Як оформити право власності на квартиру в новобудові?

В уявленні багатьох потенційних покупців самим важким і небезпечним етапом покупки квартири є підготовка до угоди купівлі-продажу житлової нерухомості і її вчинення. Ця думка цілком справедливо, причому навіть для тих випадків, коли мова йде про новобудову, де перевірити юридичну чистоту квартири набагато простіше, ніж при придбанні нерухомості на вторинному ринку. Однак труднощі можуть підстерігати новоспечених власників квартир на етапі реєстрації прав на належне їм житло. У цьому матеріалі ми розповімо про те, як відбувається оформлення права власності на квартиру в новобудові.

Стаття 8 глави 1 Конституції РФ визначає, що "в Російській Федерації визнаються і захищаються так само приватна, державна, муніципальна й інші форми власності", а стаття 35 глави 2 наголошує: "право приватної власності охороняється законом", "кожен має право мати майно в власності, володіти, користуватися і розпоряджатися ним як одноособово, так і спільно з іншими особами ". Щодо нерухомого майна це означає, що власник вільний продавати, дарувати чи залишати в спадщину приналежні йому квадратні метри. Правда, для цього його його право на нерухоме майно має бути офіційним чином оформлено. Процес реєстрації прав на нерухоме майно визначається Федеральним Законом № 122-ФЗ від 21 липня 2007 року «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Згідно з цим законом, "державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права". Далі зазначається, що державна реєстрація прав на нерухоме майно проводиться на всій території РФ за встановленою системі записів про права на кожен об'єкт нерухомого майна в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним (Єдиний державний реєстр прав). А датою державної реєстрації прав є день внесення відповідних записів про права до Єдиного державного реєстру прав, про що власнику видається документ встановленого зразка, іменований "свідченням про власність". Єдиним відомством, яке наділене повноваженнями здійснювати процедуру реєстрацію прав на нерухоме майно, є Федеральна служба державної реєстрації, кадастру і картографії (Росреестр). Безпосередньо ж з власниками нерухомості працюють співробітники численних прийомних регіональних управлінь Росреестра. Наприклад, для Москви це Управління Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії по Москві.

Коли варто оформляти право власності на квартиру, придбану в новобудові?

Коли в новобудові завершені всі передбачені будівельні та оздоблювальні роботи, забудовник починає оформляти інвентаризаційну й технічну документацію на будинок, а БТІ проводить всі необхідні обміри. Після чого у забудовника на руках опиняється технічний паспорт будинку. Далі побудована будівля інспектують структури державного архітектурно-будівельного нагляду нерідко разом з ініціативною групою пайовиків. Після усунення всіх виявлених недоліків і несправностей будівельна компанія отримує акт про приймання будинку, який має направити в місцеву адміністрацію, видає дозволи на введення об'єкта в експлуатацію. Потім вдома присвоюється поштову адресу, він підключається до всіх комунікацій, забудовник укладає договір з керуючою компанією, яка буде обслуговувати будинок, поки мешканці не визначаться з формою управління будинком - наприклад, створять ТСЖ. В цей же час представники будівельної фірми зустрічаються окремо з кожним пайовиком і проводять спільний огляд придбаного житла. Якщо у пайовика немає зауважень, то підписується акт прийому-передачі квартири і передаються ключі.

У цей момент щасливі власники нерухомого майна можуть почати збір документів для подачі до Управління Росреестра за місцем знаходження об'єкта.

Які документи необхідні для державної реєстрації?

Перелік документів повинен включати в себе:
1. Заява про державну реєстрацію;
2. Договір, укладений між співінвестором і будівельною компанією;
3. План поверхів і експлікацію квартири з БТІ;
4. Акт прийому-передачі квартири;
5. Квитанцію про оплату держмита (1 тис. руб.);
6. Копію паспорта;
7. Нотаріально завірену довіреність (якщо документи подає представник власника)

Загальні вимоги до документів, згідно з інформацією Росреестра, виглядають наступним чином.

Так, заява складається в єдиному екземплярі - оригіналі по встановленим зразкам і підписується заявником. При цьому заяви можуть бути заповнені від руки або машинописним способом, роздруковані за допомогою електронних пристроїв для друку. Необхідні для державної реєстрації прав документи, які виражають зміст угод, укладених в простій письмовій формі, і є підставою для державної реєстрації наявності, виникнення, припинення, переходу, обмеження (обтяження) прав, подаються не менш ніж у двох екземплярах-оригіналах, один з яких після державної реєстрації прав повертається правовласнику, другий - поміщається у справу правовстановлюючих документів. Тексти документів, що подаються на державну реєстрацію прав, повинні бути написані розбірливо, найменування юридичних осіб - без скорочення, із зазначенням їх місць знаходження. Прізвища, імена та по батькові фізичних осіб, адреси їх місць проживання повинні бути написані повністю. Документи, що мають підчистки або приписки, закреслені слова та інші, не обумовлені в них виправлення, документи, виконані олівцем, а також документи із серйозними ушкодженнями, не дозволяють однозначно тлумачити їх зміст, не підлягають прийому на державну реєстрацію. Всі документи, складені на декількох аркушах, обов'язково повинні бути прошиті, пронумеровані і скріплені печаткою організації, що видала документ.

Крім того, заява про держреєстрацію може бути подано за допомогою поштового відправлення з оголошеною цінністю при його пересиланні, описом вкладення та повідомленням про вручення. У цьому разі подання справжність підпису заявника повинна бути засвідчена в нотаріальному порядку.

Як проходить процедура оформлення права власності?

Терміни оформлення права власності на квартиру в новобудові становлять 30 днів з моменту подання до Управління Росреестра повного комплекту документів. За цей час реєстратори ретельно перевіряють документи, надані заявником, а також папери, що підтверджують факт спорудження об'єкта пайового будівництва і введення його в експлуатацію і розподілу квартир. Після внесення відповідного запису про права власника на нерухоме майно в Єдиний державний реєстр прав право власності вважається оформленим.

Чому терміни можуть затягнутися?

Проте не завжди все проходить ідеально, і строки реєстрації часом затягуються. Однією з найбільш часто зустрічаються ситуацій, в яку потрапляють власники квартир в новобудовах, можна описати таким чином: будівництво завершено, будівля введено в експлуатацію, але документація для реєстрації права власності не підготовлена. Зазвичай це відбувається внаслідок конфліктів між інвестором, замовником будівництва або підрядником. Також буває, що інвестор і місцева адміністрація не можуть прийти до компромісу з приводу "частки міста". У такому разі пакет документів від забудовника не може бути наданий в реєстраційну службу, а значить, і громадяни, які купили житло в даному будинку, не можуть звернутися до Управління Росреестра для самостійної реєстрації права власності на квартиру.

Що робити в цьому випадку?

Як показує практика, більша частина соинвесторов терпляче чекає, поки проблема вирішиться. Найбільш ініціативні громадяни пишуть у різні інстанції. Проте правильніше все в цій ситуації звернутися до суду загальної юрисдикції за місцем знаходження об'єкту нерухомості з позовом про визнання права власності.

Як вирішується питання в суді?

До подачі позову власнику квартири рекомендується дізнатися, які сторони і треті особи можуть брати участь у справі щодо визнання права власності, щоб згодом рішення суду не могло бути оскаржене. Далі слід направити забудовнику претензію з вимогою оформити право власності на квартиру і отримати офіційну відповідь. Потім за кількістю сторін розмножити зібрані документи, зшити комплекти документів і завірити їх своїм підписом, зробити оплату держмита за розгляд справи в суді. Після подачі позову суд призначає дату слухання. Практика показує, що в більшості подібних випадків суд стає на бік позивача, проте все ж таки варто звернутися до кваліфікованого юриста, який допоможе зібрати і оформити всі необхідні для цього документи. З набрав чинності рішенням суду і документами з територіального БТІ співінвестор має право звернутися в реєстраційну службу і отримати свідоцтво про власність, не чекаючи закінчення вирішення протиріч між іншими учасниками будівництва.

Згідно ст.154 ЦПК РФ, «цивільні справи розглядаються і вирішуються судом до закінчення двох місяців з дня надходження заяви до суду». Таким чином, приблизно протягом двох місяців право власності на квартиру буде визнано судом.

Які позови ще можна подати до забудовника?

Фахівці відзначають, що можна через суд повернути і грошові кошти, сплачені забудовнику за оформлення права власності на квартиру, що нерідко прописується в договорах інвестування або пайової участі. Крім того, можна стягнути неустойку за прострочення передачі квартири у власність, якщо в договорі встановлені терміни введення об'єкта в експлуатацію та терміни передачі квартири. Нарешті, можна подати позов про заподіяння моральної шкоди, а також спробувати компенсувати власні витрати на послуги юриста.
www.zagorodna.com