Як купити квартиру за ціною нижче ринкової?

01.11.2010 03:17
Якщо раніше поняття «столичний ринок нерухомості» і «дешеві квартири» були практично несумісні, то сьогодні неможливого в цьому симбіозі немає. З кризою звістку про те, що в Москві з'явилося дешеве житло, облетіла мало не всю країну. Але що ж таке ці дешеві квартири, що робить їх такими і, найголовніше, чи можливо в них жити?

Location вирішує всі
Перш за все, варто розвіяти очікування романтиків: «У центрі Москви дешевих квартир просто немає», - говорить генеральний директор агентства Great Reаlity Наталія Ракова. Цей постулат не змінився і з настанням кризи. Єдине, що сталося, - це деяка розумна корекція вартості об'єктів, раніше сильно переоцінених через ажіотажного попиту. Але в силу того, що принцип location не втратив своєї значимості, в ЦАО помітного неозброєним поглядом здешевлення квартир не сталося.

Хоча, визнає керівник департаменту міської нерухомості компанії «Стройтрест-Нерухомість» Світлана Бирине, в період кризи падіння цін торкнулося всіх об'єктів на вторинному ринку житла. Але в першу чергу постраждали квартири в районах з поганою транспортною доступністю і сильно віддалені від метро (райони в ЦАО до них, як ми знаємо, не відносяться).

«Традиційно найбільш істотним фактором, що впливає на ціну квадратного метра, є місце розташування об'єкта нерухомості. Так, за нашими даними, на сьогодні середня ціна 1 кв. м у панельній хрущовці в центральних районах Москви становить 161 тис. руб. за кв. м, а на «Щелковской» - 119 тис. руб. за кв. м », - говорить Андрій Банников, керівник департаменту вторинної нерухомості компанії« Азбука житла ».

Так що, якщо ви бажаєте все ж знайти дешеве житло, в центрі його шукати, як і раніше не варто. Швидше за все, трапиться так, що об'єкт, який ви придбаєте в центральних районах за прийнятні за вашими мірками гроші, буде неякісним і до того ж дорогим у порівнянні з точно такими ж об'єктами на околицях. Хоча, як свідчить керуючий директор «Century21 Захід» Євген Скоморовський, покупців, готових пожертвувати комфортом на догоду бажанням жити «поцентрее», все ще багато: «Більшість людей воліють житло в більш престижному районі квартирах більшої площі. А з урахуванням того, що нерухомість в принципі не найдешевший товар, виходить, що некомфортні «малосімейки» є одним з найбільш затребуваних товарів ».

Так, наприклад, у базі «Інком-Нерухомість» були виявлені наступні об'єкти в межах Кільцевої лінії метро. Квартира біля метро «Арбатська», в 12-поверховому старому будинку, площа 34,7 кв. м, санвузол суміщений, є балкон, вартість об'єкта - 10,8 млн руб. Або 30-метрова квартира біля метро «Тверська» за 9,5 млн руб. За 6 млн руб. біля метро «Шаболовская» пропонується квартира площею 32 кв. м, без балкона, в старій п'ятиповерхівці.

Як бачимо, хоча в таких об'єктах і будуть існувати практично всі ознаки некомфортного житла, дешевими назвати їх не можна. І з кризою це правило не змінилося.

Будинок чи готель?
Розглянемо ситуацію, коли покупцеві не важливий район проживання. Йому необхідно придбати окреме житло за мінімальну ціну. Такі пропозиції теж є. Наприклад, в базі «Міель» пропонується квартира в п'ятиповерхівці біля м. «Бабушкінський» загальною площею 25 кв. м, але ... з вартістю метра 154 тис. руб. (А загальна ціна об'єкту виглядає привабливо - 3,8 млн руб.).

Недорого можна купити квартиру готельного типу у трьох хвилинах ходьби від метро «Сходненская» - всього за 2,9 млн руб. Для житла в межах Москви ціна справді вкрай приваблива й навіть здається неймовірно низькою. Якщо б не загальний метраж об'єкта - всього 13 «квадратів»! Житлова площа складає 9 кв. м, а кухня - 2. Таким чином, вартість 1 кв. м понад 223 тис. руб.! Дана ціна метра перевищує його середню вартість в елітному сегменті, яка, за даними аналітичного центру компанії «Інком», на початку квітня становила 219,6 тис. руб.

При цьому квартири готельного типу характеризуються вкрай невеликими площами (не більше 30 кв. М, а мінімум - 13), крихітними суміщеними санвузлами з душовими піддонами або сидячими ваннами; також зустрічаються кухні, суміщені з передпокою.

Хоча за вартістю таке житло як не можна більш вдало підходить для малозабезпечених покупців, воно не стане вирішенням квартирного питання для молодих сімей. Спочатку такий житловий фонд створювався саме для одинаків. Що цікаво, в майбутньому він може поповнитися новими, більш якісними проектами - невеликими квартирами в монолітних будинках. Як розповів генеральний директор інвестиційного агентства Est-A-Tet Кайдо Каарма, девелопери починають поступово заповнювати цю нішу. Тому за рахунок виходу на ринок більш якісних «малогабаріток» середня ціна на них може в майбутньому зрости. Зате буде сенс торгуватися при покупці старих «готельок».

Нелегка доля
У базах агентств можна зустріти чимало пропозицій «квартир» в діапазоні вартості 600-800 тис. руб. Зрозуміло, якщо розглянути такі пропозиції ближче, то з'ясується, що до продажу пропонуються не самі квартири, а лише частки в них. Це може бути і ½ частки, і 1 / 8 і навіть 5 / 12 ... Безумовно, чим менше часток, тим краще, тим вигідніше покупка. Але в будь-якому випадку покупка частки - це великий ризик. Найчастіше часткова власність виникає при розлученні подружжя або при розділі квартири по суду або за заповітом.

Якщо ви купуєте частку, потрібно бути впевненим у тому, що колишні співвласники відмовилися від права переважного викупу цієї частки. Не завжди частка буває виділена фізично, тобто, наприклад, за площею збігається з площею однієї з кімнат. Тому «переділи власності» у таких квартирах далеко не рідкість.

Єдине, для чого можна погодитися на покупку частки, - це для оформлення постійної московської реєстрації, якщо інших шляхів її отримання немає.

Тягар покупки
Ще один шлях скоротити бюджет на покупку квартири і вкластися у меншу суму - подумати про придбання об'єкта з обтяженням. За словами Світлани Бирине, існує досить багато видів обтяжень при продажі квартири. І чим складніша ситуація, тим, відповідно, нижча ціна. «Наприклад, чинне законодавство дає можливість власникам (в основному похилого віку) вирішити свої проблеми (матеріальні та інші) за рахунок розпорядження своєю квартирою, не виїжджаючи з неї за життя, - розповідає експерт. - Вони укладають договори, після підписання яких виникає обтяження. До таких договорів відносяться: договір відчуження з правом довічного проживання (серед ріелторів має назву «пожізненка»); договір довічної ренти; утримання за заповіт; договір довічного змісту з утриманням; постійна рента ».

Обтяження, що у силу закону, - це іпотека. «Таке обтяження виникає, коли позичальник розуміє, що йому стали не під силу виплати по кредиту, - говорить Андрій Банников, - він виставляє свою квартиру на продаж і домовляється з банком про дозвіл на продаж. Далі з отриманих від угоди грошей він віддає свій борг банку, інше вже залишає собі ».

Вартість таких квартир нижча від середньоринкової, але і попит на них невеликий, відзначають експерти. Так, у базі нерухомості, що знаходиться в заставі у банку ВТБ24, є квартири в Московській області за ціною від 3 млн. руб., В Москві - за 4,8-6,7 млн руб., А також елітні об'єкти вартістю понад 1 млн євро . Квартир, різко виділяються своєю дешевизною, в таких базах, на жаль, немає.

Таким чином, щоб заощадити на покупці житла, швидше за все, доведеться змиритися з його не самим вигідним розташуванням. Зате це дасть більш широкі можливості для торгу, який сьогодні, як і раніше більш ніж доречний.
www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?Як купити квартиру за ціною нижче ринкової?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти