Як грамотно купити або продати квартиру

Квартира - об'єкт досить дорогий, тому до питання ціни тут варто підходити дуже уважно. Різниця у вартості в ту або іншу сторону може істотно позначитися на термінах експозиції житла, тому важливо не помилитися. Звичайно, найкраще новачкові звернутися до допомоги ріелтора. Професіонали знають, що скільки коштує, і дадуть більш точну оцінку вашої нерухомості, проте і вони переслідують найчастіше свої інтереси. Так, ріелтор, наприклад, може умовити власника поставити занадто низьку ціну - щоб об'єкт швидше був реалізований і посередник, відповідно, швидше отримав свій відсоток. Якщо маклер не поспішає, він може призначити завищену ціну за квартиру, щоб його комісійні були більше, нехай навіть ця квартира буде експонуватися дуже довго.

Таким чином, навіть звертаючись до ріелтора, людина повинна розуміти, скільки коштує квартира, яку він збирається продати, або, навпаки, купити. Отже, як визначити вартість житла? Ріелтори радять тут використовувати метод порівняльного аналізу, яким користуються самі.

Самий вірний спосіб самостійно оцінити квартиру - це провести порівняльний аналіз. А саме, порівняти наявну квартиру з аналогічними об'єктами. «При цьому повинні відповідати такі параметри, як тип будинку, район, метраж, стан. Не зайвим буде подивитися (крім вашого будинку) сусідні будинки і найближчі вулиці, а потім взяти всі пропозиції і вивести середній цінник. Варто зазначити, що така оцінка буде орієнтовною. Для більш точної оцінки варто звернутися до фахівця, який врахує всі фактори, що впливають на ціноутворення.

Віктор Коваленко, директор консалтингової компанії "РеалЕкспо" (Київ) вважає, що оцінити квартиру нескладно, якщо вона знаходиться в будинку типової серії. Експерт радить взяти останні рекламні видання з нерухомості, відвідати спеціалізовані сайти в мережі Інтернет та обрати аналоги, тобто квартири аналогічного метражу, в аналогічному будинку і в цьому ж районі. «Варіантів повинно бути декілька. Тоді ситуація по ціні буде більш зрозуміла. Вибрані квартири потрібно «обдзвонити»: дізнатися, продані вони чи ні, і як давно продаються. Особливої ​​уваги заслуговують квартири вже продані. Поцікавтеся, за якою ціною і в який термін їх продали, а також вільна це квартира або альтернативна. Справа в тому, що квартири, які не потребують підбору альтернативного житла, можуть коштувати при рівних характеристиках дорожче на 10%. Впливає на ціну і стан квартири. Якщо вона після пожежі - вартість її буде нижче ринкової іноді на 40%, а хороший ремонт може додати в ціні 10-15%. Необхідно враховувати юридичну складову - категорію власності на житло (дарування, купівля-продаж, спадщина). Цей фактор також впливає на вартість.

Проаналізуйте отриману інформацію. Якщо все зробите правильно, то у вас складеться досить об'єктивна картина по ціні вашого житла », - говорить Віктор Коваленко

Якщо говорити про правильному визначенні ціни, то, перш за все, треба апелювати до рекомендацій, тобто звертатися до перевіреного фахівця, який тонко знає і відчуває всі нюанси ринку. В нерухомості занадто багато параметрів, які так чи інакше впливають на вартість об'єктів, і сказати абсолютну ціну на квартиру фактично неможливо. Можна вибудувати тільки діапазон ціни, але оскільки він може бути + / -5%, то розкид цін буде досить великий. Тому аналіз ринку, який можна отримати від ріелтора, з конкретними пропозиціями і реальною ситуацією, дуже важливий. Звичайно, можна самостійно вивчити вже існуючі на ринку аналогічні пропозиції, і визначити ціну. Але тут треба враховувати багато факторів.

Якщо розглядати типову квартиру, то, в першу чергу, на її вартість буде впливати місце розташування будинку. Найбільш бажаними, і як наслідок більш дорогими є Печерський, Подільський, Шевченківський райони. Абсолютно однакові за всіма параметрами квартири, але при цьому знаходяться в різних районах, будуть відрізнятися за ціною.

Наприклад, ціна квадратного метра на Печерську і на Троєщині може відрізнятися в два рази. Також досить значущим фактором є близькість до станції метро - це може підвищити вартість квартири на 10-20%. В межах одного району великий вплив на ціну надає категорія і стан будинку: вартість 1 кв.м в сучасному монолітно-цегельному будинку зростає в порівнянні зі старою панельній п'ятиповерхівці на 30-40%. Перший поверх відразу знижує вартість приблизно на 10% (за винятком квартир на першій лінії будинків в прохідних місцях, з яких можна зробити нежитлове приміщення для комерційного використання). Вікна на гучну вулицю - мінус 5-10%, стільки ж може «коштувати» і відкривається з вікна вид на промзону або залізну дорогу. Останній поверх - скоротить вартість на 2-5%, приблизно настільки ж, може знизити вартість непривабливий під'їзд. Враховується ізольованість або суміжність кімнат, розташування вікон, наявність лоджії, балкона, телефону, зовнішній вигляд будинку, наявність автостоянки, стан під'їздів і т. д.

Визначити недоліки і достоїнства будинків за їх типом достатньо складно, так як практично в будь-якому типі будівлі є свої плюси і мінуси. Одними з найбільш неліквідних вважаються «хрущовки» через маленького метражу квартир, невдалою планування і невисокої якості будівель. До самих ліквідних і дорогим на сьогоднішній день відносять квартири в монолітних будинках. Будинки відрізняє індивідуальність проекту, вільне планування квартир, що дає простір фантазії в облаштуванні житлового простору.

Вплив на вартість квартир надає, в тому числі, критерій безпеки. До позитивних моментів можна віднести обгороджену і територію, що охороняється навколо будинку, домофон і конс'єржа на вході в під'їзд. Також чимале значення має металева укріплена двері в квартиру і загальний стан під'їзду. Якщо квартира ніяк не охороняється і в під'їзд може увійти будь-який бажаючий, варіант буде оцінюватися нижче, навіть якщо сама квартира знаходиться в дуже хорошому стані.

Також, за спостереженнями фахівців, знижують ціну проблемні ситуації з правовстановлюючими документами. Наприклад, коли неможливо виключити претензії до покупця квартири з боку не врахованих при розділі квартири спадкоємців, подружжя та дітей, права яких могли бути порушені. Наскільки через це може знизитися вартість квартири, оцінити важко, так як є покупці, для яких значущість цих факторів не дуже велика, але росте число тих, кого це може зупинити від покупки. Як і раніше вільна (без альтернативи) квартира коштує дорожче, але вже не на 5-7%, як було на швидко зростаючому ринку, а, може бути, на 3-5%.

Ціна при купівлі квартири

Купуючи квартиру, орієнтовну її ціну можна виділити тим же методом порівняльного аналізу. Якщо людина вирішила це зробити самостійно, йому треба, перш за все, знайти аналоги в інформаційно-рекламних ЗМІ. Після того, як знайдені аналогічні об'єкти, їх, знову ж таки, слід обдзвонити і довідатися ціну, за які вони пропонуються, а також з'ясувати, чи готовий власник йти на торг і на яких умовах (тобто кінцева чи це ціна чи ні). Найскладніше визначити ціну «нестандартного» пропозиції. Якщо мова йде про придбання «ексклюзиву», то поняття про це у всіх різні. Перш за все, варто подивитися, чи дійсно це якесь особливе, рідкісне пропозицію і в чому, власне, полягає його «ексклюзивність». По-друге, потрібно розуміти, в чому полягає особливість вибраного об'єкту - в новизні або в реальних характеристиках? Наприклад, якийсь час назад квартири-студії на ринку були ексклюзивним товаром, потім багато хто вважав, що вони не для всіх зручні, і тепер така «ексклюзивність» цікава далеко не всім. Тому маючи намір придбати унікальну за своїми характеристиками квартиру, платити стоїть не за новизну, а за дійсно ексклюзивні характеристики. Втім, оцінку самостійно провести тут досить складно.

Переговори про ціну

І ось, коли ситуація з ціною стала більш-менш визначеною, і потрібний об'єкт знайдений, далі починається етап переговорів продавця і покупця.

Як зробити так, щоб угода пройшла за потрібною вам вартості?

Для цього людина повинна володіти максимальною інформацією про квартиру. «Якщо на переговорах покупець хоче збити ціну, то для цього йому треба знати буквально всю« таємницю »об'єкта.

Він повинен орієнтуватися в таких речах, як історія квартири, ризики, пов'язані з нею, простежити мотиви продажу житла. Якщо власник спочатку демпінгує, то тут уже навряд чи вдасться отримати додатково ще якусь знижку. Так само йде справа і з альтернативної продажем - людина навряд чи буде знижуватися в ціні, адже йому належить придбання іншого житла », - розповів експерт.

Світлана Бовсуновська, експерт Ліги експертів Україна вважає, що найкращі умови для покупця - це знижка на квартиру і швидке звільнення колишніх мешканців. «Відповідно, краще запропонувати продавцеві свою ціну за умови, наприклад, швидкого виходу на угоду. Або, якщо покупцеві не потрібні меблі, то цілком можливо домовитися з продавцем про дисконт на суму, в яку оцінюється ця сама меблі.

Не завжди вдалим рішенням є тактика, коли покупець сильно критикує недоліки квартири, щоб тим самим випросити знижку. Продавець може образитися на грубі коментарі в бік його коханої квартири і принципово не піти на зустріч. В таких питаннях треба діяти делікатно », - вважає експерт.

Що стосується переговорів про продаж квартири з точки зору продавця, то будь-який об'єкт рано чи пізно знаходить свого покупця, справа тільки в часі. «Тому, якщо час є в запасі, то найкраща тактика - чекати. Звичайно, на переговорах варто показувати товар обличчям і говорити про його достоїнства, в тому числі і тих, на які покупець міг не звернути уваги. Але найкраще, коли з'являється людина, якій потрібна саме така житлоплощу, тоді квартира може бути продана і за ціною вище ринкової.

Таким чином, провести попередню оцінку вартості квартири самостійно цілком реально.
www.zagorodna.com