Як заробити на новобудові?

Придбання нерухомості не для власного проживання, а в якості інвестиції - це така традиційна забава на нашому ринку. У минулі роки приватні особи активно в неї грали, ставлячи своєрідні рекорди: у професійних колах розповідають про громадянина, який придбав «на котловані» 102 (!) Квартири. Криза 2008-9 років, звичайно, грунтовно відбив охоту до подібних маніпуляцій. Але ніщо в природі не вічно - із загальним «відтаванням» ринку повертаються і приватні інвестори. Куди їм сьогодні вкладатися, які дивіденди можуть принести ці вкладення - з цими питаннями розбирався оглядач журналу Metrinfo.ru.

Мінімуми - московські і підмосковні
Найперше питання, яке цікавить будь-якого інвестора, - це «поріг входження», тобто найменші гроші, з якими можна входити в подібні проекти. Російська столиця в цьому сенсі підтверджує репутацію "міста мільйонерів»: мінімальна сума для інвестицій в новобудови, за оцінкою Ольги Новікової, керівника департаменту аналітики і консалтингу компанії «Стройтрест-Нерухомість», тут становить 4-5 млн руб.

У Підмосков'ї «пороги», природно, значно нижче. «Мінімальний бюджет для інвестування в новобудови на сьогодні становить 1,4 - 1,5 млн руб., - Повідомив журналу www.metrinfo.ru Артем Ржавський, керівник департаменту консалтингу та аналітики компанії« Азбука житла ». - За цю суму можна придбати однокімнатну квартиру економ або комфорткласса площею близько 40 кв. м в об'єкті на початкових стадіях готовності (організація будмайданчика, виробництво робіт нульового циклу) в одному з міст середнього Підмосков'я (15-30 км від МКАД) ». Як відзначає експерт, тут необхідно враховувати два важливі моменти. По-перше, ціни, природно, відрізняються для різних міст Московської області - навіть за умови їх приблизно однакового віддалення від МКАД. А по-друге, мінімальна ціна - це не завжди найкраще, оскільки не обіцяє інвесторові найбільшою прибутковості. «Найчастіше вона тому і мінімальна, що не передбачає істотного поліпшення умов проживання навколо», - говорить Артем Ржавський.


Варіанти, але з дефектами
Чи можна «вкластися» ще дешевше? Теоретично - так. Перший шлях - це виїхати подалі від Москви, у населені пункти, розташовані в найвіддаленіших куточках області або навіть в сусідніх регіонах. Але подібний маневр загрожує своїми проблемами. У «ведмежих кутах» будують мало, часто нічого не відомо про забудовника - відповідно, його здатність довести об'єкт до готовності викликає сумніви. Та й далеко не факт, що придбана нерухомість стане в осяжному майбутньому дорожчатиме - все-таки наш ринок рухають вперед «московські» гроші. А їздити щодня на роботу з Одинцова або навіть Голіцино - це одне, а от з Срібних Ставків - зовсім інше.

Другий очевидний спосіб знизити мінімальну планку - це скористатися кредитом. Приміром, як повідомили нам у компанії Urban Group, у пропонованому покупцям ЖК «Новосходненському» вартість самих маленьких об'єктів (квартир-студій) починається від 1,9 млн руб. А з використанням іпотеки ці об'єкти можна купити, маючи всього 400 тис. руб. При всій зовнішній привабливості варіанту з кредитуванням покупець повинен чітко розуміти одну деталь. Дохід подібна інвестиція принесе йому тільки в майбутньому - коли квартира буде добудована, і її можна буде продати. Та й чи будуть ті доходи - теж питання: раптом наш ринок звалиться на чергову «яму». А от витрати іпотечний кредит принесе відразу і без застережень - платити треба буде щомісяця. Так що інвестиція виходить не те щоб погана - просто треба дуже уважно все порахувати ...


У лідерах - недороге
З чим дружно погоджуються всі експерти - інвестиційна квартира повинна бути недорогою. І справа тут не тільки у згадуваному вище «порозі входження». Чим нижче ціна - тим ширше буде згодом коло ваших потенційних покупців, і тим менш примхливими вони виявляться. Так що навіть якщо вам так пощастило в житті, що у вас на руках є велика сума грошей - краще вкласти її не в один дорогий об'єкт, а в кілька дешевих.

З цієї ж причини серед пропонованих в споруджуваному будинку квартир краще вибирати невеликі - однокімнатні площею 35-45 кв. м та двокімнатні в 55-65 кв. м. Вони найбільш затребувані у потенційних покупців. З приводу поверхів особливого єдності думок немає. Одні експерти вважають, що найкраще продаються «серединні», оскільки люди наші бояться, що у разі поломки ліфта доведеться високо підніматися по сходах. Їх опоненти стверджують, що в останні роки споживчі пріоритети все більше тяжіють до життя нагорі: там більше повітря і світла, і менше ймовірність, що мальовничий вид з вікна буде закритий зведеним по сусідству будинком. З чим згодні всі - нижні поверхи помітно гірше. З іншого боку, вони і продаються сьогодні дешевше.

Планування - «зручні», що має на увазі простору кухню, високі стелі, гармонійні пропорції кімнати (не витягнута сильно вздовж, що на професійному жаргоні називається «вагоном»). Втім, в сучасних проектах планування здебільшого і так зручні.

Що стосується виду з вікна, то, звичайно, добре б, щоб він був симпатичним. Однак даний критерій, принципово важливий для дорогих цінових сегментів (люди там більш прискіпливі, ви не забули?), В дешевих не настільки принципове. Буде красиво - добре, але і не дуже мальовниче ми теж купимо. А ось до чого «економні» покупці дійсно ставляться серйозно, так це до облаштованості свого майбутнього життя. «Найбільший інтерес проявляють до будинків у складі комплексної забудови з повним набором об'єктів власної соціально-побутової інфраструктури, - зазначає Артем Ржавський (« Азбука житла »). - Частка покупок квартир в кварталах масової забудови сягає 80% ».

Де саме має сенс купувати інвестиційну квартиру? Ольга Новикова («Стройтрест-Нерухомість») вважає найбільш цікавими мікрорайон «Царицино» (до речі, його друга черга зараз саме перебуває на початковій стадії будівництва), а також ЖК «Богородський» і «Шоколад». Серед об'єктів в Підмосков'ї вона назвала «Немчиновці», «Новокосіно-2», ЖК «Академік» в Митіщах. Артем Ржавський («Азбука житла») рекомендує відправитися на відстань приблизно 15 км від МКАД. «Цей пояс Підмосков'я найбільшим чином розвинений сьогодні і буде продовжувати розвиватися найближчим часом, удосконалюючи інфраструктурну складову, - вважає експерт. - Стандарти проживання тут наближаються до столичних, що, безсумнівно, буде позначатися на ліквідності розташованих тут об'єктів ».


Бонус за ризик: вираховуємо термін
Цикл «життя» новобудови загальновідомий - від проектної документації до оформлення квартир у власність. У який момент приватному інвестору найрозумніше включитися в цей процес? Однозначної відповіді на це питання, на жаль, не існує. Точніше кажучи, він зводиться до широко відомого в економіці принципом, що свідчить, що чим вище можлива прибутковість, тим більше і ризик.

«З точки зору ефективності інвестиційних вкладень, найбільш вигідною є покупка квартири на самих ранніх стадіях готовності (організація будмайданчика, виробництво робіт нульового циклу), - говорить Артем Ржавський (« Азбука житла »). - Відомо, що ціна з моменту початку будівництва до введення об'єкта в експлуатацію зростає на 25-40% ».

Не варто, однак, забувати, що чим далі від фінішу - тим більше ризик (власне, багато в чому з цієї причини «котлован» і коштує дешевше). Так що приймати рішення про входження в той чи інший проект слід, вивчивши забудовника (репутація на ринку, вже реалізовані проекти). Що вибрати - вищий дохід або надійність - це питання кожен для себе вирішує сам.


Або встигнути, або здавати
Максимальної ціна на квартиру опиниться в момент, коли на неї вже отримано свідоцтво про власність. Тоді б її і продавати, але заважає одна серйозна обставина: відповідно до Податкового кодексу, продавець нерухомості звільняється від податків тільки в тому випадку, якщо володів їй не менше трьох років. Всі інші повинні при продажу заплатити із суми, що перевищує 1 млн руб., 13% прибуткового податку, що, звичайно, радикально знижує ефективність будь-яких спекулятивних операцій.

Виходу два - або встигнути продати перед самим оформленням власності, поки квартира юридично ще не існує. Або чекати три роки. А оскільки в цей період витрати з утримання нерухомості виявляться досить значними (одна квартплата сьогодні складає близько 3000 руб. В місяць для однокімнатної квартири - та й це в тому випадку, якщо керуюча будинком компанія не дуже жадібна), то розумніше спробувати в цей період здавати квартиру в оренду. Правда, попереджають фахівці, прибутковість цього заходу на сьогодні становить не більше 5% річних, плюс новобудову необхідно привести у мінімальний придатне для життя стан. І в цьому сенсі дуже привабливо виглядають об'єкти, які здаються з обробкою - нехай і небагатої «муніципальної», але цілком придатною для не надто вибагливих орендарів. Які, власне, і знімають квартири в типових будинках.

www.zagorodna.com