Як разом з будинком не купити кота в мішку

Отже, де і як шукати ділянку, ми розібралися в попередній публікації. Прийшов час відправлятися вивчати пропозиції учасників ринку на місцевості. Продавці охоче розкажуть вам про чудовому лісі, чудний риболовлі та джерельній воді, яку вони п'ють. І постараються промовчати про поганий геології, малоприємних сусідах та інших проблемах.

До речі
Перепродаж ділянок з поганою геологією - справа звичайна. Несприятливі ділянки є і в котеджних селищах. Будівельники завжди знайдуть прийнятне рішення, але воно може виявитися занадто накладним.

Недодали землі
Проблема, яка може зустрітися і в котеджному селищі, і в дачному кооперативі - невідповідність меж ділянки за документами того, що вам показують. Походження проблеми може бути різним, але результат - один: вам «недодали» землі. Якщо ви почнете бадьоро заміряти володіння рулеткою, орієнтуючись на найближчий стовп (так найчастіше і надходять) - наробите помилок. Адже доведеться враховувати рельєф місцевості та кути, а без інструментів, якими користуються геодезисти, це не вийде. Тим не менш грубі невідповідності ви, швидше за все, виявите та питання продавцеві на цей рахунок задасте. Якщо мова йде про розвиненому масиві, де сусіди освоювали володіння не покладаючи рук, а ділянку, який продають, довгий час стояв безхазяйним, ймовірність того, що паркан стоїть на потенційно вашій території вище середньої.

У новому масиві, якщо продаж здійснювалася на підставі попередніх договорів купівлі-продажу, а ділянки «різалися» на око, може виявитися, що кордон території проходить посередині дороги. Буває й таке: землевласник починає садити яблуні і робити фундамент, а геодезисти виявляють, що він «заліз» на чужу землю. Перше правило для цивілізованого кандидата в домовласники: не починати нічого будувати, поки не будуть зрозумілі межі території.

Навіть якщо всі в один голос говорять, що винесення в натуру межових знаків вже проводився, викликати кадастрового інженера буде корисно: кілочки часто переставляють, ледь геодезисти поїдуть. Що робити при виявленні «сюрпризів»? Домовлятися про зниження ціни (це якщо по іншим параметрам ділянку вас влаштував і мова зайшла про покупку) або дізнаватися про можливості врегулювання проблеми з сусідами. Приведення ділянки у відповідність з документами або, як версія, документів у відповідність з реаліями - справа тяжкий. Воно вимагатиме терпіння, але починати освоєння території з конфліктів - поганий варіант.

Фактор «сусіди»
Друга проблема - власне сусіди. Візьміть за правило не приймати рішення про купівлю, не познайомившись як мінімум з найближчими сусідами. Якщо це, що називається, люди не вашого кола - вони все життя можуть зіпсувати. Тут і паркан не допоможе. І чи не тому у нас будь-обжитий приміський масив - це суцільно країна парканів. Не через те правда, що фактор «сусіди» при покупці не був прийнятий до уваги?

Втім, говорячи про сусідів, ми маємо на увазі не тільки власників суміжних територій, але також представників правління дачних і садових товариств, а також його найбільш активних членів. Разом з ними вам доведеться приймати рішення про пайові внески, витрати на благоустрій. Може виявитися, що ви прихильник якісних доріг, вуличного освітлення, ефективної охорони, зимової чистки доріг, а вони вважають, що «і так зійде». Якщо мова йде про дачному масиві, то незалежно від передбачуваного вами призначення об'єкта (дача або постійне проживання) перевагу бажано віддавати кварталах, де є постійні жителі.

Нехороші грунти
Третя проблема - погана геологія ділянки. Це в наших краях - часто-густо. Якщо села історично будувалися на благополучних територіях, то садівництва і дачні масиви стоять на пожежонебезпечних торфовищах.

Другий вкрай несприятливий варіант - тиксотропні глини, які в принципі не тримають фундаментів. При капітальному будівництві пожежонебезпечні грунти доводиться заміщати, а в'язкі глини - проходити палями, намагаючись «достукатися» (або досверлите, якщо це гвинтові палі) до твердого підстави. Але що робити, якщо це не один-два метра, а багатометрова товща? Будівельники охоче запропонують вам конструкції фундаментів, готові витримати будь особняк. Але чи завжди ризик варта свічок? Другий варіант освоєння проблемної ділянки - будівництво легкого будиночка на гвинтових палях, або на плитному фундаменті. Але за ним око та око потрібний, а рішення про тип і конструкції фундаменту повинні приймати професіонали.

Гідрогеологічне обстеження - задоволення не з дешевих, замовляти його на стадії покупки ділянок має сенс, коли ви шукаєте не десять соток, а гектар для садиби. У всіх інших випадках рекомендується дивитися на фундаменти сусідів, запитувати їх про результати буріння свердловин і «розкопок» котлованів для септиків. Хоча це не панацея: може виявитися, що одна ділянка - на твердій основі, а сусідній - провалюється.

Тому що без води ...
Ще одне питання, яке потрібно обговорити з сусідами - вода. Якщо мова йде про обжитому районі з централізованим водопостачанням і підключенням до каналізації, проблем найменше. Але більшість жителів передмість користуються свердловинами і колодязями, а також локальними очисними спорудами. Вам доведеться подивитися сусідські водні джерела, дізнатися про їх ліміти і що показує аналіз води. Типові проблеми - залізо, марганець і органічні домішки «лікуються» системами водоочистки, дефіцит води - не лікується.

І ще. У будь-якому регіоні є фірми, що спеціалізуються на бурінні свердловин і будівництві колодязів. Їх фахівці знають про характер місцевих підземних водних джерел краще, ніж будь-хто інший. І якщо ділянка або будинок вас зацікавив, але з водою проблеми, поспілкуйтеся з тими, хто пропонує ці послуги в ваших краях.

Готове рішення
Якщо мова йде про покупку готового будинку, кращого часу, ніж міжсезоння, щоб оцінити об'єкт в екстремальних умовах експлуатації, не знайти. Ви побачите, наскільки заселений місцевість, чистяться чи дороги, як швидко остигає натоплену будинок. Більш точно визначити місця тепловтрат допоможе тепловізійне обстеження, але його бажано проводити в мороз або при температурах, близьких до «мінусовим».

І останнє. Якщо ми поки ні словом не обмовилися про підстерігають покупця юридичних проблемах, це не означає, що їх немає. Але про них вам розповість будь-який сумлінний ріелтор. Зупинимося на двох моментах. По-перше, незважаючи на законодавчу можливість укладення договору купівлі-продажу в простій письмовій формі з наступною реєстрації права власності в БТІ ми рекомендуємо, якщо ви не юрист і не ріелтор, оформляти угоди купівлі продажу у нотаріуса. Він «заверне» документи, якщо вони підготовлені неправильно, а права продавця викликають сумніви. По-друге, якщо у відповідь на ваше прохання познайомити вас з власником агент або довірені особи тягнуть або відмовляють (у разі якщо об'єкт продається за дорученням) - шукайте інший будинок або ділянку. Продаж за дорученням - той випадок, де може спливти безліч «підводних каменів». Бо немає таких доручень, які не можна оскаржити або відкликати.

Покупцеві на замітку
Що потрібно дізнатися, набуваючи об'єкт заміської нерухомості?

Чи відповідають межі території заявленим в документах? Якщо ні - є привід говорити з продавцем про зниження ціни.

Чи немає у господаря конфліктів з правлінням дачного або садового товариства, сусідами, які можуть «у спадок» перейти вам, заборгованості перед товариством, постачальниками комунальних послуг? Про це найкраще дізнаватися з першоджерела: зажадати довідку в правлінні. Буває, що продавець не брав участь у витратах, пов'язаних з будівництвом ліній електропередачі, водопроводу, доріг.

Чи є електрика, чи немає дефіциту енергопотужностей? У договорі енергозбутової компанії зі споживачем (це може бути і сам домовласник, і колективний споживач в особі товари щества) повинні бути вказані виділяються потужності і можливості їх збільшення. Якщо масив «поки ще не електрифіковано», дізнайтеся про плани електрифікації в енергозбутової компанії, з якою планується укладення договору. В цьому випадку стовпи з проводами не повинні вводити вас в оману: їх могли встановити «про запас».

Як вирішуються питання життєзабезпечення селища (ремонт доріг, дренажні роботи, охорона, вивіз сміття) і в які суми у вигляді пайових і цільових внесків це виливається? Мешкаємо чи селище (дачний масив) взимку, як він охороняється в зимовий час? Чистяться чи дороги, чи можна під'їхати до ділянки в період весняного бездоріжжя?

Де беруть питну воду? Яке її якість? Чи є в околицях хороші колодязі і свердловини, які їхні ліміти? Чи проводився аналіз води і які види забруднень він виявив?

Які грунти на ділянці? Для того щоб їх оцінити потрібно геологічне обстеження. Але зменшити ймовірність помилки можна, якщо на запропонованому до продажу ділянці зробити кілька свердловин глибиною 1,5-2 м садовим буром і хоча б начорно оцінити характер грунту (торф, пісок, глина) і рівень залягання грунтових вод.

www.zagorodna.com