Як вибрати квартиру в хрущовці?

Квартири в хрущовках - одні з найдешевших об'єктів на ринку нерухомості. БН з'ясовував, як вибрати житло в таких спорудах і не прогадати.

Ідея будівництва простих і недорогих панельних «коробок» з'явилася у Микити Сергійовича Хрущова під час поїздки в одну з дружніх країн Варшавського договору. Саме в 1950-і роки керівництво СРСР було стурбоване проблемою, як в найкоротші терміни розселити людей з бараків і комунальних квартир, надавши їм окреме житло. На цей же період припала і масова міграція колгоспників, нарешті одержали паспорти, у великі міста (в основному в Москву і Ленінград). Переселенців також потрібно було десь розміщувати.

Дешеве рішення

Панельні будинки, названі згодом у народі хрущовками, здалися керівництву країни оптимальним і недорогим рішенням назрілих проблем. Вважається, що перші хрущовки з'явилися після Постанови «Про усунення надмірностей у проектуванні і будівництві», підписаного першим секретарем ЦК КПРС в 1955 році. Випробувальним полігоном для будівництва нових будинків стали підмосковні Черемушки. Після того як проект був визнаний успішним, такі панельні будинки стали зводити по всьому Союзу. У Ленінграді хрущовки будували з 1958 по 1970 рік. За цей період було створено, за оцінками експертів, 2,4 тисячі будинків (10% усього житлового фонду міста). Зараз у подібних будинках проживає приблизно десята частина населення Петербурга. Найбільша кількість хрущовок в Петербурзі побудовано в Московському, Кіровському і Калінінському районах.

«Серій хрущовок було розроблено досить багато. Основні - ГІ, ОД, 507-а, 502-а і 335-я. Споживчі якості квартир в цих будинках невисокі, - відзначає генеральний директор агентства «Петербурзька Нерухомість» Сергій Дроздов. - Всі будівлі п'ятиповерхові, з низькими (2,5 м) стелями і сполученим санвузлом. Площа квартир невелика: кухні - 5-6 кв. м, кімнати від 6 кв. м. Середні площі квартир в подібних будинках також скромні: однокімнатні квартири - 30-31 кв. м, дво-і трикімнатні - 40-45 кв. м ».

Чотири-та п'ятикімнатні квартири в таких будинках зустрічаються, але рідко. При цьому підвищеним комфортом вони не відрізняються.

У хрущовках не тільки квартири утилітарні - самі будинки позбавлені яких би то не було надмірностей. Вони отримали дешеві у виконанні плоскі бітумні даху з низьким горищним простором, в них немає сміттєпроводів, а в перших варіаціях іноді відсутні і ванни.

За і проти

Незважаючи на те що квартири в хрущовках, через їх скромних метражів, відносять до найбільш незручним для проживання об'єктів на ринку нерухомості, а самі хрущовки експерти називають «морально застарілими», вони продовжують користуватися попитом у покупців і залишатися ліквідними. Особливо популярні будинки, розташовані в районах з розвинутою інфраструктурою (наприклад у Московському).

«Не можна називати цей тип будинків повністю невдалим, - вважає менеджер ГК« Екотон »Діана Сантурчян. - Коли хрущовки тільки зводилися, вони були дуже популярні - люди були щасливі переїхати з комунальної квартири або гуртожитку в повноцінну (хай і тісний) однокімнатну квартиру. Зараз на рішення покупця впливає насамперед ціна нерухомості. І якщо потрібно недороге житло, то квартира в хрущовці - цілком підходящий варіант, до того ж її можна буде продати через кілька років і придбати більш комфортне житло ».

Головний плюс квартир у хрущовках - їхня низька ціна. Це одні з найдешевших пропозицій на ринку нерухомості Петербурга. Згідно з базою БН, одні з найдоступніших квартир у хрущовках розташовані в Кіровському, Невському та Фрунзенському районах Петербурга. «Однушки» тут коштують 2,5-2,6 млн руб., «Двушки» - від 2,9 млн руб., «Троячки» - від 3,2 млн руб.

Але у хрущовок є і мінуси, на які не кожен покупець буде готовий закривати очі. Насамперед - відсутність в будинку ліфта. Для житла економ-класу, яке може дозволити собі молода сім'я з маленькими дітьми або літні люди, відсутність ліфта є значущим недоліком.

«Ще одним мінусом хрущовок є погана герметичність приміщень, наявність щілин у стиках плит, - повідомив заступник директора агентства нерухомості« Бекар »Леонід Сандалов. - Також у них низький ступінь теплозахисту - в сильні холоди стіни в бічних квартирах промерзають наскрізь. До недоліків відноситься і невисока звукоізоляція ».

Поради професіоналів

При виборі квартири в хрущовці потрібно звернути увагу на кілька аспектів. Перш за все - як давно в будинку проводився ремонт. Оскільки гарантійний термін цих будинків становив всього 25 років, запас міцності їх вже підійшов до кінця, тому в них нерідкі протікання дахів, розриви труб та інші «комунальні катастрофи».

«Тому перше, що слід з'ясувати при купівлі квартири в хрущовці, - в якому стані знаходиться будівля: замінені чи труби, укріплені чи лоджії і козирки під'їздів, чи був зроблений косметичний ремонт під'їзду. У Петербурзі є хрущовки, що пройшли реконструкцію, і їх можна розглядати як непоганий варіант житла економ-класу. Прикладом можуть служити будинку біля станції метро «Новочеркасская» (вулиці Шаумяна, Гранітна), - розповідає директор департаменту житлової нерухомості агентства нерухомості Home Estate Наталія Комісарова. - Друге, на що треба звертати увагу при покупці квартири в хрущовці - сусіди. Так як в цих будинках погана звукоізоляція і, отже, хороша чутність, контингент мешканців, що проживають в під'їзді, має велике значення ».

Також має значення рік будівлі будинку, оскільки у хрущовок існує кілька варіацій або серій і вони відрізняються один від одного за якістю. Так, в перших проектах була відсутня ванна, а замість холодильника на кухонному вікні був прикріплений ящик, в якому взимку можна було зберігати продукти. Цю конструкцію в народі прозвали «хрущовський холодильник». Тому чим пізніше побудований будинок, тим краще. Важливо також стан внутрішньої інфраструктури будинку - стояків, опалювальних систем і пр.

Плани щодо поліпшення

При придбанні квартири в хрущовці варто поцікавитися й тим, чи включений будинок, в якому вам сподобалося житло, в адресний перелік об'єктів, що підлягають реновації.

Зараз програмою знесення хрущовок в Петербурзі займаються дві компанії. Реновацію одного з кварталів в Улянка веде компанія «Воїн». Ще 22 території загальною площею 900 га розвиває компанія «СПб Реновація». За словами генерального директора «СПб Реновація» Артура Маркаряна, на будмайданчик робочі вийдуть в середині 2012 року. Зараз ведеться проектування будинків, куди будуть переселені мешканці хрущовок, визначених під знесення.

Масштаби проекту значні: «СПб-Реновація» планує розселити і повністю перебудувати 1,1 тисячі хрущовок (зараз у них проживає 150 тисяч жителів). На місці цих будинків інвестори мають намір побудувати понад 7 млн ​​кв. м сучасного житла, з яких близько 35% буде віддано під розселення мешканців знесених будинків. В даний час «СПб Реновація» вже вклала в проект понад 1 млрд руб. В цілому, за приблизними оцінками, діюча програма реновації обійдеться місту та інвесторам більш ніж в 350 млрд руб., А термін її окупності складе не менше десяти років.

www.zagorodna.com