Іпотечне кредитування: все про нові ставки





Google+
03.04.2011 10:43
Статті про нерухомість | Іпотечне кредитування: все про нові ставки Кредити на нерухомість, особливо валютні, дуже сильно зіпсували здоров'я банківської системи за час кризи.

Саме тому банки не особливо поспішають відновлювати житлове кредитування. Та й "довгих" грошей, необхідних для повернення в сегмент іпотеки, у банкірів немає. Однак деякі банки все-таки пропонують кредити. Причому рекламують ставки всього 14-20% річних, пише Політика і Гроші.

Складний ринок


Незважаючи на те, що вже в минулому році банки почали проводити активну кредитну політику, до сегменту іпотеки відношення все ще дуже насторожене. І хоча про готовність видати кредит на житло заявляє вже більше 30 банків, в реальності умови кредитування залишаються невигідними, а вимоги до позичальників - жорсткими. При цьому, якщо нерухомість на вторинному ринку придбати в кредит ще можливо, то на первинному - практично нереально.

Головна проблема, яка перешкоджає відновленню нормального іпотечного кредитування - це "заморожений" стан ринку нерухомості: продажів дуже мало, покупці малоактивні, а продавці, природно, ціни скидати не хочуть. У підсумку, операції з житлом точкові, і в банків немає вагомого стимулу відновлювати кредитування, робити умови більш лояльними.

"Далеко не всі банки зацікавлені в розміщенні" недешевих "ресурсів на дуже великий термін, з огляду на загальну економічну ситуацію в країні", - вважає Анжела Аристархова, директор департаменту розвитку роздрібного бізнесу Кредитпромбанку.

Забудовникам ж взагалі не позаздриш, адже за різними оцінками, більше половини будівництв до цих пір "в просте", а терміни здачі практично кожного об'єкта зриваються. Саме тому банки завзято не хочуть кредитувати ті будинки і квартири, які не введені в експлуатацію. І погоджуються видавати кредити хіба що під ті проекти, в яких вони є партнерами або власниками забудовників.

"Банки не хочуть кредитувати забудовників тому, що багато недобудовані об'єкти кілька разів кредитовані, продані, і банки не знають в кінцевому підсумку, кого вони будуть фінансувати", - пояснює Світлана Черкай, заступник голови правління Ерсте Банку.

Крім того, здешевити іпотечні кредити банки не можуть ще і з тієї причини, що у них просто немає грошей. Так, приплив депозитів за 2010 рік був колосальним - тільки від фізичних осіб "прийшло" майже 50 млрд грн. Але все це - "короткі" ресурси, які не можуть повною мірою забезпечувати видачу довгострокових кредитів - на 5, 10 і вже тим більше 20 років. Саме тому по іпотеці банки знижують ставки повільно і дуже неохоче.

Тим не менш, при бажанні навіть зараз можна знайти пропозиції від банків щодо висунутих умов. А протягом року, як обіцяють банкіри, ставки по іпотеці все ж таки будуть знижуватися, тому що повноцінне відновлення кредитування неминуче.

Просять дорого

Що цікаво, розкид ставок на іпотечні кредити залишається великим. Наприклад, можна зустріти як кредитні пропозиції під 14-17% річних, так і ставки на рівні 25-27% на рік. Середня реальна ставка (тобто, з урахуванням всіх додаткових платежів і "поборів") знаходиться в межах 20-22%, що, погодьтеся, дуже недешево. Наприклад, якщо брати кредит під такі відсотки, то протягом 5 років позичальник "подарує" банку майже 50% вартості житла, за 10 років переплата складе 2 квартири, а через 20 років - більше 200%.

Самі банкіри пояснюють неоднорідність ставок тим, що до плати за кредит банк закладає не лише майбутні виплати за депозитами, а й стан кредитного портфеля. Простіше кажучи, ті банки, які встановлюють високі ставки, найімовірніше мають досить велику частку "проблемки" і виходять на кредитний ринок дуже обережно.

Крім того, частина банків вже перейшла на плаваючі ставки, які залежать від прибутковості депозитів і переглядаються щорічно. У зв'язку з чим проводяться консультації і дослідження для бізнесу. Для кредитора це своєрідний захист від нестабільності на ринку, але для позичальника небезпека того, що з року в рік ставка буде збільшуватися, причому, без його згоди.

Також на плату за кредит впливає те, що саме кредитує банк. Наприклад, найнижчі відсотки (в районі 15-16%), як правило, доступні для нерухомості зі "вторинного" ринку, а також по споруджуваних об'єктах, які банки пропонують спільно із забудовниками-партнерами. Найбільш високі ставки встановлюються в тому випадку, якщо позичальник сам вибирає житло на "первинному" ринку, а також для найбільш "довгих" кредитів - до 10-20 років.

"Зараз існує кілька банків, що пропонують кредитування не локалізованих об'єктів на первинному ринку, але ця можливість вибору виллється у підвищені відсотки для позичальника, оскільки виникають додаткові ризики та витрати для банків", - пояснює Юрій Руденко, старший експерт відділу ринкової аналітики Укрсиббанку.

Поступово знижується й розмір початкового внеску. Якщо ще півроку тому банки вимагали внести мінімум 40-50% вартості житла, то зараз середній розмір авансу знаходиться в районі 30%, а також вже зустрічаються пропозиції від банків, які згодні видавати кредити до 80-90% ціни квартири.

Додаткові витрати позичальника як і раніше складаються з страхування житла (близько 0,2-0,3% на рік), життя позичальника (0,4-0,6% щорічно), а також з держмита в розмірі 0,1% і відрахувань до Пенсійного фонду - 1%. Доведеться розщедритися на 1-2 тис. грн за послуги нотаріуса і оплатити разову комісію банку - 1-5%.

Примхи банків


Взагалі кредит можна отримати далеко не на всю нерухомість. Так, дуже багато банків згодні кредитувати лише те житло, яке знаходиться у столиці та обласних центрах. Їхня логіка цілком зрозуміла: у разі, якщо позичальник не зможе погашати кредит, у великому місті продати квартиру набагато простіше, ніж де-небудь у "казна-де".

Але особливо допитливі банки по відношенню до "первинці". Як вже згадувалося, найчастіше позичальникові доводиться погоджуватися на проекти пропоновані банком спільно із забудовником-партнером. Зрозуміло, це обмеження й щодо квадратним метрам, і за цінами.

Проте якщо позичальник хоче вибрати житло, що купується на первинному ринку самостійно, прав у нього ще менше. По-перше, житло повинне бути добудовано мінімум на 80-90%, у противному випадку банк відмовиться розглядати навіть заявку на кредит. По-друге, не виключено, що доведеться запастися альтернативним заставою, яка покриє збитки банку в тому разі, якщо будинок так і не буде добудований.

"На довгі, за сьогоднішніми мірками, терміни кредитування (більше 15 років) кількість пропозицій банків щодо" первинному "ринку знижується в рази, а особливістю таких кредитів буде передача альтернативного застави в іпотеку за кредитом - вже готової іншої нерухомості кредитованого клієнта", - коментує голова правління Енергобанку Олена Малинська.

Крім того, "недобуди" - це ще й більш жорсткі умови кредитування: висока ставка, яка може досягати 25-28%, великий початковий внесок, на рівні 40-60%, а іноді - стислі строки кредитування, до 5-10 років максимум .

Правила жорсткого відбору


Вимоги, які банки виставляють до позичальників - це окрема тема. "При здійсненні аналізу платоспроможності потенційного позичальника вимоги до нього висуваються одні й ті ж незалежно від того, чи йде мова про кредитування купівлі нерухомості на первинному або вторинному ринках", - підкреслює Анжела Аристархова.

Зрозуміло, ніхто з кредиторів не бере до уваги неофіційні доходи, і всі грошові потоки потрібно підтверджувати документально. Також необхідно мати постійним місцем роботи. Тому, якщо трудова книжка "рясніє" записами, це може зіграти проти позичальника.

Мінімальна підтверджена зарплата, з якою банк візьметься розглядати заявку на кредит становить 4-6 тис. грн. І, зрозуміло, чим вище - тим краще. Наприклад, якщо заробляти 10 тис. грн на місяць, можна розраховувати на купівлю квартири вартістю близько 400-450 тис. грн, за умови, що термін кредиту буде до 10 років, а початковий внесок - від 30%. При зарплаті в 20 тис. грн сума кредиту при інших незмінних умовах зросте вже до 600-800 тис. грн.

"Також для оцінки позичальника важлива наявність додаткових активів, крім нерухомості, що купується, - авто, заміського житла, земельних ділянок, пр., тому що це говорить про стабільний фінансовий стан клієнта", - розповідає Валерій Пацуй, керівник департаменту стратегічного розвитку і маркетингу роздрібного бізнесу ПУМБ.

Коли доходів не вистачає, банк може піти трьома шляхами. Перший - просто відмовити, особливо якщо рівень заробітку критично не дотягує до необхідного (як правило, зарплата повинна перевищувати платіж за кредитом у 3-4 рази). Другий - зажадати платоспроможного поручителя з числа близьких родичів або надати додатковий, якісний заставу. При третьому варіанті банк може посилити умови кредиту: підвищити початковий внесок, ставку або скоротити терміни.

А що ж далі?


Як би там не було, банкіри обіцяють, що до кінця року, що настав ставки за всіма кредитами, і за іпотекою в тому числі, стануть більш лояльними. Зокрема, кредитування нерухомості може подешевшати на 3-4 п.п. Тобто, позичальникам доведеться платити банкам 12-14% на рік, що радує. Тим не менш, все більшого поширення набувають плаваючі ставки, особливо по кредитах строком більше 10 років. Банки, навчені гірким досвідом, вже не мають наміру легко розлучатися з грошима, як раніше.

"На сьогоднішній день спостерігається тренд зі зниження вартості ресурсів для банків - поступово опускаються ставки за депозитами, а, відповідно, і за кредитами. З урахуванням наявності надлишкової ліквідності по всій банківській системі і на тлі посиленої вибірковості банків при відборі позичальників, можна прогнозувати поступове плавне зниження кредитних ставок ", - підкреслює начальник відділу продуктів для заможних клієнтів Укрсоцбанку Богдан Гапонюк.

Найімовірніше, розмір первісного внеску також буде поступово знижуватися до 10-20%. Тим не менш, на ринку залишиться чималу кількість банків, які будуть вимагати аванс не нижче 20-30%. Причина все та ж: висока частка "проблемних" кредитів у їхніх портфелях і відсутність достатньої кількості надійних позичальників.

А ось повернення валютних кредитів, незважаючи на те, що мораторій на них закінчився ще 1 січня, чекати не варто. У цьому незацікавлені самі банки, які мають колосальні проблеми з тими позичальниками, які брали кредити в доларах і євро ще до кризи. Тому кредитувати у валюті будуть банки, у яких цієї валюти в надлишку, а таких на ринку - одиниці.

З первинної ж нерухомістю спрогнозувати ситуацію вкрай складно, тому що все залежить від того, що буде відбуватися з будівництвами. Саме пожвавлення забудовників і стане чинником, здатним розблокувати повноцінне кредитування "первинки", без прив'язки до конкретних забудовникам і зробить ці кредити доступними для громадян.

До речі, певну роль у відновленні іпотечного кредитування може зіграти і держава. Це і бюджетна підтримка фонду сприяння молодіжному будівництву, і фінансування Державної іпотечної установи. Однак, для цього потрібні реальні дії, а не обіцянки чиновників. І чи будуть зроблені якісь кроки - дуже спірне питання.

www.zagorodna.com

Теги до контенту: іпотека Київ
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти