Як повернути гроші за новобудову

13.10.2010 17:50
Уклавши договір на придбання квартири покупець нечасто йде на його розірвання, так як часу, поки йшов вибір нерухомості, як правило, було достатньо для визначення всіх "за" і "проти". Якщо пайовик все ж таки зважився на розірвання договору, тому повинні бути серйозні підстави.

"Відповідно до практики, основною причиною, по якій пайовик вирішується на розірвання договору, є значна затримка термінів будівництва.

Крім того, налякати потенційного покупця може інформація про негативний фінансовий стан забудовника або продавця, порушення умов договору, його виконання, - зазначає Сергій Кушменюк, генеральний директор інвестиційного агентства нерухомості "Кондра". - Однак розірвати договір та одержати гроші назад часто зовсім непросто, а в деяких випадках і зовсім не вбачається можливим. Тому передбачити ситуацію, коли вам раптом стала не потрібна квартира, яку ви придбали, краще заздалегідь ".

Профілактика можливих неприємностей

При придбанні квартири в новобудові основними обставинами, на які потрібно звернути увагу покупця, є:

1. Правовстановлюючі документи на будівництво: постанову місцевих органів влади про надання землі під забудову, додаткові повноваження за вказаною правовому акту, інвестиційний контракт на будівництво, договір оренди земельної ділянки (по 214-ФЗ "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об`єктів нерухомості і про внесення змін до деяких законодавчих актів РФ "), проектна декларація, що містить усю необхідну інформацію про споруджуваному будинку й забудовника.

2. Організація, яка будує і реалізує квартири. Продаж може здійснювати як сам забудовник, що краще для покупця, так і співінвестор, поступається своє право. В останньому випадку в обов`язковому порядку необхідно перевіряти оплату уступаемого права і правомочність особи, що реалізує таке право покупцеві.

3. Договір або кілька договорів, відповідно до яких продається квартира (у договорі повинні бути передбачені всі суттєві умови: характеристики квартири, її місце розташування, дата закінчення будівництва будинку, дата передачі квартири покупцеві, вартість квартири, інше, наприклад підсудність, штрафні санкції).

Якщо квартира реалізується організацією, що має на це права, що володіє хорошою репутацією, що бере участь в інших інвестиційних проектах, і за договором, відповідному зазначеним вище вимогам, повернення грошей у такому випадку буде здійснити набагато простіше, ніж коли компанія створена тільки для продажу квартир в одному будинку або частини квартир за єдиним інвестиційним проектом.

Організацію, просто реалізовує квартири, необхідно перевіряти на фінансову і боргову спроможність, наприклад, через юристів запросити інформацію про можливі фінансові претензії з боку кредиторів. Чим більше таких претензій, тим менше шансів повернути грошові кошти, якщо буде потрібно, відповідно, договірні відносини з такою компанією краще не починати.

З яких причин можна вимагати гроші

Припинити дію договору можна шляхом його розірвання або визнання недійсним. І перший, і другий варіанти можуть бути здійснені лише за наявності встановлених законом підстав:

- При істотному порушенні договору другою стороною;

- При суттєвих змінах обставин;

- В інших випадках, передбачених цим Цивільним Кодексом, іншими законами або договором;

- Якщо договір не відповідає закону;

- Якщо договір укладено з метою прикрити іншу угоду;

- Якщо договір підписаний неправомочною особою;

- Якщо обмова укладений під впливом обману, помилки, на невигідних для сторони умовах.

Без серйозної причини розірвати договір або звернутися до суду за визнанням його недійсним не можна. Як показує практика, в досудовому порядку жодна будівельна організація не повертає отримані від покупця грошові кошти, доводиться проходити дві стадії судового процесу (перша інстанція, касація) і виконавче виробництво.

Незважаючи на те, що закон не передбачає для зазначених спорів обов`язкову досудову-претензійну стадію розгляду, бажано її все одно пройти, щоб суд за формальними підставами не відмовив у прийнятті позову до розгляду. У претензії рекомендується вказувати скорочені строки повернення грошей, наприклад, 10 днів (за загальними правилами цивільного судочинства - 30 днів).

Якщо минули зазначені в договорі терміни закінчення будівництва будинку або надання квартири покупцеві, то підстави для розірвання договору, повернення грошових коштів, а так само неустойки в наявності. Якщо терміни завершення будівництва не настали, однак очевидно, що у встановлені терміни квартира не буде надана покупцеві, то також виникають підстави для розірвання договору з усіма витікаючими наслідками. Підставою для розірвання договору можуть з`явитися зміна площі або планування квартири, поверху, проекту самого будинку або прилеглої території, вартості об`єкта, і багато іншого, що для покупця має особливе або істотне значення.

Визнати договір недійсним і повернути грошові кошти можливо, коли такий договір не відповідає чинному законодавству або не містить обов`язкових умов, які для кожного договору законом встановлюються окремо - в загальному, мова йде про предмет договору, вартості, термінах. Також договір визнається недійсним з загальних підставах, передбачених Цивільним кодексом РФ, наприклад, введення в оману, обман, чи облудно, чи уявність угоди, що на практиці зустрічається досить часто.

При цьому варто пам`ятати і розуміти, що якщо забудовник (інший продавець) відповідно до закону та договору дотримується всі взяті на себе зобов`язання, розірвати договір буде неможливо.

Яку суму просити

Право на повернення грошових коштів за придбану квартиру в новобудові, як було зазначено вище, мають покупці, чиї права були порушені при укладанні (недійсність угоди) або виконанні договору (розірвання угоди).

Якщо пайовик має намір придбати квартиру в новобудові, то чинне законодавство передбачає лише договір про участь у пайовому будівництві. Всі інші договори, спрямовані на продаж пайовикам житлових приміщень (попередні договори, договори інвестування, інші), не відповідають чинному законодавству, і, відповідно, недійсні з моменту їх укладення. Однак, громадянське право проголошує свободу договору, і багато суддів виходять саме з цього принципу і відмовляють у багатьох позови, спрямовані на припинення відносин із забудовником, що продав квартиру не по 214-ФЗ.

Крім того, не варто забувати, що при поверненні сплачених компанії грошових коштів можна говорити як про саму суму оплати, тобто номіналі, так і про неустойку - штрафної санкції, передбаченої законом або договором. Якщо з вини продавця пайовикові були заподіяні збитки, наприклад, шляхом оплати відсотків за іпотечним кредитом або оренді іншого житла, збільшення вартості квартири, інше, то такі додаткові витрати або штрафні санкції так само підлягають поверненню. Підлягають поверненню пайовикові і всі судові витрати (державне мито, адвокатські витрати, інше), якщо пайовик стягує грошові кошти в судовому порядку.

Практика повернення грошей за новобудови

Рекомендується почати повернення коштів покупцю зі складання та подання претензії забудовникові або продавцю. У претензії необхідно все ретельно і детально прописати, а так само вказати свої реквізити для повернення грошових коштів та терміни повернення (7 - 10 днів). Важливо правильно сформулювати вимоги, якщо вони стосуються збитків і неустойки. Подавати коштує два примірники претензій, щоб на одному отримати відмітку про вручення. Якщо позначку вам ставити відмовляються, претензію необхідно надсилати поштою рекомендованим листом з повідомленням.

Якщо протягом зазначеного в претензії терміну грошові кошти не повернуті, то покупцеві доведеться звернутися до суду, заздалегідь склавши позовну заяву з усіма необхідними документами (додатками), сплатити державне мито, докласти розрахунки та ін

Якщо суд прийме справу до виробництва, то в рамках судового процесу необхідно довести обгрунтованість заявлених вимог і довести їх наявністю документів, що були включені до позову, або тих, які необхідно буде витребувати за запитами суду. За результатами судового розгляду покупець отримує в суді рішення і виконавчий лист, і саме по ньому і здійснюється процес повернення присуджених грошей.

Повернути кошти за оплачену квартиру в новобудові досить складний процес. Варто розуміти, що виграти суд ще не означає отримання присуджених коштів. На практиці часті прецеденти, коли компанія не може впоратися з тягарем повисли на ній боргів і оголошує себе банкрутом, що призводить до неможливості отримання грошей кредиторами (пайовиками, оплати квартири).

Для забезпечення гарантії пайовикам повернення їхніх грошей порада одна: купуйте житло у великих авторитетних компаніях з хорошою репутацією і багатомільйонним статутним капіталом і тільки по 214-ФЗ. Інвестиційний контракт і договір пайової участі страхуйте у державній або великої приватної страхової компанії. Крім того, пам`ятайте - всі договори на придбання та реалізацію квартир у новобудовах повинні проходити обов`язкову державну реєстрацію.
www.zagorodna.com

Сподобався матеріал?Як повернути гроші за новобудовуПідпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти