Як розірвати договір з недбайливим забудовником?

На запитання відповідає Іван Домбровський, суддя Конституційного суду у відставці.

Заборона на розірвання угод, пов'язаних з житлом, що будується, визнали незаконним. Відтепер ті, хто купив квартиру на початку будівництва, мають право розірвати договір, якщо підрядник не завершив роботи в строк.

Враховуючи актуальність цього питання для багатьох громадян, спробуємо в доступній формі дати правову оцінку нормі статті 3 Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон), яка стала предметом конституційної перевірки. Зазначимо, що цим рішенням визнано неконституційним окреме положення (перше речення) частини 4 статті 3 зазначеного Закону. Закон був прийнятий 25 грудня 2008 року, тобто в пік світової фінансово-економічної кризи, який не оминув і Україну. Він був прийнятий з метою стабілізації будівництва, підвищення платоспроможності населення, забезпечення реалізації житлових прав громадян, які потребують державної підтримки, стимулювання розвитку будівельної та суміжних галузей в умовах світової фінансової кризи.

Статтею 3 Закону (частина 4) було встановлено, що до 1 січня 2013 року «забороняється розірвання фізичними та юридичними особами будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва за умови, що за таким договором здійснено оплату 100% вартості об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва, крім випадків, якщо таке розірвання здійснюється за згодою сторін ».

Висловлюючись доступніше, громадянин, який оплатив забудовнику 100% вартості квартири був обмежений в праві вимагати в суді розірвання договору і повернення грошей по будь-яких підстав (зупинка будівництва, порушення строків здачі об'єкта в експлуатацію, порушення інших умов договору інвестування). Таке розірвання договору і повернення грошей могло мати місце тільки за згодою обох сторін (громадянина і забудовника). Зрозуміло, що жоден забудовник на це не погодиться, оскільки це суперечить його інтересам.

Розглядаючи звернення громадянки Галкіної З. Г. про надання офіційного тлумачення зазначеного положення Закону, Конституційний Суд України (далі - Суд) прийшов до висновку про те, що ця норма суперечить частині 2 статті 3, частини 2 статті 6, частини 4 статті 13, частини 2 статті 19, частинам 1, 4 статті 41 Конституції України і тому визнав неконституційність цього положення Закону та втрату ним сили з дня прийняття цього рішення, тобто з 13 березня 2012 року.

Рішення Конституційного Суду України є обов'язковим для виконання на території України, остаточним і не може бути оскаржене.

Тому договори фінансування будівництва, що укладаються після зазначеної дати, не можуть містити таких обмежень, які були зазначені в частині 4 статті 3 Закону.

Однак оскільки існують договори інвестицій, укладені до цієї дати, а також судові справи щодо таких спорів, то виникають питання про можливість застосування рішення до випадків, які виникли до 13 березня 2012 року.

Конституційний Суд у згаданому рішенні з цього приводу зазначив, що застосування цього положення Закону до дня визнання його неконституційним повинно було здійснюватися з урахуванням частини 1 статті 58 Конституції України, за якою закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків , коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.

Суд також зазначив, що положення частини 4 статті 3 Закону, яким встановлено заборону на розірвання договорів фінансування будівництва, не мало зворотної сили в часі.

Із зазначеного можна зробити наступні узагальнюючі висновки. Починаючи з 13 березня 2012 громадяни-інвестори за договорами фінансування будівництва за умови оплати ними 100% вартості об'єкта має право в судовому порядку ставити питання про розірвання таких договорів з настанням наслідків, передбачених відповідним законодавством і за наявності передбачених законодавством підстав для їх розірвання.

Договори, укладені в період дії цього положення статті 3 Закону (з 14.01.2009 до 13.03.2012) і містять в собі позицію, аналогічну нормі, визнаної неконституційною, можуть бути в цій частині змінено за згодою сторін, а за відсутності такої згоди - оскаржені в судовому порядку. У такому ж порядку можуть бути пред'явлені позови про розірвання договорів, укладених в період з 14.01.2009 до 13.03.2012, за наявності передбачених законодавством підстав для цього.

Вважаємо, що при прийнятті судами рішень після 13.03.2012 вони повинні виходити з того, що зазначене положення статті 3 Закону втратило силу і не може бути застосоване. Цим правилом повинні керуватися також суди апеляційної та касаційної інстанцій.

Згідно з пунктом 1 статті 355 Цивільно-правового кодексу (ГПК), у разі неоднакового застосування судами касаційної інстанції зазначеної норми права можливий перегляд судових рішень Верховним судом України в порядку глави 3 ЦПК.

Крім того, пунктом 4 статті 361 ЦПК передбачено, що підставою для перегляду рішення або ухвали суду за нововиявленими обставинами є: встановлена ​​Конституційним Судом України неконституційність закону, застосованого судом при вирішенні справи, якщо рішення суду ще не виконано.

Зрозуміло, що в такій короткій консультації неможливо відповісти на всі питання, які виникають при виникненні подібних спорів.

Тому за більш детальними роз'ясненнями та наданням конкретної правової допомоги необхідно звертатися в адвокатські та юридичні фірми (компанії) або до окремо практикуючим юристам.

www.zagorodna.com