Як купити котедж, а не головний біль

Забезпеченим верствам населення набрид міський смог і суєта, окремий котедж з земельною ділянкою - тепер це ще й модно. Забудовники елітного житла не відстають від тенденцій ринку і поспішають запропонувати покупцям танхаусов в елітних котеджних містечках.

Дозволене використання земельної ділянки

Часто котеджні містечка зводять на землях сільськогосподарського призначення з видом дозволеного використання під дачне (садове) будівництво, набагато рідше - на землях населених пунктів з дозволеним використанням під індивідуальне житлове будівництво.
Останній варіант найбільш привабливий, так як гарантує забезпеченість комунальними ресурсами (згідно з чинним законодавством, районна адміністрація повинна дбати про надання власнику земельної ділянки ряду комунальних та інших послуг, включаючи електрифікацію поселення, вивезення з території сміття, забезпечення медичним обслуговуванням). Вулицям поселення в обов'язковому порядку присвоюються назви, а домівкам номери.

У випадку з землями сільгосппризначення дані блага доведеться питати з забудовника, з яким виконання перерахованих запитів не просто економічно невигідно. Виконати ці вимоги, часом, девелоперу взагалі неможливо через непробивну бюрократичну машину, яка перешкоджає подібній діяльності.

У практиці відомі випадки жорстокого обману з боку продавців заміської нерухомості. Наприклад, в одному з містечок забудовник видавав за газорозподільний пункт пожежний бункер. Недосвідченим покупцям навіть в голову не прийшло перевірити його вміст. В результаті газ проводити жителям селища довелося самостійно і за свій рахунок.

В іншому котеджному містечку покупцям пощастило більше. Серед них виявився «будівельник зі стажем», який організував ініціативну групу. Разом вони домоглися від забудовника прокладки газу, завдяки погрозам про масове розірвання договорів та повернення грошових коштів.

Хто керуватиме в заміському містечку

Майбутньому власнику перед здійсненням операції слід дізнатися, хто буде здійснювати або вже здійснює управління котеджним містечком. Найбільш вигідним є керуюча компанія (КК), що дає право самостійно вирішувати селищні проблеми.

Ціноутворення за утримання загальних доріг, центральних комунікацій та інших об'єктів інфраструктури: дитячі майданчики, парковки для гостей і т.д., регулюються загальними зборами КК.
Менш привабливим способом управління є комерційна компанія, як правило, це афільована (дочірня) організація забудовника. Як показує практика, після остаточної здачі селища в експлуатацію і продажу всіх ділянок, ціни на комунальні послуги і обслуговування різко зростають, а послуги, що надаються значно падають в якості.

Жителі ж сусіднього дачного селища заздалегідь організували свою некомерційну організацію, і змусили забудовника передати все спільне майно на баланс новоствореної компанії, що дозволило їм заощадити на щомісячних платежах і самостійно визначати список необхідних послуг.

Якість будівництва

Переважна більшість покупців помилково вважає, що дорога нерухомість повинна бути високоякісною. Однак, купуючи елітний котедж за мільйон доларів, є реальні ризики витратити ще стільки ж на його доведення до придатних для проживання умов. Як це сталося з жителями будинків в одному з містечок. У процесі ремонту були виявлені істотні порушення технології будівництва, що ставило під загрозу життя і здоров'я які проживають в куплених будинках власників. Відновлення конструкцій, посилення несучих опор, інші, в тому числі супутні роботи - в результаті вартість додаткових витрат наближалася до повної, вже оплаченої ціни об'єкта.

Убезпечити себе можна ще на стадії огляду майбутнього житла.
Зазвичай виїзд фахівця, озброєного лазерною лінійкою і багатим особистим досвідом, коштує недорого. Після двогодинного огляду та вивчення технічної документації, фахівець розповість масу цікавого про будинок, виявивши недоліки, які непрофесіонал ніколи б не помітив.

Для більш поглибленої експертизи можна викликати бригаду професіоналів - це буде коштувати дорожче. Фахівці приїдуть, озброєні вологомірами, а також приладами неруйнівного контролю, що дозволяють за допомогою акустичних і електромагнітних хвиль виміряти марку бетону або напруги в арматурі.

Комунікації

Найчастіше житлові будинки продають без підключення до центральної системи комунікацій, за це треба платити окремо. Але важливим моментом в даному питанні є інше: хто саме є власником інфраструктури і з ким укладені договори на комунальні послуги.

Найоптимальнішим варіантом, як говорилося вище, вважається, коли всі комунікації, дороги, місця загального користування оформлені у власність КК, договори на поставку води, газу, електрики укладені або з КК, або безпосередньо з ресурсопостачальними організаціями.

Дана схема отримання благ (комунальних послуг, користування спільним майном, такого як дороги, спортивні майданчики і т.д.) є найменш витратною для власника, цифри відносно невеликі.

Для порівняння: в тих містечках, де забудовник залишає право власності на інфраструктуру за собою, укладає договір оренди з керуючою компанією, а остання укладає договори з власниками, ціна за утримання та обслуговування буде набагато вищою, ніж при першому варіанті.

Самий жалюгідний результат чекає громадян, які проживають в містечках, де забудовник взагалі не оформляв і не отримував дозволу на комунікації. При такому розкладі жителі ризикують залишитися і без світла і без води.

Так, наприклад, сталося в одному з містечок, де після звернень місцевої адміністрації в прокуратуру, усі постачальники припинили постачання комунальних послуг, в зв'язку з тим, що дозвіл на прокладку труб не давався, експертизу надійності комунікації не проводили. Тобто, комунікації не були введені в експлуатацію. Власники будинків об'єдналися в ініціативну групу і тільки через рік копіткої, самостійної діяльності змогли легалізувати незаконні інфраструктурні об'єкти.

www.zagorodna.com/uk