Як не купити квартиру в «незаконному» будинку

Серед нас є ті, хто прагне заробити за всяку ціну, а є любителі заощадити. Іноді такі люди зустрічаються, і якщо випадок зводить їх на угоді з нерухомістю, то найчастіше це не до добра.

Останнім часом почастішали випадки незаконного будівництва багатоквартирних житлових будинків на землі, призначеної для дачного відпочинку. Природно, будинки в кілька поверхів на дачних ділянках будуються без всякої дозвільної документації, та й сама територія при цьому використовується не за призначенням. В результаті такий будинок неможливо підключити до центральних комунікацій. І це лише маленька проблема, велика в тому, що така незаконна споруда підлягає зносу, причому за рахунок самих же пайовиків-покупців.

Любителі заробити є завжди. Це не викликає подиву, тим більше що афери з нерухомістю завжди приносять чималі гроші. Собівартість такого житла невелика - 500-700 доларів за метр, а продається такий метр уже по 1000-1500 умовних одиниць. Заповзятливий підприємець економить гроші на проектної та дозвільної документації, експертизи і підводці комунікацій. Зазвичай подібне будівля знаходиться на відстані 25-30 кілометрів від межі міста і виглядає досить привабливим для вкладення грошей.

Найчастіше незаконне будівництво здійснюється фізичною особою або дрібної фірмою, які по документації зводять «невеликий» триповерховий будинок для однієї сім'ї. Всі необхідні документи подаються до БТІ, а вже після проект будівництва змінюється на комерційний. Іноді практикуються і інші схеми. Продаються ж такі квартири зазвичай за договором пайового будівництва.

На жаль, завжди знаходиться покупець, не вірить в мишоловку і безкоштовний сир. Низька ціна квадратного метра спокуслива, але іноді приваблює не тільки це. Віктор Коваленко, директор компанії "РеалЕкспо", розповів, що у своїй практиці стикався з такими «цікавими» об'єктами, коли на невеликій ділянці землі будувався величезний будинок з кількома входами або з одним під'їздом на кілька квартир. Для такого будівництва часто вибираються ділянки, які мають хороший транспортною доступністю та інфраструктурою, але бувають і винятки. Тому при будь-якій угоді з нерухомістю треба проявляти пильність. Віктор Коваленко рекомендує перевіряти всі необхідні документи, перш ніж укладати договір пайового будівництва. Перед тим як розлучитися з власними заощадженнями, перевірте:

• відомості про земельну ділянку: кадастровий паспорт ділянки або кадастрову виписку про нього (звернути увагу треба на призначення землі, повинна бути запис - «будівництво багатоквартирного житлового будинку»);
• свідоцтво про право власності на земельну ділянку або договір оренди земельної ділянки;
• відомості про будинок: дозвіл на будівництво, дозвіл на введення в експлуатацію, кадастровий паспорт будинку (у призначенні будинку також має значиться «багатоквартирний будинок»);
• попередня початково-дозвільна документація, що підтверджує можливість підключення до комунікацій.

Насторожити повинна і сама покупка квартири в багатоквартирному будинку серед дачних будівель, котеджів, в лісі чи на галявині.

Що ж робити, якщо все-таки став володарем «туфти» на території садівничого товариства? Прогнози невтішні, і почнемо з самого страшного. Багатоповерхові будинки на садових ділянках побудовані незаконно і підлягають знесенню.

Якщо справа до суду не дійде, то з великою ймовірністю добудовувати будинок і підключати його до комунікацій доведеться власникам самостійно. Якщо комунікації і є, то їх потужність може бути не розрахована на таку будову, і в вирішенні цієї проблеми вам теж ніхто не допоможе.

Дуже часто в такому будинку по документам набувають не квартиру, а частку в праві власності. Пов'язано це з тим, що спочатку будинок будувався і реєструвався приватним особою. Віктор Коваленко зазначає: «Ми зустрічалися з об'єктами, де люди були власниками цілої 1/99 частки! При цьому на сьогоднішній день виділити куплену квартиру не вийде навіть через суд, немає законодавчої бази! ». Виходить спірним і питання прописки. Тут багато чого залежить від категорії землі, де незаконний об'єкт побудований. Якщо це земля населеного пункту і вона призначена для житлового будівництва - зареєструватися можна, якщо ж земля сільськогосподарського призначення або призначена для особистого підсобного господарства, то бути вам, на жаль, людиною без певного місця проживання.

Будьте уважні не тільки на дорогах, а й при покупці квартири.

www.zagorodna.com