Як купити ділянку в котеджному містечку без ризику

Велика частина коттеджних містечок сьогодні реалізується у вигляді дачних кооперативів. На що потрібно звернути увагу при купівлі ділянки в такому проекті, розповідає директор консалтингової компанії "РеалЕкспо" Віктор Коваленко.

- Віктор Іванович, скажіть, хто частіше звертається до юристів - люди, які тільки планують придбати ділянку, або ті, хто зіткнувся з певними проблемами вже після покупки?

- На жаль, перші не радяться з юристами майже ніколи, а от випадки, коли людина «купила» земельну ділянку або ділянку з будинком, а потім усвідомила, що права оформлені неправильно або їх немає зовсім, зустрічаються часто-густо.

- Ну що ж, сформулюємо кілька порад, які допоможуть нашим читачам купити земельну ділянку без ризику (і давайте відразу домовимося: сьогодні будемо говорити про сегмент котеджних містечок). Отже, з чого почати?

- Звичайно, я міг би порадити людям купувати тільки ділянки, що відносяться до земель населених пунктів, з дозволеним використанням «під індивідуальне житлове будівництво», з повним пакетом документів, але ... сказати так - означає відмахнутися від проблеми. Справа в тому, що таких ділянок на ринку всього 15-20%. До того ж, стоять вони як правило дорого.

Переважна більшість котеджних містечок зводиться сьогодні на землях садових товариств - тому вибирати доводиться в основному з ділянок цього типу.

- А що не так з цими землями? Адже будувати будинки на них за законом - можна, а «прописатися» не можна.

- Справді законодавство дозволяє зводити житлові будови на дачних, садових ділянках. Однак законодавці мали на увазі під цим, природно, будівництво дач, будинків для сезонного проживання. Не випадково законом заборонена «прописка» в таких об'єктах.

На практиці все вийшло інакше. Землі такі зараз активно використовують для зведення котеджних селищ, явно розрахованих на постійне проживання. Та й з реєстрацією питання до сих пір досить складний. По-перше, на сьогоднішній день реєстрація можлива тільки за рішенням суду. По-друге, доведеться ще довести, що ваш будинок придатний для постійного проживання. Відповідна експертиза коштує грошей і часом - чималих. Ну і, нарешті, отримання заповітної «прописки» не призведе до появи поблизу дитячого садка, школи, поліклініки - у місцевої влади просто немає грошей на всю цю інфраструктуру. Так що гра не варта свічок.

- Але я хоча б можу бути впевнений, що мій котедж, побудований на такій землі, завтра не визнають самобудом?

- Якщо права на землю оформлені належним чином, то, звичайно, ніхто не визнає ваш котедж самовільною побудовою.

До речі, це одна з причин, по якій, перш ніж купити ділянку, необхідно з'ясувати, затверджений чи генеральний план котеджного селища районним архітектором. Уважно подивіться в кадастровому паспорті в графу «Дозволене використання».

- Де можна знайти цей план планування та забудови?

- Якщо такий план у компанії є, то, повірте, він буде висіти в офісі на самому видному місці.

Крім того, не полінуйтеся сходити в місцеву адміністрацію. Якщо Вас зацікавив ділянка розташована на сільгоспземлях, уточніть, чи дійсно приймалося рішення про зміну дозволеного використання на «дачне будівництво» і які перспективи включення селища в межі населеного пункту.

- Які ще документи повинен пред'явити покупцеві девелопер проекту?

- Перше і найголовніше - правовстановлюючі документи на землю. Найчастіше це право власності, але територія коттеджного селища може перебувати у девелопера і в оренді. Боятися цього не варто, потрібно тільки звернути увагу, щоб договір оренди був довгостроковим і мав реєстрацію в органах земресурсів.

Наступний важливий момент: купується ділянка повинна мати власний кадастровий паспорт, де, зокрема, прописані його розмір, дозволене використання (повинно бути вказано - «під дачне будівництво», «садівниче господарство» і т. п.). Безпосередньо на місці кордону земельного наділу фіксуються флажочкамі або межовими знаками.

- А якщо мені покажуть кадастровий паспорт від іншої ділянки? Адже на місці межові знаки можна і підтасувати ...

- Звіряйте кадастровий паспорт з генеральним планом селища. А взагалі, щоб не потрапити в лапи до шахраїв, не варто купувати земельну ділянку у першій-ліпшій компанії. Вивчіть історію девелопера - чи має він вже успішний досвід реалізації котеджних містечок. Почитайте форуми: зазвичай, якщо компанія замішана в якомусь скандалі, це спливає в інтернеті.

Сьогодні споживач може цілком легально отримати масу потрібної йому інформації. Наприклад, у податковій інспекції за місцем реєстрації фірми-забудовника - виписку з реєстру. У ній міститься інформація про засновників фірми, її керівника та інше


Є й інші чинники, побічно свідчать про серйозні наміри девелопера. Скажімо, відкритість компанії - наявність інформативного сайту, участь у виставках, можливість без проблем поспілкуватися з керівництвом і т. д.

Велике значення також має ступінь готовності селища. Одна справа - чисте поле без єдиного фундаменту, і інша - коли в селищі вже побудовано декілька будинків. Хоча стовідсоткової гарантії це, звичайно, не дає. Я знаю проекти, де давно зведені всі котеджі, прокладені комунікації, але немає прав на землю. Тому ще раз повторюся, правовстановлюючі документи - це перше, на що потрібно дивитися, щоб купити ділянку без ризику.

- А як щодо інженерних комунікацій? Нерідко, відповідно до реклами, вони тільки «плануються». Як зрозуміти, чи стримає девелопер обіцянки?

- Девелопер має мати діючий договір з монополістами на підключення електрики, газу, технічні умови на приєднання до мереж. У цьому документі фіксуються терміни виконання даних робіт, ціна, обсяг виділених потужностей. Не полінуйтеся розділити загальну проектну потужність на кількість домоволодінь. Буває, наприклад, що на ділянку виходить менше одного кіловата електроенергії, продавець же стверджує, що поки, на період будівництва, жителям селища потужностей вистачить, а потім електрику можна буде докупити. Але далеко не скрізь є вільні резерви.

- Так можна купувати такі ділянки? Чи немає тут протиріччя?

- Ні, купити ділянку в даному випадку можна на цілком законних підставах. Покупця приймають до лав дачного кооперативу, при цьому плату за ділянку він вносить у вигляді вступного внеску. Зазвичай передбачені також членські внески - на поточне управління селищем і цільові - на той випадок, якщо загальні збори вирішить, наприклад, побудувати дитячий чи спортивний майданчик.
- А що має бути прописано в договорі будівельного підряду, якщо такий є?

- Тут краще радитися зі знайомими будівельниками, а не з юристом. Від себе скажу лише, що не треба давати передоплату більше 30%.

Взагалі, ринок відходить від продажу ділянок з обов'язковим підрядом. Сьогодні споживач не хоче, щоб йому щось нав'язували. І це, по-моєму, добре.
www.zagorodna.com