Інвестувати в житлову нерухомість знову вигідно

За даними дослідження компанії "МІЕЛЬ", близько половини відремонтованих столичних квартир бізнес-класу купуються як вкладення коштів. Це як мінімум на 15% більше, ніж частка інвестиційних операцій в середньому по вторинному ринку. Настільки висока частка інвестиційних квартир обумовлена особливостями пропозиції і характеристиками інвестиційних покупців. Найчастіше, на думку аналітиків компанії "МІЕЛЬ", інвестиційну квартиру набувають сімейні пари 35-45 років - 47% всіх угод припадає на цю категорію. Близько 23% клієнтів - жінки з активною життєвою позицією від 25 до 45 років, які мають свій бізнес або займають високі посади. Нинішня ситуація на ринку показує, що час швидкого отримання прибутку пройшло, і на ринок виходять довгострокові інвестори. Незважаючи на це, на думку експертів, найбільший дохід у середньостроковій перспективі можуть принести інвестиції в новобудови бізнес-класу.

"Сьогодні найбільш привабливими для інвестування в середньостроковій перспективі, від одного року до трьох, є будинки бізнес-класу, - розповідає директор департаменту елітної нерухомості компанії Penny Lane Realty Олександр Зиминский. - Тобто це монолітний цегла з підземним паркінгом, розташований у Північно-Західному , Південно-Західному і Західному округах Москви. Ці райони традиційно більш привабливі. Ціна продажу від 3700-3900 доларів за квадратний метр. При подібних ставках з дуже великою ймовірністю вдасться отримати до 25% річних. Також я досить оптимістично оцінюю потенціал зростання цін у будинках економ-класу. При цьому географія набагато ширше, ніж ті три округи, які я назвав. Потенційному інвесторові, який отримує квартиру тільки для отримання прибутку, з бюджетом 5-7 млн рублів я б порадив придивитися до будинків в Східному окрузі ".

Щоправда, експерти не радять сподіватися на швидкий прибуток, тому що конкуренція в нижніх цінових сегментах досить велика. Для успішного інвестування професіонали рекомендують чітко визначити цілі, всебічно і скрупульозно підійти до оцінки об'єкта інвестування, найкраще із залученням незалежних експертів.

"Необхідно поставити собі запитання і отримати відповідь, а що ж я хочу отримати від цієї інвестиції? - Радить Олександр Зиминский. - Залежно від цього мети і ті об'єкти, в які належить вкладатися, можуть бути абсолютно різні. Треба розуміти, що прибутковість 20 -25% від суми інвестицій при поточному стані економіки в цілому і ринку нерухомості зокрема цілком гідно. Необхідно фіксувати прибуток і пам'ятати, що за бурхливим зростанням слідує зупинка, корекція і навіть відкат вниз ".

Гравці ринку житлової нерухомості звертають увагу на те, що для ефективних інвестиційних вкладень необхідно максимально правильно і всебічно оцінити споживчі якості самого об'єкта інвестування: як будинку в цілому, так і квартири зокрема. По можливості експерти рекомендують оцінювати і поточне положення справ самого забудовника. Також необхідно пам'ятати, що не завжди приваблива ціна є головним чинником позитивної оцінки.

"Найдохідніша квартира - маленька студія в центрі Москви, - відзначає керівник відділу оренди елітних квартир компанії Penny Lane Realty Вадим Ламін. - При розумному підході до вирішення цього питання, тобто при грамотній купівлі, ремонті і здачі в оренду, можна отримати до 10% річних. Але це тільки в тому випадку, якщо студія буде перебувати в центрі, поруч з метро, і обробка буде виконана в сучасному стилі. У невелику студію потрібні мінімальні вкладення на ремонт і невеликі комунальні платежі, тобто всі мінімально при нормальній орендною ставкою.

Квартири в нових будинках, на думку експертів, здаються краще, але тільки з того часу, коли вони стають не дуже новими. З моменту здачі будинку в експлуатацію повинно пройти як мінімум три роки, тобто після того, як відбудеться заселення переважної більшості людей.

У заміській нерухомості інвестиційна привабливість формується за рахунок клієнтів, готових купувати. Найбільш розумним вкладенням, на думку фахівців, можуть стати об'єкти на завершальній стадії будівництва. Тут можна отримати до 30% річних.

"У вищих цінових сегментах клієнтові важливо, щоб всі його фантазії про будинок були задоволені, - розповідає директор департаменту заміської нерухомості компанії Penny Lane Realty Дмитро Цвєтков. - У сегментах, де присутні наймані менеджери, нехай і вищі, важлива транспортна доступність. Також важлива можливість кудись подіти дітей. Їх необхідно водити до школи, дитячий сад і якось розвивати. Плюс можливість жити за містом, не виїжджаючи до Москви, щоб зробити покупки, поїсти в ресторані або сходити в басейн, якщо його немає в будинку. Таким вимогам задовольняє зовсім невелика кількість шосе ".

Найбільш цікавим для інвестицій, на думку експертів, представляється Мінське шосе. Зараз там досить багато інфраструктурних об'єктів, до того ж йде розширення траси. Також фахівці радять звернути увагу на Київське шосе. Це швидка, освітлена траса, а забудова по цьому напрямку поки не щільна.

Попит на ринку заміської елітної нерухомості Москви, за оцінками експертів, динамічно зростає. У результаті цього за останні півроку середня ціна зросла на 6%. У кінці літнього сезону, у зв'язку з екстремальними погодними умовами, на ринку утворився нереалізований попит, який, за прогнозами, повернеться в IV кварталі 2010 року, що спричинить за собою збільшення ринкової активності.

"До кінця 2010 - початку 2011 року ми очікуємо збільшення попиту на елітну заміську нерухомість за рахунок сезонного фактору, відкладеного попиту, сезону бонусів і традиційних знижок, що надаються продавцями в період зимових свят, - розповідає директор департаменту елітної нерухомості компанії Knight Fran Олена Юргенева. - Вже навесні 2011 року попит продовжить бурхливо рости і досягне докризових рівнів ".

Російська Бізнес-газета