Інвестиції навмання: що принесе швидкий прибуток?

Одні експерти сьогодні з повною упевненістю заявляють, що криза позаду і для інвесторів прийшов час знову вкладатися у квадратні метри. До того ж мотивують це тим, що нового житла поки будується мало, а тому воно особливо цінне і вже незабаром сильно подорожчає. Підіграють такій політиці і самі забудовники, які, як мовиться, реалізують свої квадрати в годину по чайній ложці. Інші аналітики тільки посміхаються: продати б ті метри, які були накуплю до кризи ...

Ау, інвестор!
Сам же інвестор до активних дій приступати не поспішає. Та й скільки їх залишилося, інвесторів? За даними ВЦИОМ, сьогодні не більше 7% росіян мають можливість і кошти для покупки нерухомості будь-якого класу і формату. Інша справа, що у них вже пара-трійка власних квартир і будинків, а може бути, і п'ят-другий квартир, куплених ще в «ті часи» з метою перепродажу. Інша справа, що не поспішають вони від них позбавлятися, чекаючи, коли ціни на квадратний метр досягнуть хоча б докризового рівня. Таких же діячів, які ще років п'ять тому, щоб купити квартирку-другу для перепродажу, неслися в банк за кредитом, майже не залишилося. Обпікшись на молоці, дрібний і середній інвестор тепер дме на воду і ризикувати не збирається. І хоча різні аналітики не встигають запевняти, що час прийшов, нерухомість вже через пару років знову піде нарозхват, віриться в такі висновки з працею. Будь-яке агентство, будь-який забудовник охоче запропонує на вибір що серце забажає. Були б гроші.

Безперечно, купівля та перепродаж нерухомості - справа надзвичайно вигідна. Але тільки в тому випадку, коли попит перевищує пропозицію, що спостерігалося 4-5 років тому. «У період прискореного зростання цін, що спостерігалося в 2006 році, - підтверджує Костянтин Ковальов, керуючий партнер компанії Blackwood, - частка інвестиційних покупців сягала 30%. У більш спокійний 2007 рік вона наполовину знизилася і не перевищувала 15%. Причому інвестиційний попит спостерігався у всіх цінових сегментах - від економа до еліти ».

Якщо вірити аналітикам, то протягом трьох докризових років майже третина «інвестквартір» була успішно, з непоганим «наваром» перепродана. Правда, це відбувалося лише в тих випадках, коли ціна влаштовувала продавця. Адже ціни в той час, можна сказати, галопували і піднімалися якщо не щодня, то щотижня. У 2007-2008 роках близько половини продаються на вторинному ринку Москви квартир вважалися «товарними», що свідчило про надзвичайно високою інвестиційною складовою столичного житла. І що цікаво, переважна кількість вдруге проданих квартир були куплені протягом року після придбання її інвестором, тобто прибуток останніх була швидкою.
«Юр'єв день»

«Важкі часи» внесли істотні корективи, і всяка ідея про гру на підвищення вартості квадратних метрів була остаточно похована. Загальна кількість угод до 2009 року скоротилася приблизно на 60-70%, а попит на житлову нерухомість впав більш ніж в 20 разів. Забудовникам, ріелторам і в тому числі приватним інвесторам нічого не залишалося, як різко скинути ціни на житлові квадрати. Але й на цю акцію покупець практично не відреагував. Досить сказати, що рівно два роки тому більш ніж в 20 тисячах квартир, викуплених інвесторами роком раніше, світло у вікнах так і не засвітився. Права справа інвесторів згасало на очах. Хтось із дрібних підприємців, які мали по 2-3 одиниці житлової нерухомості, знизивши вартість квартир майже наполовину, ще намагалися отримати хоча б якісь гроші. І часом їм вдавалося реалізувати свою нерухомість. «В умовах падіння цін розлучалися зі своєю інвестиційною нерухомістю тільки ті, кому були необхідні вільні грошові кошти, - згадує Костянтин Ковальов. - Причому знижки в розпал кризи по таких об'єктах доходили до 40-50% ». Але найбільш далекоглядні демпінгувати і розлучатися зі своїм товаром відмовилися і знайшли найпростіший вихід із ситуації: нехай за низькими, навіть смішним ставками, але здавали житло в оренду. Часом виручки вистачало, щоб заплатити всі податки.
Ворушіння почалися

Сьогодні інвестори повеселішали: інтерес до придбання житла у покупців знову з'явився. Зі щитом та на коні виявилися саме ті, хто протягом трьох «неясних» років зумів притримати свої об'єкти нерухомості, не поступившись за них ні копійки. Правда, ажіотажним, яким він був в 2007 році, попит поки називати не доводиться. І, по всій видимості, у найближчу п'ятирічку не доведеться. У той же час деякі приватні торговці, щоб нарешті позбутися застояного товару, все частіше стали вдаватися до так званих «голландським» аукціонам, суть яких полягає в тому, що спочатку покупцеві пропонується квартира за найвищою ціною, а потім гра йде на зниження. Житло йде в розпорядження того, хто першим погодиться з оголошеною цифрою.

В даний момент на первинному і вторинному ринках представлена ​​рекордна кількість пропозицій - понад 40 тисяч квартир. З них 10-15 відсотків інвестиційні. Причому це ті самі квадратні метри, в які були вкладені ще докризові гроші. І, треба помітити, продаються вони без особливого успіху. Так, на 5-6 проданих квартир забудовниками та ріелторами в новобудовах доводиться тільки одна від приватного інвестора. Але самі «жадібні» продовжують очікувати кращих часів.

А справа йде до кращого. І навіть прем'єр-міністр Росії на одному з недавніх засідань уряду заявив, що російська економіка досягне докризового рівня вже в наступному році. Інше питання, на сировинний сфері настане блаженство, у виробничій або в галузі будівництва та нерухомості? Судячи з того, що житлових об'єктів не додається, старі, як кажуть, у важкі часи консервувалися, а до проектування нових приступають з великими труднощами, докризовий рівень у сфері будівництва можна перенести на більш дальній термін.

Проте експерти-оптимісти вважають, що інвестиційному ринку доля мамонтів вже не загрожує. Так, приватні інвестори, які вчинили в середині минулого року покупку в мкр. «Царицино», вже через півроку змогли заробити більше мільйона рублів. Та й, як інформує забудовник, вартість квадратного метра в цьому проекті лише повзе вгору: кожні півроку компанія «Стройтрест-Нерухомість» виробляє планові підвищення цін. Не упускають такої можливості і інші забудовники.

Навіть непрофесіоналу зрозуміло, що покупка нерухомості і тепер куди менш ризикована операція в порівнянні, скажімо, з вкладенням коштів у цінні папери, іноземні валюти, золото, нарешті. Навіть у разі чергового падіння цін на квадратний метр втрати інвестора будуть значно нижчі, ніж в біржовому, валютному або будь-якому іншому секторі. У сфері нерухомості завжди існує можливість компенсації втрат у разі зростання ринку, що сьогодні і відбувається. У крайньому випадку не дасть померти з голоду орендний бізнес. А скільки їх ще буде протягом 2011 року, цих планових подорожчань! А інвестор, як відомо, вміє рахувати свою вигоду.

Залишається тільки додати, що це «новий» інвестор, якого залучають і нові ціни. І воліє він вкладатися не «в фундамент», а в об'єкти 80-90%-ої готовності. Старим же, докризовим, доведеться деякий час почекати. По крайней мере, до тих пір поки нові ціни не зрівняються зі «старими». А значить, близько десяти тисяч квартир, куплених інвесторами ще до кризи, будуть чекати своїх новоселів. Проте Костянтин Ковальов вважає, що в силу того, що ринок відновлюється повільними темпами, найближчим часом інвестиційного буму чекати не варто. Ну що ж, тим, хто ще чотири роки тому гріб лопатою квадратні метри і гроші, доведеться потерпіти ще.

www.zagorodna.com