Як отримати у власність землю біля води чи в лісі?

24.06.2011 10:44
Статті про нерухомість | Як отримати у власність землю біля води чи в лісі? Мрієте відпочивати влітку на власному пляжі? Тоді приготуйтеся до ризиків і витрат: покупка ділянки з виходом до водоймища зажадає грошей не тільки на придбання землі, а й на її легалізацію.

Киянин Олег Сомов після продажу квартири задумався про покупку ділянки для будівництва заміського будинку. При цьому він став підшукувати землю у Вишгородському районі Київської області, де, у порівнянні з престижний Обухівський напрямок, ціни на землю поскромніше. Проїхавши 15 км від київського КПП, на березі каналу річки Десна пан Сомов виявив приватні котеджі, а на іншому березі - ділянки під забудову по 12 соток з виходом до води.

Представник компанії, що опублікувала оголошення про продаж, жваво розхвалював й інші пропозиції на березі Десни і в лісі. Втім, як з'ясували "Деньги", з вибором такої землі коштує проявити особливу пильність. І тут мова якраз не про покупку - у багатьох місцях особливо ласі ділянки не купують, а беруть, наприклад, в оренду. Або приватизують за рішенням суду. Такі ось звивисті дороги до особистого райського куточка, пише Гроші.

Будинок над річкою


Всім, хто зацікавлений у покупці землі біля води, варто пам'ятати: законом забороняється капітальне будівництво, а також садівництво та городництво на прибережній захисній смузі. Її ширина складає 25 м для річечок і ставочків площею до 3 Га, 50 м - для водойм більше 3 Га і 100 м - для великих річок і озер. Більшість водойм і прилеглих до них земель знаходяться у державній або комунальній власності, а тому громадянам прибережні земельні ділянки надаються тільки за договором оренди.

Прямим орендодавцем виступає місцева адміністрація або місцева рада. Податок на землю орендар не платить, але орендну плату вносити зобов'язаний. Її розмір і умови індексації відображаються в договорі оренди. Зазвичай вона складає від 3 до 12% нормативної грошової оцінки землі. Якщо ж мова йде про суборенду, потрібно переконатися в тому, що така можливість передбачена основним договором оренди, який укладено місцевою владою з первинним орендарем.

У власність можна отримати тільки замкнуте водоймище площею менш 3 Га, розташований на території своєї ділянки, або ж створений там штучний ставок. Хоча сьогодні, як відомо, що охороняються річкові берега деякі землевласники продовжують освоювати, покладаючись на зв'язки у владних колах або вдаючись до правових хитрощів.

"Прибережна зона отримує свій статус лише після встановлення за окремими проектами землеустрою, що має бути відображено в містобудівної та землевпорядної документації. А до цього говорити про незаконність будівництва ніяк не можна", - відзначає старший юрист адвокатської контори "Коннов і Созановський" Дмитро Січкар. Тобто поки в документах не зазначено, що земля - ​​під охороною, будувати не заборонено. Якщо ж ділянка все ж входить в зону, що охороняється, то його можна використовувати під будівництво під виглядом "технічного переоснащення" гідротехнічних споруд, які можуть розташовуватися в прибережній зоні на цілком законних підставах. Широко поширеною схемою є оформлення будинків, побудованих на березі річок і морів, як елінгів (приміщень для зберігання судів).

Найбільш простий спосіб "кинути якір" в елінгу - придбати ділянку або вже готовий об'єкт в човнової кооперативі, у якого повинен бути договір оренди на займану територію. Нерідко покупцеві елінгу обіцяють право власності на будівлю. Зазвичай це двоповерхова будівля, де перший поверх призначений для зберігання човнів, а другий - для житла. Часто в таких кооперативах споруджуються куди більш шикарні будівлі, що не мають нічого спільного з човновими гаражами. Але у випадку подібного нецільового використання ділянки кооператив ризикує привернути увагу перевіряючих органів.

Інший спосіб освоєння берегів - застосування намиву, який розширить земельну ділянку, і ведення будівництва в "первинної" прибережній зоні. Сумнівний з точки зору законності намивання легалізується під виглядом інженерної підготовки території, поглиблення русла або зміцнення берега нібито в інтересах місцевої громади. Для цього забудовник звертається до місцевої влади і укладає з ними договір на проведення відповідних робіт. За окрему плату чиновники готові закрити очі на багато порушень і забезпечити позитивний результат перевірки виконання земельного законодавства.

Деяким "умільцям" вдавалося отримати право власності на ділянки, розташовані в рекреаційній зоні, через суди. Для цього були ініційовані позови проти місцевих органів, які нібито відмовляли позивачу у наданні земельної ділянки. Суд виносив рішення на користь позивача, який після виконання рішення ставав власником земель. Ці схеми неможливі без "особливої ​​зацікавленості" представників місцевої влади та судів. Крім того, вони можуть привернути увагу прокуратури. Тому, дізнавшись про те, що пропонований до продажу ділянку було отримано продавцем за рішенням суду, варто враховувати ризик оскарження даного рішення та скасування права власності. Взагалі узаконити в суді самобуд, зведений з порушеннями природоохоронних норм, непросто, та до того ж через деякий час може послідувати цілком законну вимогу держорганів про знесення будови.

У кромки прибою

"У нас з сільрадою укладено договір оренди землі на 49 років, і завдяки цьому ми по півроку живемо в десяти метрах від кромки прибою в курортному передмісті", - розповідає мешканка Одеси Валентина Лубнова. Договір оренди вдалося оформити після покупки ділянки в кооперативі. Для цього потрібно було вийти з кооперативу і подати до місцевої ради клопотання на отримання ділянки в оренду.

За її словами, приватизації землі тут не буде ніколи. "Але ми сподіваємося, що наші спадкоємці доб'ються продовження оренди", - говорить пані Лубнова. Дійсно, узаконити будівництво біля моря - набагато складніше, ніж на березі тієї ж Десни. Тим більше що з 1 січня 2011 р. набули чинності зміни до Водного та Земельного кодексів, де для прибережної захисної смуги вздовж моря встановлюється ширина в 2 км. Однак, незважаючи на жорсткі обмеження, в оголошеннях фігурує предостатньо ділянок під індивідуальне житлове будівництво біля моря.

Найчастіше на продаж виставляють тільки право оренди на 25 або 49 років або членську книжку в кооперативі. В останньому випадку покупцеві потрібно переконатися в наявності у кооперативу договору оренди, обов'язковою частиною якого повинен бути кадастровий план, проект відведення земельної ділянки та ін

Хатинка в лісі

Влаштуватися в оточенні лісу настільки ж складно, як і у кромки води. Купуючи землю під покровом вікових сосен, також варто звернути увагу на цільове призначення ділянки. Нерідко в населених пунктах, які фактично знаходяться в лісі, є земля під індивідуальну забудову. Проте на території лісового фонду будівництво заборонено. Більш того, фізична особа не може взяти таку земельну ділянку в оренду. "Зміна цільового призначення земель лісового фонду зазвичай пов'язано зі складною і тривалою процедурою, але отримати позитивне рішення цілком реально за наявності перспектив розширення населеного пункту з внесенням відповідних коректив у генплан", - уточнює директор компанії RED Андрій Гончаров.

При зміні цільового призначення ділянки рішення про вирубку дерев і чагарників приймається за погодженням з державним управлінням охорони навколишнього природного середовища в області або АРК Крим.

Ризики високі

Ставши господарем земель з особливим режимом використання, не варто забувати про ризики. Перш за все, згодом оформлення землі можуть визнати незаконним. Тоді покупцеві доведеться або домагатися правди в суді, або шукати виходи на чиновників, а в самому несприятливому випадку - відмовлятися від землі, втративши значні кошти. Навіть якщо якийсь час порушник Водного та Земельного кодексів буде впевнено стояти на власному березі, то в майбутньому його все одно можуть очікувати неприємні сюрпризи. Юрист ЮФ "Місечко та Партнери" Дмитро Жуков нагадує про відповідальність за порушення в екологічній сфері - порушника може очікувати залучення до адміністративної, майнової і навіть кримінальної відповідальності.

Наприклад, незаконне заволодіння землями водного фонду тягне штраф в 1700 грн. або позбавлення волі до 5 років! Тому про ризик демонтажу будівель і вилучення земель потенційним покупцям забувати не варто. У будь-якому випадку, всі процедури, пов'язані з придбанням "райського куточка", краще проходити в супроводі досвідчених юридичних контор, чия допомога обходиться дуже недешево. Ціна питання коливається від декількох тисяч до декількох десятків тисяч доларів - залежно від складності конкретної ситуації і розмірів земельної ділянки.

Резюме: Найменш ризикований шлях - покупка земельної ділянки з внутрішнім водоймищем або його самостійне будівництво. Всі інші способи придбання "заповідних угідь" вимагають філігранного юридичного супроводу.

www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти