Квартира як інвестиція





Google+
03.01.2011 09:47
Статті про нерухомість | Квартира як інвестиція Інвестиції в житло вигідні, але у росіян на них явно не вистачає грошей.

Дані фахівців ринку нерухомості свідчать, що вкладення в нерухомість в очах більшої частини росіян продовжують залишатися одним з найбільш привабливих способів інвестицій. Особливо з огляду на нестабільність на світовому фінансовому ринку і коливання курсів валют.

Але часи, коли на покупці квартири на стадії будівництва можна було заробляти по 100% на рік, схоже, пішли в минуле. У цьому році ціни на житло зросли, за різними підрахунками, усього на 6-9%. Тим не менш нерухомість, хоча і в довгостроковій перспективі, залишається привабливим інвестиційним інструментом. У неї тільки один серйозний мінус: вона вимагає занадто великого стартового капіталу.

Терпіння і VIP

У кожного з нас є знайомі, друзі або навіть родичі, які свого часу вдало придбали квартиру, а потім продали її набагато дорожче. Ідея послідувати їх прикладу напевно приходила в голову будь-кому. І те, що ці історії, як правило, пов'язані з цілою низкою сприятливих обставин та до того ж мають як мінімум 3-4-річний термін давності, поки особливо нікого не бентежать.

Однак фахівці радять набратися терпіння. З мрією про те, щоб за два-три роки потроїти свої вкладення, має, звичайно, попрощатися. У наступному році найбільш вірогідним сценарієм розвитку подій вбачається зростання цін на рівні інфляції плюс кілька відсотків. Попередні прогнози щодо зростання цін на нерухомість до кінця 2011 року зводяться до середнього показника в 10%.

Більш активний підйом цін на цьому ринку вірогідний не раніше 2012 року. Навіть традиційний лідер по прибутковості серед житлової нерухомості - сегмент міських новобудов - за два-три роки здатний принести зараз дохід лише в 30-40%. Чимало, але ця цифра порівнянна із прибутковістю інших інвестиційних інструментів. Наприклад, золоту теж пророкують 30%-ве зростання у наступні два роки. За попередніми прогнозами аналітиків, і ринок акцій, а отже, і паї частини ПІФів, вже в наступному році можуть зрости в середньому на 30%.

Друга порада, який експерти дають інвесторам, - вкладатися в дорогу нерухомість: будинки і квартири бізнес-і преміум-класу. Благо пропозиції є: в столиці таке житло складає близько 50% від загального числа квартир, виставлених на продаж.

Втім, наскільки нерухомість вабить охочих до надійному вкладенні грошей, настільки ж залишається для переважної більшості недоступною. Щоб купити квартиру і заробити на її перепродажу, потрібна сума, якої у вільному доступі в більшості росіян просто немає. А ставки за іпотекою зараз такі, що з'їдять весь потенційний прибуток. Що вже говорити про преміум-житло ... Купити його може собі дозволити лише жменька потенційних інвесторів.

Міркування про інвестиційну привабливість нерухомості як і раніше не мають ніякого відношення до більшості росіян. Розрив між цінами на житло і доходами співвітчизників залишається вкрай високим. За даними експертів, Росія входить до п'ятірки держав (поряд з Марокко, Пакистаном, Чорногорією і Білоруссю), в яких придбати житло місцевим жителям найважче.

Середній річний дохід російської родини у євро становить 11,6 тисячі, а середня вартість житлової нерухомості обчислюється в 33,2 тисячі. Можна вдатися до допомоги іпотечного кредиту, але при нинішніх середніх ставках у 14-15% річних квартири повинні рости в ціні набагато швидше, ніж зараз.

Покупців не вистачає ...

Як розповіли кореспонденту "МК" в одному з найбільших вітчизняних ріелторських агентств, криза змусила покупців звернутися до більш дешевих пропозицій. "Ми бачимо, що ті, хто до кризи міг би купити бізнес-клас, тепер втратили цю можливість і погоджуються на економкласс", - повідомив співрозмовник "МК". Фактично на найдешевше житло - однокімнатні квартири в житловому фонді економкласу - зараз припадає левова частка всіх угод.

Друге місце за затребуваністю займають двокімнатні квартири економ-класу, що лідирували з продажу до кризи. Трикімнатні квартири в даний час купують не більше 8% від загального числа покупців. Частка покупок житла бізнес-класу, за даними ріелторів, у цьому році не перевищувала 10% від загального числа угод. Найбільше купується квартир в ціновому діапазоні від 2,5 до 5 млн. рублів. Квартири економ дорожче 6 мільйонів рублів набувають тільки 5% покупців.

У цілому за 2010 рік число виставлених на продаж квартир зросла, за підрахунками рієлтора, на 30%, а попит на впав на 25%. "Основна проблема очевидна: це відсутність достатнього для того, щоб зрушити ринок з місця, числа платоспроможних покупців", - уклав експерт. За його словами, весь спостережуваний на ринку попит на квартири та офіси - це попит "для користування, а не для інвестицій".

... Але ціни не впадуть

Теоретично підштовхнути російський ринок нерухомості до більш активного зростання продажів могло б падіння цін на квартири і будинки. Але в основному експерти визнають, що ціни на житло вже впали досить значно, аж до 30%. Правда, тільки в секторах, навколо яких і до кризи ажіотажу не спостерігалося. Фахівці говорять, що в ряді сегментів реальна вартість житла наблизилась до його собівартості. Падати нижче, ніж зараз, у цін на нерухомість в Росії просто немає приводів.

Ринкове правило, за яким зниження попиту повинне спричинити за собою зниження цін, в цьому випадку не спрацює. Причин для цього чимало. Перш за все варто відзначити, що будівельний ринок дуже повільно оговтується від кризи, а позикові фінансові ресурси для девелоперів залишаються досить дорогими. При цьому в Росії використовуються багато в чому застарілі і тому витратні методи зведення будинків, що не сприяє зниженню собівартості житла.

Ряд експертів, втім, попереджають про можливе новому витку зниження вартості житла. Проте це скоріше можливий результат реалізації найбільш песимістичного прогнозу для всієї російської економіки. Іншими словами: буде погано економіці - дешевшатиме житло. Правда, у випадку глобального економічного потрясіння купувати його, та ще й з інвестиційними цілями, буде нікому.

Зворотний бік нерухомості

Власне, ситуація, що склалася, при якій рівень доходів більшості росіян не дозволяє їм купити житло навіть для себе, а не те що для заробітку, найбільше і псує імідж нерухомості як інвестиційного інструменту. Цей фактор не працює на зростання цін і таким чином збільшує довгострокові ризики інвесторів. При цьому вкладення своїх власних коштів у нерухомості і так низькоризикованих не назвеш. З цього деякі експерти роблять висновок: навряд чи нерухомість, яка три перші квартали року входила поряд з ПІФами та облігаціями в число найбільш привабливих інвестиційних інструментів, буде настільки ж затребуваною в майбутньому році.

Застій на ринку вже почав проявлятися. Пропозицій квартир стає все більше, а продаються вони все довше, буквально застоюючись в очікуванні нових власників. Про стагнацію свідчить і той факт, що найбільший приріст цін спостерігається по більш дорогому житлу, а також по квартирах великий "кімнатної", а більш ліквідні сегменти вже вичерпали свої можливості. Вийде з стагнації ринок ближче до весни наступного року, обіцяють експерти. При цьому ажіотажного попиту на нерухомість ніхто не чекає: ціни будуть потроху підростати, а суттєвих змін у балансі "попит-пропозиція" не очікується.

Ще одним негативним чинником є і питання оподаткування нерухомого майна. Нагадаємо, що уряд має намір прив'язати податок на нерухомість до реальної вартості житла.

Єдиний податок на нерухомість в Росії передбачалося ввести з початку 2011 року. Їм планується замінити стягують сьогодні з фізичних осіб земельний і майновий податки. Ідея полягає в тому, щоб більш дороге житло обкладати підвищеним податком, а житло економкласу - нижчим. Для введення такої системи буде створений єдиний реєстр нерухомого майна. Експерти вже не раз висловлювали побоювання, що практично це призведе до підвищення податку. Правда, в Мінекономрозвитку з цим не згодні.

На думку глави відомства Ельвіри Набіулліної, на платниках податків, які проживають в економ, це точно не позначиться. За словами міністра, "єдиний податок буде сприяти справедливому оподаткуванню з урахуванням ринкової вартості нерухомості". Втім, нещодавно заступник міністра фінансів РФ Сергій Шаталов заявив, що в 2011 році змін не буде, оскільки багато технічних питань на цьому шляху поки не вирішені.
www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти