Як захистити свою нерухомість від рейдерів

Все частіше метою рейдерських атак стають не промислові підприємства або нерухомість, що належить юридичним особам, а квартири і земельні ділянки ...<br /><br /><strong>Суть проблеми</strong><br /><br /><strong>Ігор Андрєєв, юрисконсульт:</strong><br /><br />"У 2007 році мені довелося брати участь у судовому спорі про рейдерське захоплення не заводу чи підприємства, а звичайною житлової квартири. Мій приятель, назвемо його Антоном, співробітник українського представництва європейської компанії, виїхав на тривалу (більше півроку) стажування до Великобританії. Причому свою квартиру він залишив фактично без нагляду, поклавшись на охоронну сигналізацію, підключену до пульта Держслужби охорони. Незайвим буде додати, що його житло було розташоване в новому будинку в престижному районі столиці і коштувало на той час більше сотні тисяч доларів.<br /><br />Повернувшись в Україні, Антон з подивом виявив у своїй квартирі чужих людей. Нові мешканці пред’‎явили документи, за якими слід було, що нерухомість тепер належить їм, а купили вони квартиру в якогось громадянина. Всі документи у непроханих гостей були в повному порядку, де необхідно - нотаріально завірені. Тимчасово оселившись у друзів, екс-власник дорогої нерухомості спробував розібратися, як же вийшло, що його житло змінило господаря, причому без найменшого відома власника і начебто навіть цілком законним чином.<br /><br /><strong>Інформація:</strong><br /><br />Основні законодавчі акти, що регулюють питання захисту майна<br /><br />• Конституція України<br /><br />• Кримінальний кодекс<br /><br />• Цивільний кодекс<br /><br />З’‎ясувалося, що не пройшло і тижня після відбуття Антона, як сусіди знизу звернулися до суду з позовом про відшкодування завданої шкоди. Справа в тому, що за наданими документами виходило, що їхню квартиру залило, причому постраждала дорога побутова техніка - ПК, телевізори, інші побутові прилади. Загальна сума збитку перевищила 100 тис. грн, які позивачі і просили стягнути з власника квартири, де нібито сталася аварія. Діючи строго в рамках закону, суддя кілька разів направляв Антону повістки, однак перебуває в той час у Великобританії молода людина, природно, про них не знав.<br /><br />У результаті справа розглядалася без участі відповідача, і на підставі наданих документів і свідчень якихось "свідків" служитель Феміди ухвалив задовольнити позов і зобов’‎язав Антона виплатити компенсацію за завдані збитки. А ще через пару тижнів вже в інший суд був поданий позов з проханням продати квартиру, оскільки боржник не бажає виплачувати компенсацію. Ситуація повторилася: суд направляв порядку, відповідач не приходив на засідання, і справа розглядалася в його відсутність.<br /><br />Зрозуміло, позов задовольнили, призначили оцінювача, який визначив вартість нерухомості в 130 тис. грн, оперативно було організовано та проведено аукціон. Результати торгів оскаржили, черговий суд визнав їх законними, були виправлені нові правовстановлюючі документи, і квартира офіційно змінила власника.<br /><br />Власні речі Антона були вивезені на спеціальний склад, а сума, що залишилася після виплати "боргу" сусідам, в основному пішла на сплату різних зборів і погашення витрат на зберігання речей. Спроби обікраденого власника відновити справедливість ні до чого не привели - суд визнав нових власників добросовісними покупцями ".<br /><br /><strong>Оцінка ситуації</strong><br /><strong><br />Андрій Цимбала, експерт з безпеки бізнесу:</strong><br /><br />"Все частіше метою рейдерських атак стають не промислові підприємства або нерухомість, що належить юридичним особам, а квартири і земельні ділянки, що перебувають у власності пересічних громадян. Само собою, великі і відомі рейдерські групи нехтують настільки незначними операціями, однак окремі особи, практикуючі корпоративні захвати, беруть участь і в побутовому рейдерстві. Це легко пояснити, адже відібрати майно у пересічних громадян досить просто, ризик і тимчасові витрати мінімальні, а прибуток цілком може окупити їх з лишком.<br /><br />Єдина можливість захистити свої права - залучити до конфлікту максимум уваги. Тобто писати заяви і звернення в МВС, прокуратуру, СБУ, парламентські комітети та різні комісії при Кабміні, йти по всіх інстанціях аж до президента<br /><br />Різними методами домагаючись потрібних рішень суду, підроблюючи документи і залучаючи до схем співробітників правоохоронних органів, загарбники діють швидко і таємно.<br /><br />У переважній більшості випадків власник нерухомості дізнається про те, що його майном зацікавилися рейдери, лише після того, як вони є до нього у квартиру з ордерами і в присутності держвиконавців і міліціонерів. Характерною рисою багатьох захоплень все частіше стає багаторазове укладання угод купівлі-продажу об’‎єкта атаки, причому кожне подібне дію оскаржується в суді.<br /><br />А вже служителі Феміди визнають законність угоди, що вкрай ускладнює подальше оскарження правомочності продажу або покупки, наприклад квартири. З мого досвіду, якщо рейдери грамотно і ретельно підготували атаку, забезпечили кілька "потрібних" рішень суду і не поспішали, відстояти справедливість законними способами неможливо ".<br /><strong><br />Рекомендації<br /><br />Артур Катанцев, старший юрист:</strong><br /><br />"Власник квартири, раптово втратив своєї нерухомості, зрозуміло, може спробувати" відмотати "вибудувану загарбниками ланцюжок угод купівлі-продажу, підтверджену рішенням суду. Однак практика показує, що домогтися реальних результатів таким шляхом вкрай проблематично, а часом і неможливо.<br /><br />Ефективних способів захисту від атаки побутових рейдерів, наскільки мені відомо, немає. Єдина можливість, яка хоча б теоретично допоможе захистити свої права, - спробувати залучити до конфлікту максимум уваги. Тобто писати заяви і звернення в МВС, прокуратуру, СБУ, парламентські комітети та різні комісії при Кабміні, звертатися у всі необхідні інстанції аж до президента.<br /><br />Корисно і залучення якомога більшої кількості ЗМІ - рейдери не люблять "працювати" під пильною увагою ТБ і преси. Якщо вдасться домогтися широкого розголосу інциденту, то не виключено, що і рейдери, і судді побояться продовжувати конфронтацію і вважатимуть за краще спустити справу "на гальмах", тимчасово чи назовсім відмовившись від своїх планів ".<br /><br /><strong>Судова практика<br /><br />Договір, якого немає</strong><br /><br />Один з найбільш популярних методів захоплення чужої нерухомості - оскарження договору купівлі-продажу. Кілька років тому в київських судах розглядалося спір щодо права власності на квартиру.<br /><br />Через кілька тижнів після оформлення угоди покупець опинився в неприємній ситуації: до суду звернувся якийсь пан, який стверджує, що насправді квартира повинна належати йому. Нібито попередній власник уклав попередній договір, згідно з яким зобов’‎язався продати квартиру саме позивачу. Відповідно, який звернувся до суду пан вимагав розірвати договір купівлі-продажу і зобов’‎язати колишнього власника укласти угоду саме з ним. Суд взяв до уваги аргументи заявника, визнав незаконним договір купівлі-продажу і зобов’‎язав колишнього власника продати квартиру позивачеві.<br /><br />На підставі цього рішення загарбникові вдалося отримати нові правовстановлюючі документи і з допомогою держвиконавця і міліції виселити нібито незаконно живе в його квартирі покупця. Втім, надалі справа розглядалася в апеляційному суді, проте встановити "поки не вдалося - суд кілька разів повертав справу на повторний розгляд, а тим часом позивач вже встиг перепродати квартиру.<br />www.svdevelopment.com<br />