний стимул », - укладає Юлія Гераськіна. З цим важко сперечатися.
www.zagorodna.com
Теги до контенту: іпотека
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти