Як вибрати квартиру для оптимального вкладення коштів

21.08.2011 00:15
Статті про нерухомість | Як вибрати квартиру для оптимального вкладення коштів Вкладення в міську нерухомість - тема, яка на пару років була зведена нанівець кризою, знову стає актуальною. Залежно від сегменту частка таких операцій в середньому по ринку коливається на рівні 5-15%, досягаючи в окремих сегментах і 20%.

Спекулятивний інтерес знову з нами


«Частка інвестиційних угод зараз становить від 5% до 15% залежно від сегмента ринку і загальної економічної ситуації, - розповідає Дмитро Таганов, керівник аналітичного центру корпорації« Інком ». - Як показує практика, незважаючи на різні економічні коливання, вартість квадратного метра тільки зростає. Так, наприклад, в 2007 році середня вартість 1 кв. м на вторинному ринку житла в Москві становила 138,1 тис. руб. Тепер цей показник складає вже 196,5 тис. руб. за кв. м ».

«В даний час на ринку новобудов з'являється інвестиційний попит, якого у зв'язку з кризою не було ще пару років тому, - констатує Андрій Глєбов, директор департаменту продажів і маркетингу компанії« Домус фінанс ». - Зараз все це в минулому. Ціни на нерухомість поступово зростають: приблизно з початку року подорожчання відбувається щомісячно в межах інфляції. Вартість квартир збільшується також у період будівництва будинку. Як відомо, від початку будівництва до введення його в експлуатацію може пройти 1,5-2 роки, і за цей час ціни зазвичай збільшуються на 25-30% ».

«На регулярному ринку на частку інвестиційних угод припадає близько 20%. Клієнти купують нерухомість у тому числі з можливістю її здачі в оренду, хоча квартири, які здаються в оренду, великого доходу не приносять, і їх рентабельність не перевищує 3-5% від вкладених коштів. Однак покупці задовольняються тим, що придбаний об'єкт, при благополучній економічної ситуації, сам по собі буде рости в ціні, і сукупний інвестиційний дохід може виявитися досить високим », - розвиває тему Роман Мурадян, керуючий директор компанії« Міель-Франчайзинг ». За словами експерта, відсоток інвестицій в новобудови все ще не дуже великий - не більше 5%, оскільки таке вкладення не передбачає негайної експлуатації квартири, і покупці розраховують тільки на зростання її ринкової вартості. «По-перше, ціни підвищуються на кожному етапі будівництва, адже чим готовність об'єкта вище, тим він дорожчий, по-друге, з кожним місяцем відзначається стабільне зростання цін. Однак інвестиції в незавершені об'єкти завжди несуть в собі елемент ризику, чим і можна пояснити таку невисоку частку », - пояснює Роман Мурадян.

Тенденція до збільшення обсягу інвестиційних угод відзначається не тільки в Москві; за словами Марини Осадчої, керівника відділу маркетингу «Стройтрест СПб», зараз частка спекулятивних покупок в північній столиці становить порядку 10%, тоді як 2 роки тому цей показник становив 5-7%.
У що варто вкладатися?

Виділити найбільш вигідний об'єкт для інвестицій досить важко: кожен сегмент ринку житлової нерухомості має як свої переваги, так і недоліки.

«Популярні квартири - це максимально ліквідні й не надто дорогі. Це квартири з 4 по 9 поверх, невеликого метражу, як правило, квартири-студії площею до 29 кв. м і однокімнатні площею від 30 до 40 кв. м в будинках, розташованих в максимально доступних місцях, поруч з метро, ​​в обжитих районах з розвинутою інфраструктурою, - розкриває параметри інвестиційно привабливих квартир Марина Осадча. - По-перше, квартира повинна відповідати всім вищевказаним вимогам. По-друге, слід звернути увагу на надійність забудовника: скільки років він працює на ринку, скільки об'єктів побудував. По-третє, об'єкт повинен знаходитися на початковій стадії будівництва (котлован або стадія зведення каркаса будівлі - на рівні перших поверхів), коли ціни на квартири низькі по відношенню до вже більш готовим об'єктам. По-четверте, ринок повинен бути зростаючим, не в стадії застою або тим більше падіння ». Слід уникати поширеної помилки, обираючи об'єкт для інвестицій відповідно до власних вподобань (наприклад, якщо інвестору самому подобаються квартири на останніх поверхах, це не означає, що його переваги виявляться зрозумілими пересічному покупцеві).

Найбільш затребуваними в інвестиційному плані продовжують залишатися однокімнатні квартири функціональних планувань, метражем до 40 кв. м, ділиться своїми даними Антон Скорик, генеральний директор компанії «Мортон-Інвест»: «Після кризи підвищеним попитом у інвесторів стали користуватися квартири в панельних будинках. Так, лідерами попиту я б назвав однокімнатні квартири в будинках серії П-44Т. Вони мають оптимальний метраж і максимально зручне планування, такі квартири потім найлегше продати: ремонт тут потребує мінімальних часових і фінансових витрат, а на це останнім часом покупці звертають найпильнішу увагу ».

«З точки зору інвестиційної привабливості зараз найбільш цікаві квартири в новобудовах економ (в ціновому діапазоні до 90-120 тис. руб. За кв. М в Москві і в межах 70-90 тис. руб. За кв. М в Підмосков'ї) або об'єкти високого ступеня готовності в найбільш популярних районах Москви, - каже Марія Литинецкая, генеральний директор компанії «Міель-Новобудови». - Одним із чинників інвестиційної привабливості є транспортна доступність будинку і близькість до метро. Як вигідних інвестицій можна розглядати новобудови в районах, де метро планується в найближчій або середньостроковій перспективі. До моменту зведення будинку метро може бути побудовано, що додатково підніме вартість квартир ».

У кінцевому рахунку, вибір об'єкта залежить від обсягів коштів, які інвестор планує витратити, вважає Дмитро Таганов. «В якості реального прикладу того, скільки може скласти прибуток від вкладення, можна навести такий, - розповідає експерт. - Припустімо, покупець купує квартиру на вторинному ринку житла за 5,8 млн руб. (Наприклад, хорошу «однушку» площею 33 кв. М (кухня - 6 кв. М) в панельному будинку на вул. Алабяна (ст. м. «Сокіл»)). Для того щоб квартира прийняла гідний вигляд і стала максимально привабливою для потенційних наймачів, необхідно зробити косметичний ремонт і закупити мінімальний набір побутової техніки (орієнтовно дані витрати можуть скласти до 600 тис. руб.). Отже, маємо квартиру, вкладення в яку в цілому склали 6,4 млн руб. У тому випадку, якщо її тільки здавати в оренду (для розрахунку візьмемо середню вартість оренди подібного об'єкта - 35 тис. руб. В місяць), прибутковість складе 7,5% або орієнтовно 480,8 тис. руб. У разі її продажу через рік прибутковість складе 8,6% або 551,6 тис. руб. А якщо цю квартиру купити, здавати протягом року, а потім продати, прибутковість виходить максимальної - 16,1% або 1030000 крб. ».

Тобто якщо мета - просто заробити на ринку житла, то досить просто купити квартиру.

А якщо мета - максимізувати прибуток, доведеться змусити житло працювати. В обох випадках вкладення в ринок житла - це довгі гроші.

www.zagorodna.com 
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти