Як не потрапити в халепу при покупці новобудови

04.11.2019 00:30
Як визначитися із забудовником? На що звернути увагу в інвестиційному договорі і яку схему оплати вибрати? Що чекає покупця нерухомості в новобудові і як обійти ці гострі кути. Як не потрапити в халепу при покупці новобудовиСьогодні у всіх нас є широкий доступ до інформації, і цим треба грамотно користуватися. При виборі забудовника рекомендую для початку зайти на його сайт, де зазвичай виставлені готові до реалізації об'єкти і відповідна дозвільна документація. Її слід вивчити найретельнішим чином.

Почніть з документів на землю: кому і на яких правах належить земельна ділянка, відведена під будівництво, - у власності вона або в користуванні. Якщо друге, зверніть увагу на терміни - чи дозволяє термін дії договору оренди землі добудувати будинок і ввести його в експлуатацію. Знайте, якщо договір закінчиться раніше і з якихось причин не буде продовжений, об'єкт моментально перетвориться в «недобуд». Тобто забудовник його, може бути, і добудує, але ось отримати документи про введення в експлуатацію, відповідно, на право власності і підключитися до комунікацій буде досить проблематично, а то й неможливо.

Другий важливий документ - висновок комплексної експертизи проектної документації - підтверджує, що проект відповідає нормам законодавства і державним будівельним нормам. Іншими словами, це документальне підтвердження того, що будинок такої висотності та архітектурної форми може бути зведений на даній земельній ділянці з урахуванням його розташування та інших особливостей.

Далі - дозвіл на початок будівельних робіт. Його видає Державна архітектурно-будівельна інспекція після комплексної перевірки пакету проектної документації, генерального підрядника з його ліцензіями, замовника і так далі. Тільки при наявності такого дозволу забудовник має право проводити роботи на будмайданчику.

Навіть якщо з документами все в порядку, ніщо не заважає копнути глибше і перевірити інформацію про забудовника: як довго він працює на ринку, скільки проектів реалізував, скільки ввів в експлуатацію, чи є в його відношенні судові процеси і яка їхня специфіка. На цьому етапі краще звернутися до юристів, які проведуть процедуру Due Diligence - зберуть інформацію про об'єкт, оцінять інвестиційні ризики, перевірять фінансовий стан забудовника і його репутацію.

Не варто також нехтувати порівнянням цінових пропозицій в цілому по ринку. Якщо забудовник пропонує занижену ціну, це привід не тільки порадіти, але і провести додаткове розслідування. Одна справа, коли забудовник - потужна компанія, що має свою техніку і замкнутий цикл виробництва, в тому числі будматеріалів, власний штат і кілька десятків поточних проектів. Тоді зрозуміло за рахунок чого вона може здешевити будівництво і запропонувати клієнтам більш вигідну ціну. А ось якщо новий, не зрозуміло звідки взявся забудовник реалізує одиничний проект, це зовсім інша справа. В такому випадку низька ціна повинна викликати сумніви і наштовхувати на досить песимістичні висновки.

Отже, визначившись із забудовником, переходимо до самого об'єкта інвестування. Тут дуже важливо розуміти, що купуючи житло на первинному етапі будівництва, ви, по суті, купуєте повітря. Адже на момент "придбання" цього об'єкта матеріального права ще не існує. У відділі продажів ви вибираєте планування, метраж (все це лише на папері), визначаєте вартість 1 м² і укладаєте договір купівлі-продажу майнових прав або інший договір, запропонований забудовником (його уповноваженої структури).

Перший - що робити, якщо терміни здачі об'єкта в експлуатацію істотно зсуваються. У договорі обов'язково повинен бути чітко прописаний механізм розірвання договору в цьому випадку, штрафні санкції з боку забудовника, в які терміни, в якій формі і на який розрахунковий рахунок повертаються, в разі розірвання, сплачені за об'єкт нерухомості кошти. Якщо терміни повернення грошових коштів не вказані, знайте, що за законом це 7 календарних днів з дня отримання вимоги щодо повернення грошових коштів.

Другий - комісія забудовника на випадок, якщо на певному етапі ви передумали добудовувати квартиру і попросили повернути вкладені гроші. Розмір комісії залежить від апетитів забудовника: це може бути і 10%, і всі 50%. Перевіряйте.

Третій - за замовчуванням площа квартири, що купується проектна, тобто орієнтовна. За похибки більше 0,5 квадратного метра доведеться доплатити (або, навпаки, отримати повернення грошей від забудовника). Буває, що похибка становить і 5 - 7 метрів "на користь" клієнта, так що сума доплати може виявитися дуже істотною. Завжди майте це на увазі і розраховуйте свої фінансові можливості.

Четвертий - спосіб оплати: одним платежем або в розстрочку. У разі оплати в повному обсязі покупцеві пропонуються суттєві знижки. На перший погляд, це дуже вигідно, оскільки у міру будівництва вартість квадратного метра стрімко зростає. Якщо на етапі котловану це, припустимо, 14 000 - 15 000 грн, то на етапі введення будинку в експлуатацію може бути вже більше 20 000 грн. І, як правило, при кожному наступному платежі в розстрочку застосовується ціна на момент оплати. Але при цьому ризик оплати "авансом" досить високий: є забудовники, які збирають гроші покупців, використовують їх як оборотні кошти, а потім просто не добудовують будинок - чи то  не розраховують фінанси, то чи з самого початку не мають наміру ввести об'єкт в експлуатацію.

Інвестори стають заручниками ситуації. Тому моя порада як експерта: віддавайте перевагу розстрочці, хоч це і не так вигідно. В цьому випадку ви зможете відслідковувати динаміку будівельного процесу, що дуже важливо. Адже через пару місяців цілком може виявитися, що будівництво занедбана, кран демонтований і будівельників на майданчику немає. Це наші з вами реалії.

На жаль, наше суспільство все ще живе за принципом "поки грім не вдарить, мужик не перехреститься". За більш ніж 20 років практики лише пару раз до мене зверталися клієнти на етапі укладання договору купівлі-продажу майнових прав. Решта приходять постфактум. Таке ставлення необхідно міняти, адже в більшості випадків стороною, що програла виявляється інвестор, а не забудовник.

Олена Махмудова, голова адвокатського об'єднання Олена Махмудова і партнери

www.zagorodna.com/uk
Теги до контенту: інвестиції нерухомість
Сподобався матеріал?Як не потрапити в халепу при покупці новобудовиПідпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти