Інвестування в новобудови: як мінімізувати ризики

Саме слово «інвестор» передбачає наявність ризиків при здійсненні фінансової діяльності. Тому немає нічого дивного в тому, що доля капіталовкладень в новобудови часом непередбачувана. Але при грамотному підході ризики майже завжди можна мінімізувати. В останні кілька років рівень довіри покупця до забудовників потроху зростає. Економічна криза допомогла відсіяти багато неблагонадійних компаній, створених в розрахунку на отримання швидкого прибутку. Зараз позиції більшості компаній виявилися більш-менш стійкими, тому несподіванки для інвестора, на кшталт замороженого будівництва, зустрічаються рідко.

Будівельні компанії намагаються підтримати своїх вкладників, пропонуючи різні схеми погашення фінансових зобов'язань. А для нових клієнтів - різноманітність програм лояльності, знижок і спеціальних пропозицій.

При всьому цьому розмаїтті не варто забувати, що безкоштовний сир буває тільки в мишоловці. Потрібно дуже прискіпливо підійти до вибору об'єкта інвестування, особливо коли мова йде про житло, що будується.

Превентивні заходи

Продажі квартир в новобудовах часто починаються на етапі котловану. Брати участь в таких проектах вважається занадто ризикованим. Безпечним для інвестицій можна вважати етап не менш 50-60% готовності об'єкту, оскільки в такому випадку втрати забудовника при заморожуванні будівництва будуть більші, ніж його завершення навіть на невигідних умовах.

Пріоритетна також нерухомість, починаючи з другої черги будівництва. Відштовхуючись від інформації, скільки секцій або черг будівництва передбачено в будинку або комплексі і того, як швидко йде їх будівництво і здача, можна зробити практично безпомилковий висновок про надійність і відповідальності забудовника.

Крім того, за завершеною першою чергою можна зробити реальні висновки про якість послуг, що надаються і об'єкти, темпи будівництва та відгуки вже існуючих покупців. Але найголовніше - підведення всіх інженерних комунікацій до споруджуваного об'єкта становить близько 30% витрат. І коли ми говоримо про другу чергу будівництва, мається на увазі, що всі ці комунікації вже є.

Рекомендується поцікавитися, в якому стані здаються квартири. І хоч багато будівельних компаній сьогодні економлять на оздобленні нових апартаментів, експерти ринку акцентують увагу на тому, що саме наявність чистового оздоблення в споруджуваних квартирах - додатковий плюс до іміджу компанії.

Не останню роль відіграє локація і наявність міської інфраструктури в межах доступності. Адже земля під будівництво досить дорога, і чим гірша і незручна ділянка, тим більша ймовірність неохайності виконавця.

Багато суперечок точиться на тему користі від наявності у забудовника власного ЖЕКу або іншої експлуатаційної компанії. За кордоном, наприклад, в Болгарії ця практика досить успішна і поширена. У нашій країні поки звикли звинувачувати такі ініціативи в прагненні отримати додатковий заробіток зі своїх клієнтів. З іншого боку, робота експлуатаційних компаній дозволяє додатково оцінити рівень сервісу і пропозиції забудовника і розуміти, що може очікувати інвестора після закінчення будівництва.

Де таїться підступ

Один з ключових моментів тут - механізм фінансування покупки, пропонований забудовником своїм клієнтам. В Україні офіційно їх два - фонд фінансування і цільові облігації. Фонд фінансування, наприклад, є фактично посередником між інвестором і забудовником: покупець передає фонду в управління кошти на будівництво житла, а той укладає відповідний договір з будівельною компанією. Цільові облігації ж можуть купуватися частинами в міру будівництва будинку, а також використовуватися власником як майновий об'єкт сам по собі.

Інші варіанти, наприклад, покупка заставних або інших цінних паперів, - ініціатива компанії, які не закріплені законодавчо, а значить, при виникненні суперечок, їх судове рішення може виявитися не на користь потерпілого інвестора.

Забудовник презентує потенційному інвестору план розробки ділянки, що передбачає не тільки будівництво житлового будинку або комплексу, а й облаштування території, розробку внутрішньої інфраструктури, що включає і соціальні об'єкти, на кшталт дитячих садків і спортмайданчиків. Реальний результат в переважній більшості випадків відрізняється від обіцяного. Але в даному випадку довести свою правоту неможливо ніяким чином - в договорі наявність таких об'єктів не передбачається.

Бичем сучасних міських новобудов стає парковка. Про підземні паркінги в комплексах економ-класу, як правило, мова взагалі не йде. У такому випадку рекомендується озирнутися на місцевості - вивчити щільність забудови мікрорайону, поверховість прилеглих будинків, ширину проїжджої частини і тротуарів.

Після здачі будинку в експлуатацію нерідко виявляється, що метраж квартири відрізняється від закріпленого в документах. Ця відмінність рідко перевищує 1-2 кв. м, але при середній вартості 1 кв. м порядку 13-14 тис. грн потрібно бути готовим до додаткових витрат або «розборок». «Коли будинок був зданий, - розповідає Катерина, власниця нової квартири в Бучі, - наша квартира опинилася на півметра менше, ніж в документах. Сперечалися довго, тим більше, що заміряє від будівельної компанії не хотів визнавати похибки. Але, врешті-решт, ми домоглися замість безкоштовної установки котла ».

Уважне прочитання договору може позбавити від неприємних сюрпризів на кшталт обмежень нових мешканців в облаштуванні своїх квартир - заборон на скління балконів або виносу кондиціонерів і супутникових антен на фасад будівлі.

Інвесторам варто також пам'ятати, що термін здачі будинку в експлуатацію і його заселення - це різні дати, між якими може пройти не менше півроку, протягом яких будівля передається на баланс міста і готуються всі правовстановлюючі документи.

Увага до деталей

Крім іншого, фахівці рекомендують побачити будівництва своїми очима, поспостерігати їх в динаміці протягом декількох місяців. Це дозволить зробити висновки про темпи будівництва і навіть використанні тих чи інших матеріалів.

Обов'язковим вважається і детальне вивчення не тільки сайту самої компанії-забудовника, а й форумів і новин груп в соцмережах, так чи інакше пов'язаних з компанією і її об'єктами.

Можна залучити юриста до оцінки наданих клієнтам документів по будівництву. А надати вам повинні ліцензію на будівництво і генеральний підряд, проектну та дозвільну документацію, декларацію про початок будівельних робіт, завізовану в Державній будівельно-архітектурній інспекції, або, замість декларації, аналогічний їй за змістом дозвіл на проведення будівельних робіт з висновком державної експертизи. Не варто забувати і про відповідність заявленої і реальної категорії складності будівництва.

Всі ці дії тільки в комплексі можуть посприяти мінімізації ризиків капіталовкладень в будівництво житлових об'єктів. Насправді ж, ситуація в країні сьогодні не дозволяє говорити про які-небудь гарантії не тільки в сфері будівництва, а й інших галузях економіки і життя в цілому. Проте, поки це можливо, більшість будівельних компаній намагаються виконувати взяті на себе зобов'язання, розуміючи свою відповідальність перед інвесторами і власними співробітниками. Це дозволяє сподіватися на благополучне вирішення ситуації, подальший розвиток компаній і, звичайно, вдале вирішення житлових покупцями квартир.

www.zagorodna.com/uk