Як вкласти гроші в нерухомість: плюси, мінуси та перспективи





Google+
02.01.2011 10:40
Статті про нерухомість | Як вкласти гроші в нерухомість: плюси, мінуси та перспективи Ринок нерухомості є одним з найбільших у світовій економіці. Щорічна вартість угод з нерухомістю обчислюється десятками мільярдів доларів.

Як вкласти гроші в нерухомість? Яким капіталом потрібно для цього мати і кому його довірити? Про це розповідають аналітики Tranio.Ru.

Всі операції з нерухомістю є предметом особливого контролю з боку урядів і в обов'язковому порядку обкладаються податками. У зв'язку з цим вже в 19 столітті в США була запропонована модель створення інвестиційних фондів. Що це таке?

Висловлюючись простими словами, інвестиційний фонд нерухомості - це фірма, яка інвестує кошти в нерухоме майно або іпотечні кредити. Прибуток вона одержує за рахунок зростання цін на нерухомість, здачі нерухомості в оренду або отримання відсотків по іпотеці.

При цьому інвестиційні фонди - і це їх головна особливість - не повинні платити корпоративний податок на прибуток, що робить їх законним засобом зниження податкового навантаження для інвесторів. Учасники фонду виплачують державі тільки податок на отриманий дохід, уникаючи, таким чином, подвійного оподаткування.

Чим хороші

Фонди нерухомості мають істотно більш високу прибутковість, ніж акціонерні фонди. Вони значно менше схильні до ризиків, традиційно супутнім здійсненню ринкових операцій. За даними Національної асоціації інвестиційних фондів нерухомості США (NAREIT), на відміну від інших сегментів ринку, що зазнають значні труднощі в умовах світової фінансової кризи, індекс сукупної прибутковості інвестиційних фондів тільки в жовтні виріс на 4,5%, а його зростання за минулі місяці 2010 року становив 23,9%.

Друга перевага інвестування в фонд нерухомості - його висока ліквідність (тобто «рухливість»). Інвестор має можливість у будь-який час купувати та продавати майно або цінні папери, вкладені до фонду; він може диверсифікувати свої активи, вкладати гроші в об'єкти, розташовані в різних регіонах тощо. Це скорочує ризик втрати доходів, яка може бути викликана падінням цін на нерухомість в одному місті чи країні.

Чим погані
Було б необачно вважати інвестиційні фонди нерухомості ідеальним інструментом вкладення. Їм притаманний і ряд недоліків. Як це нерідко трапляється, основний недолік є прямим наслідком головної переваги: оскільки фонди зобов'язані виплачувати 90 і більше відсотків доходу своїм пайовикам, у них залишається лише 10% прибутку для повторного вкладення в оборот. У зв'язку з цим вартість активів інвестиційних фондів зростає значно повільніше, ніж при використанні інших моделей інвестування.

Інший недолік - в тому, що на інвестиційні фонди нерухомості не поширюється ряд податкових пільг, якими користуються інші юридичні особи. У зв'язку з тим, що такі фонди вже звільнені від корпоративного податку на прибуток. Крім того, слід враховувати, що, незважаючи на стійкість інвестиційних фондів до коливань цін на нерухомість і зміни ринкової кон'юнктури, вони також схильні до ризику при значних коливаннях котирувань на фондових біржах, особливо в умовах фінансових криз.

Який вибрати

Відповідно до Закону 1960 року, в США інвестиційні фонди поділяються на 3 основні типи: фонди нерухомості, іпотечні та гібридні фонди. Фонди нерухомості становлять основну частину існуючих інвестиційних фондів. Інвестори, які вкладають свої активи в такі фонди, отримують дохід від здачі нерухомості в оренду, а також від зміни її вартості.

Іпотечні фонди (яких на ранньому етапі становлення інвестиційних фондів було найбільше) в даний час становить лише близько 6% від загальної кількості інвестиційних фондів у США. Подібні фонди отримують дохід від відсотків по іпотечних кредитах. Проміжне становище між двома названими типами займають гібридні фонди, однак вони менш за все поширені.

Інвестиційні фонди нерухомості є і в Європі, але практика їх створення має значно менш тривалу історію. Так, у Великобританії закон, що регулює порядок функціонування інвестиційних фондів нерухомості, набрав чинності тільки в 2007 році.

Інвестиційні фонди в країні мають характеристики, схожі з фондами в США, однак можуть ставитися тільки до закритого типу фондів. У Франції фонди нерухомості з'явилися в 2003 році, і на сьогоднішній день саме в цій країні зареєстровано три найбільших європейських інвестиційних фонди. Хоча найбільшу популярність інвестиційні фонди нерухомості завоювали в Німеччині, де інвестуванням в них нерідко займаються навіть приватні особи.

У Росії фонди нерухомості отримали назву закритих пайових інвестиційних фондів (ЗПІФ). Відповідно до ст. 10 Федерального закону від 29.11.01 № 156-ФЗ «Про інвестиційні фонди», «закритий пайовий інвестиційний фонд нерухомості - це відокремлений майновий комплекс, який не є юридичною особою», внаслідок чого подібний фонд звільняється від сплати податку на майно, а також отримує право відкласти сплату податку на прибуток. Характерною особливістю ЗПІФ в Росії є довгостроковий характер вкладених в них інвестицій.

Кому підходять

Таким чином, інвестиційні фонди нерухомості представляють собою досить гнучкий і надійний спосіб вкладення, що дозволяє учасникам фонду отримувати стабільний високий дохід при мінімальних ризиках. Тим не менше, їх не можна рекомендувати тим, хто прагне отримати швидкий прибуток, а також тим, для кого важлива можливість оперативного виведення вкладених коштів, оскільки це не передбачено структурою і характером функціонування фондів. Загалом, інвестиційні фонди нерухомості призначені саме для тих інвесторів, які:

- Здатні здійснювати довгострокове планування вкладення,

- Вже володіють певними фінансовими ресурсами,

- І, як наслідок, не прагнуть до швидкого збагачення.
www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти