Як приватному інвестору заробити на інвестиціях у готель

Ринок української нерухомості не стоїть на місці. З'являються нові формати і ніші, які швидко змінюють розстановку сил. Одним з них є сегмент концептуальних готелів, де можна придбати номер і отримувати пасивний дохід. Цей варіант капіталовкладення вже довів всьому світу, що може принести більшу прибутковість приватному інвестору, ніж консервативні інвестиції.

НВ спільно з компанією Lev Development, девелопером готелів Lev City Hotel у Львові і Premier Resort Hotel в Буковелі, розповідає, в чому успіх подібного формату і як заробити на одному з найбільш безпрограшних інвестиційних інструментів.

Олександр Островський
співзасновник LEV Development

Як це працює?

Lev City Hotel — це новий для українського ринку продукт, який передбачає готовий орендний бізнес на стику житлової та готельної нерухомості для приватного інвестора, а також єдине управління, безпеку та комплекс послуг. Номери купуються різними власниками «в роздріб» в інвестиційних цілях і для особистого користування. Купуючи готельний номер, ви стаєте повноправним власником нерухомості і власником успішного бізнесу, який перебуває під управлінням готельного оператора з багаторічним досвідом в індустрії гостинності.

По суті, це готель з інфраструктурою і всім необхідним для життя, відпочинку, роботи, в якій гості можуть зупинятися хоч на один день, хоч жити цілий рік. Тут передбачений високий рівень сервісу і повноцінна інфраструктура: прибирання номерів, цілодобові консьєрж-сервіс, який виконає будь-яке побутове доручення від замовлення їжі в улюбленому ресторані до пошуку персонального гіда по місту, охорона, лобі, лаунж-зона для роботи, ресторан та інші інфраструктурні об'єкти.

Постояльці, будь то туристи або орендарі на тривалий термін, цінують в цьому форматі максимальний ступінь комфорту. Хочеться поїсти — ось вам ресторан, досить в нього спуститися або замовити їжу в номер. Потрібна термінова хімчистка гардероба — просто попросіть, про все подбає ресепшн і так далі. Саме персоналізований підхід та сервісність гарантує підвищений попит до об'єкта, а значить — високу заповнюваність і хороший показник прибутковості.

Скільки можна заробити?

Основні переваги інвестицій у готельний номер — невисокий поріг входу, від $50 тис., і велика прибутковість. Вона вище, ніж від звичайних квартир, і може досягати 13, 15 і 20%. Все залежить від багатьох складових, серед яких місце розташування, сервісна складова і бізнес модель керуючої компанії далеко не на останньому місці.

У першому мережевому готелі у Львові Lev City Hotel управляти проектом буде міжнародний готельний оператор з різнобічним досвідом в індустрії гостинності та знаковими кейсами в портфелі. Він візьме на себе питання маркетингу і реклами, залучення клієнтів, здачу номерів в оренду, ремонт, експлуатацію та повне обслуговування під ключ.

Не потрібно бути залученим в операційне управління своїм номерним фондом 24/7, щоб розуміти, як йдуть справи, адже керуюча компанія постійно на зв’язку і буде готувати докладні звіти систематично.

Заявлену прибутковість мені гарантують?

Інвестиційна привабливість того чи іншого готелю буде сильно залежати від бізнес-моделі, яку вибере керуюча компанія. Це може бути подобова оренда або довгострокова оренда.

На неї також впливає заповнюваність і попит з боку орендарів. У Lev City Hotel, з огляду на розташування, особливість та характеристики проєкту, а також цільову аудиторію, зробили ставку на мікс подобової і довгострокової оренди.

Львів — це не тільки туристична домінанта України, що найшвидше зростає, а й великий діловий та освітній центр Західної України. У минулому році місто відвідало 2,5 млн туристів, які в середньому проводили в місті майже чотири дні. До того ж, тут знаходиться кілька офісів великих IT-компаній, працівникам яких потрібно якісне сучасне житло з повним спектром функцій і сервісів.

Тому навіть за найстриманішими прогнозами середня прогнозована заповнюваність Lev City Hotel буде на рівні 75%, а чистий дохід власника складе від $ 9 800 в рік і більше в залежності від площі номера.

В готелі 87 концептуальних номерів від 17 до 71 кв. м з дизайнерським ремонтом від львівської дизайн-студії Savytskyy Design. Є номери з балконом або терасою. Студії і невеликі лоти найкраще зайдуть для подобової оренди. Великі номери — на більш тривалий термін. Втім, все це лише питання попиту і потреб постояльців у конкретний момент. Керуюча компанія подбає, щоб завантаженість усіх номерів, ввірених їй в управління, була однаковою.

Хто керуватиме готелем? Мені обов’язково жити у Львові?

Управляти Lev City Hotel буде готельний оператор з багаторічним досвідом роботи в індустрії гостинності. Завдяки досвіду, знанням, а головне — ресурсам, він без проблем може залучити орендарів, причому не тільки приватних осіб, але й корпоративних клієнтів. Адже бізнес вже давно шукає альтернативу застарілому номерному фонду для своїх співробітників у поїздках.

До того ж, в Lev City Hotel передбачено все як для формальних ділових зустрічей, так і для проведення корпоративу. Тут буде бізнес-зона з конференц-залом для заходів, патіо-зона для відпочинку і особистих зустрічей, ресторан з авторською кухнею і навіть міні-бібліотека в форматі bookcrossing.

Укладаючи договір з готельним оператором, ви позбавляєте себе особистої присутності, пошуку постояльців, прибирання номерів, паперової тяганини й іншого. Професійне управління знімає з власників юніта всі турботи про утримання номерів і спілкування з орендарями. Управляюча компанія займається утриманням номера в чистоті і порядку, обслуговуванням і ремонтом, якщо буде потрібно.

В готелі укладати договір з оператором обов’язково, саме завдяки цьому тут вище прибутковість, ніж у звичайних апарт-комплексів — в середньому на 5−7%.

Весь дохід ділять між собою власник номера і оператор у розмірі 70/30%. У цю суму входить пошук орендарів і робота з оформленням договору, веденням фінансового обліку, контроль і обслуговування номерів, а також сервіс.

Я зможу жити в своєму номері, а не здавати його в оренду?

Звісно. Ви стаєте повноправним власником номера в готелі з бездоганним готельними сервісом в самому центрі Львова: до площі Ринок пішки близько 10 хвилин неспішним кроком, до Оперного театру — 2 км, а до залізничного вокзалу та аеропорту ім. Данила Галицького — 2,6 км і 5,7 км відповідно.

Для всіх резидентів доступна багатофункціональна інфраструктура, включно з підземним паркінгом з системою контролю доступу, зона відпочинку на даху з панорамою міста, ресторан, лаунж в лобі, конференц-зал, патіо-зона і бібліотека.

Ще один варіант — це частково здавати лот в оренду. Якщо ви більшу частину часу живете не у Львові і приїжджаєте сюди кілька разів на рік, ви можете здавати його в оренду, а в моменти приїздів номер буде чекати вас. Головне заздалегідь попередити керуючу компанію.

Якщо знадобиться, я зможу продати номер в готелі без проблем?

Ви можете це зробити в будь-який зручний момент. Лише завчасно попередьте про своє рішення готельного оператора, він допоможе з пошуком потенційного покупця, розповість йому про проєкт, послуги, умови утримання юніта.

До речі, ще однією прибутковою стратегією може бути покупка номера в готелі з подальшим перепродажем на етапі готовності. За цикл будівництва вартість зростає в середньому на 40−50%, тоді як в житлових проєктах ці цифри рідко перевищують показник в 20−30%.

www.zagorodna.com/uk