Як вибрати ділянку для заміського будинку

Як вибрати ділянку для заміського домаСтроітельство будинку, будь то дача в садівництві або фешенебельна резиденція, починається з пошуку ділянки. Ділянка - це полотно, на який потім буде наноситися «масло» архітектурних та інженерних рішень, газони, хвойники, теплиці і оранжереї. Але все це - у віддаленій перспективі. Будемо шукати «полотно».

Ділянки для заміського будинку давно не в дефіциті. Кількість пропозицій землі обчислюється тисячами, що робить придбання одного-єдиного завданням архіскладною. Крім вторинного ринку, представленого пропозиціями подзаброшенних або недобудованих будинків в садоводствах і будинками під знос в селах, можна виявити нові ДНП (дачні некомерційні партнерства), котеджні селища з пропозицією ділянок з підрядом і без оного, твори мікродевелоперов (це коли підприємець набуває об'єкт, покращує його і знову виставляє на продаж). У кожній хатинці свої зони ризику.

Досвід ріелторів показує, що середній клієнт, твердо вирішив купити землю для себе, перш ніж здійснити операцію, робить п'ять-шість переглядів ділянок - не більше. Причина проста: не можна осягнути неосяжне.

Земля сповнена сюрпризів
Залишимо за дужками типові проблеми, з якими стикаються учасники ринку нерухомості, вони всім добре відомі, відзначимо лише специфічні, «заміські».

Найпоширеніша: межі ділянки в кадастровому паспорті не відповідають тому, що є насправді. Це трапляється і в старих, і в нових масивах. Друга проблема - незговірливі сусіди, з якими неможливо спільно вирішувати питання комунального буття (бо ділянку і продається). Третя - важкі гідрогеологічні умови: не добуріться до води, заболоченість, високий рівень грунтових вод, або грунти, на яких взагалі нічого не можна будувати. «Потрапити» на таку ділянку простіше простого. Випадки перепродажу землі з поганою геологією почастішали: хтось купив ділянку, викликав геологів і зрозумів, що від придбання потрібно позбавлятися (схоже на продаж побитою, але відновленої машини). Втім, більшість цих питань - вирішувані. Але для того ми набуваємо землю, щоб потім мучитися? Найкраще підстраховуватися на стадії вибору ділянки.

Намічаємо мета
Є три питання, які в подальшому помітно полегшать вибір об'єкта заміської нерухомості. Стосуються вони цільового призначення:
- Скільки місяців у році будинок буде експлуатуватися?
- Скільки людей буде проживати в будинку?
- Як часто ви готові приймати гостей і що це за гості: родичі солідного віку, дружні сім'ї з дітьми або друзі, з якими можна безтурботно проводити вихідні?

Відповівши на них, ви приймете рішення щодо головного питання: що ви хочете отримати - дачу, будинок для постійного проживання бабусі з можливістю «сплавити» на літо онуків, або котедж, якому відводиться роль альтернативи квартирі. Поєднати «три в одному» - не вийде. Якщо період вашої заміської життя три-чотири місяці літніх канікул і нечасті вихідні взимку, є сенс шукати ділянку в охоронюваному дачному масиві. У цьому випадку близькість мегаполісу буде скоріше мінусом, ніж плюсом. Але дачний будинок повинен розташовуватися в масиві, де є постійні жителі і дієздатна правління ДНП або СНТ (що б не говорили ріелтори, а від харизми, активності і досвіду голови залежить багато чого). Якщо ви маєте намір жити в заміському будинку більш-менш постійно, але не збираєтеся відмовлятися від «бази» у вигляді міської квартири - зверніть увагу на наділи землі поряд з найближчими до міста райцентрами, де є школи, магазини, медичні, побутові та розважальні установи. Якщо мова йде про будинок для постійного проживання - необхідно «прив'язуватися» до найближчої станції метро і зупинок громадського транспорту.

Вивчаємо місцевість
Для продуктивного пошуку ділянки необхідно обмежити зону пошуку - відсікти все зайве. Найчастіше точкою тяжіння стає приміський район, до якого вам легко дістатися з вашої міської квартири або з роботи. Але це може бути і щось більш особисте: місця, знайомі з дитинства, поруч живуть родичі, хороші друзі. Кожному своє. Але в будь-якому випадку місцевість необхідно вивчити вздовж і впоперек.

Як добиратися до роботи і де будуть вчитися ваші діти (це якщо йдеться про пошук місця для постійного проживання)? Де лікуватися, як організована в даному населеному пункті медична допомога? Як розважатися і проводити дозвілля? У селі, очевидно, не буде мегамолли і мультиплексів, але цілком можливо, що поряд є озеро, конюшня, санаторій зі спа-салоном. Але навіть якщо ви любитель самоти, повірте: це швидко минає. Де купувати продукти і товари першої необхідності? Якщо ви шопоголік - село не по вашу душу. Як ви будете добиратися до роботи, школи, медичної установи, дискотеки та магазину (тобто за всіма вищеозначених точкам інтересів), якщо дороги замело снігом, розмило дощем, або зламалася машина? ..

Ми вже сказали про головну труднощі - вибрати єдиний і найкращий ділянку з тисяч представлених у продажу. Ось і рецепт: вибравши точку тяжіння, ви звузите поле пошуку раз на десять-п'ятнадцять.

Знайомимося
На місці призначення вас радо зустрічають господар або агент. Не забувайте, що вони обидва - особи зацікавлені (тому й зустріч привітна). Починаємо огляд об'єкта. На які питання необхідно отримати відповіді тепер?
1. Хто продавець, тобто, власник об'єкта нерухомості, який вам пропонують? Навіть якщо вам показують довіреність на нотаріальному бланку, з господарем і його найближчими родичами необхідно познайомитися.
2. Підготовлено чи документи, і якщо ще немає, то в якій стадії їх підготовка? Чи можна вже завтра вирушати до нотаріуса? Незважаючи на те, що законом передбачена можливість укладання простого письмового договору, ми все-таки радимо оформляти операції з об'єктами заміської нерухомості нотаріально: надто багато тут підводних каменів. До того ж нотаріус просто-напросто «заверне» документи, якщо права продавця викличуть у нього сумніви. Якщо на прохання познайомити вас з власником агент або довірені особи відповідають відмовою - шукайте інший об'єкт.
3. Покупка ділянки у девелопера (ним може бути фізична або юридична особа) має стільки особливостей, що їм слід присвятити окрему публікацію. Але всьому свій час.

Якщо вам сподобалася земля в новому ДНП або СНТ, це привід серйозно, крок за кроком, вивчити всю договірну базу зі своїм юристом, що орієнтується в земельному законодавстві. Можливі два варіанти походження таких об'єктів. Перший: девелопер придбав велику ділянку землі (зазвичай це ділянка сільгосппризначення), організував дачне господарство, підготував і затвердив генплан. Другий: девелопер придбав велику ділянку ІЖС, розділив його на маленькі, змінив межі поселення. Якщо юридична підготовка виконана професійно, ризик не отримати нічого зведений до мінімуму. Але так буває не завжди. Починати вивчення документів потрібно з кадастрового паспорта. Якщо у вас є сумніви в тому, чи збігаються реальні межі ділянки з тими, що позначені в документі, є сенс запросити геодезиста для уточнення координат, причому бажано незалежної, а не того, якого вам запропонує девелопер. На жаль, в цьому питанні часто-густо зустрічаються і технічні помилки, і умисел майбутніх сусідів, які встигли «посунути» кілочки. Але така ситуація (наявність готових кадастрових паспортів у «маленьких» ділянок у складі «великого») - рідкісна і майже ідеальна. Як правило, у таких котеджних «недопоселков», виставляються на продаж, не тільки дороги і світло у віддаленій перспективі, але навіть пакет первинних документів не укомплектований. У цьому випадку вам швидше за все запропонують укласти попередній договір купівлі-продажу ділянки, виділеного з не цілком підготовленого масиву. І ризик отримати не те, що обіцяно, серйозно зростає.

Тому дивитися треба не тільки на документи, а й на осіб контрагентів за угодою. Але якщо вони не викликали у вас недовіри, рухаємося далі.

Перша зустріч з землею
Незалежно від того, зацікавив вас об'єкт чи ні, після перегляду відпустіть зі світом продавця і вирушайте досліджувати місцевість, а також знайомитися з можливими сусідами. Продовжуємо ставити питання і шукати на них відповіді:

Чи немає у потенційного продавця конфліктів з сусідами, які можуть у спадок перейти вам? Чи відповідають реальні межі ділянки тим, що заявлені в документах? Якщо немає або свідоцтво про власність отримано без межування (таке зустрічається в садоводствах), а ділянку і сусіди подобаються, - є привід говорити про зниження ціни.

Чи немає у продавця заборгованості перед СНТ або ДНП? Про це найкраще дізнаватися з першоджерела, тобто вимагати відповідну довідку в правлінні. Може виявитися, що продавець не брав участь у загальних витратах, пов'язаних з будівництвом ліній електропередачі, водопроводу, доріг. Та й взагалі з головою познайомиться корисно.

Чи є електрика, чи немає з ним перебоїв і дефіциту енергопотужностей? У договорі енергозбутової компанії зі споживачем (про це також можна дізнатися в правлінні) повинні бути зазначені і виділяються потужності, і можливості їх збільшення.

Як вирішуються питання життєзабезпечення котеджного (дачного) селища, садівництва (ремонт і будівництво доріг, дренажні роботи, охорона) і в які суми це виливається?
Мешкаємо чи селище взимку, як він охороняється в зимовий час? Чи можна до нього під'їхати в весняне бездоріжжя?

Де беруть питну воду? Яке її якість? Чи є в околицях хороші колодязі і свердловини? Чи проводився аналіз води і що він показав? Якщо місцевість малоосвоєна, а навколо немає ні колодязів, ні свердловин, справа ускладнюється. Однак у кожному регіоні є фірми, що спеціалізуються на гідрогеологоразведке, фахівці яких мають інформацію про характер підземних водних джерел.
Який характер грунтів на вашій ділянці? Може виявитися, що витрати на ландшафтні та дренажні роботи, вчасно не прийняті до уваги, змусять серйозно коригувати кошторис будівництва. Якщо мова йде про «нульовий» ділянці, на якому ще не проводилися геологорозвідувальні роботи, оцінити геологію непросто. Зменшити шанс помилки все-таки можна, якщо на запропонованому ділянці зробити кілька свердловин глибиною 1,5-2 м садовим буром. Якщо ви хочете купити ділянку, який не доставить проблем в майбутньому - придбайте цей інструмент. Він стане в нагоді і на стадії вибору, і тоді, коли ви вже почнете освоювати землю. За допомогою бура ви зможете оцінити і характер грунту (торф, пісок, глина), і рівень грунтових вод. Але таке дослідження - не панацея, а лише страховка від очевидних прорахунків.

www.zagorodna.com