Грамотний договір - основа безпеки для покупця земельної ділянки

Комунікації - найболючіше питання заміського домобудівництва. Ділянка землі без води, каналізації, електрики і газу мало мало кому потрібен, тому основна цінність домоволодіння, - не майдан і навіть не розташування, а наявність комунікацій. І на жаль, ситуації, коли забудовник або девелопер обіцяє забезпечити цивілізований побут, але не виконує своїх зобов'язань, не рідкісні.

Щоб чесні громадяни не потрапляли в халепу, портал Zagorodna.com вирішив з'ясувати, якими документами оформляється підведення таких необхідних благ, які гарантії повинен дати продавець ділянки і за яких обставин ситуація виглядає підозрілою.

Договір і ще раз договір

Девелопер може продавати землю з готовими будинками, з підрядом на будівництво будинку і без підряду. У двох перших випадках підвід комунікацій виглядає більш ніж логічним, і як правило, входить у вартість ділянки, а от у третьому випадку дане питання стоїть особливо гостро: радості побуту можуть бути як передбачені, так і немає. Але втім, і покупка вже побудованого будинку, і тим більше об'єкта з підрядом ще не гарантія того, що на ділянці будуть всі блага цивілізації, якщо не укладається відповідний договір або підведення комунікацій не обмовляється в договорі купівлі-продажу землі (зазвичай у разі включення відповідних робіт у вартість земельного наділу). Продавець ділянки може обіцяти все, що завгодно, але поки його обіцянки не підкріплені документом, жодних зобов'язань перед покупцем він фактично не несе.

Як пояснив директор компанії "РеаЕкспо" Віктор Коваленко, договір, в якому обумовлюється підведення комунікацій, може називатися по-різному: найменування принципового значення не має, тому що це питання не регламентовано законодавством у жорсткій формі. Головне, щоб предмет договору відповідав тому, що очікує покупець.

Найпоширеніше і найчастіше використовувана назва - Договір на надання послуг з підведення комунікацій. Зазвичай до нього додається акт здачі-приймання наданих послуг. А крім договору на надання послуг часто використовується гарантійний лист про те, що покупцеві буде надано право підключення до комунікацій.

Гарантійний лист оформляється забудовником або девелопером проекту і видається конкретному покупцеві землі. А договір на надання послуг з підведення комунікацій може полягати як з особою, що реалізують ділянки (забудовник, девелопер і т.п.), так і з підрядною організацією або організаціями, які будуть виконувати роботи. «Причому в першому випадку паралельно повинен укладатися договір підрядних робіт на підведення комунікацій між забудовником і підрядною організацією», - попереджає Віктор Коваленко. І покупцям буде не зайвим хоча б ознайомитися з ним при купівлі ділянки, а найкраще запросити його копію.

З ким саме буде укладатися договір на підведення газу, води та інших благ в чому залежить від того, хто стане власником комунікацій і який статус щодо них буде мати покупець. Якщо він стане лише абонентом (користувачем), то найчастіше відповідний документ підписується із забудовником або девелопером, яким будуть належати комунікації. А якщо комунальні мережі перейдуть у власність покупцеві, то швидше за все, договір буде полягати безпосередньо з підрядною організацією або з забудовником, якщо він сам без залучення сторонніх організацій збирається забезпечити селище водою, газом, електрикою та каналізацією.

Підведення окремих комунікацій, наприклад, електрики і газу, вимагає наявності та виконання технічних умов, а вони дуже рідко виписуються на індивідуального власника. Тому досить часто застосовується практика організації дачного кооперативу чи іншого некомерційного об'єднання, яке і стає власником комунікацій, а власники земельних ділянок отримують доступ до благ цивілізації вже як члени кооперативу. У таких випадках договір на підведення комунікацій може укладатися між кооперативом і підрядною організацією, а відносини між покупцями ділянок та кооперативом регулюються зазвичай договором простого товариства.

На думку Віктора Коваленко, на користь покупця, щоб цей договір був укладений зі структурою або прозорою для покупця, або пов'язаної з продажем земельних ділянок. Це пояснюється тим, що непродані земельні ділянки є свого роду забезпеченням виконання зобов'язань забудовником, а укладення договору з підрядною організацією може привести до того, що у разі неплатоспроможності підрядника, покупець не отримає жодних комунікацій або компенсації за них, а продавець земельних ділянок, реалізувавши землю , просто вийде з проекту.

Договорів на підведення комунікацій може бути декілька: окремо на газ, окремо на воду і т.д. «Кількість договорів значення не має і залежить від того, з ким оформляються договірні відносини. Якщо з девелопером, то зазвичай укладається один договір із зазначенням всіх видів комунікацій, які будуть підведені. Якщо з підрядною організацією, яка виконує підведення всіх комунікаційних мереж, то договір також буде єдиним. А ось якщо планується робота декількох підрядних організацій, кожна з яких яка займеться якимось одним видом комунікацій, то договорів буде кілька - окремий документ на кожен вид мереж з відповідним підрядником », - розповідає Віктор Коваленко.

Але при будь-якому варіанті документальне оформлення відносин з приводу підведення комунікацій обов'язково, і, природно, важливо такі договори читати і пильно вивчати їх найважливіші пункти.


Основні пункти

Перш за все, в договорі має бути список всіх комунікацій, що проводяться у відповідність з даним документом, а також, як стверджує Віктор Коваленко, обов'язково вказуються терміни підключення по кожній комунікаційної мережі та відповідальність за їх порушення і даються характеристики точок підключення: потужності з електрики, газу , воді і т.п.

Важливо однозначно визначити місце розташування ділянки, до якого підводяться комунікації, бажано навіть прикласти схему селища із зазначенням даного об'єкту і схему самої ділянки. І звичайно, чітко має бути позначена ціна послуги і обсяг робіт: «У договорі обов'язково докладний опис підводяться комунікацій із зазначенням того, куди вони будуть підбиватися - до якої точки на кордоні земельного наділу, а також яким чином і за чий рахунок буде здійснюватися їх розведення на дільниці », - повідомляє Віктор Коваленко. Якщо договором передбачена можливість зміни вартості робіт з підведення комунікацій, то повинно бути детально описано, за яких обставин це буде мати місце і яким чином буде змінюватися ціна. А також краще заздалегідь знати про всі витрати, які можуть бути в подальшому, наприклад, на додаткове технічне обладнання (лічильник і т.д.) і його обслуговування.

У більшості договорів на підведення комунікацій ціна послуг фіксується, але якщо вона все-таки може змінюватися, то всі зміни повинні бути зафіксовані за допомогою додаткової угоди.

Коли ж комунікації підведені у відповідність до умов договору, як правило, підписується вже згаданий акт здачі-приймання послуг. «Його можна підписувати тільки після виконання забудовником або підрядною організацією всіх своїх зобов'язань з підведення комунікацій та перевірки працездатності систем», - радить Віктор Коваленко.


Немає договору - немає угоди

Договір на підведення комунікацій - це основа безпеки для покупця. «Тому якщо з вами не готові підписати такий документ, то слід задуматися про пошук іншої пропозиції на ринку, адже це свідчить про неготовність забудовника гарантувати інтереси покупця», - говорить Віктор Коваленко. І більше того, він радить тричі подумати про купівлю не тільки в тих випадках коли немає договору, а й тоді, коли пропонується шматок землі з простроченими або не оформленими техумовами. Правда, за даними експерта, останні кілька років більшість чесних забудовників самі виступають за підписання документа про підведення комунікацій і готові пред'являти покупцям технічні умови. Вони прекрасно розуміють, що цінність ділянки визначається, в першу чергу, наявністю газу, води, електрики і каналізації: без цих благ земля коштує в 2-3-4 рази дешевше, і тому для успішного продажу покупцям необхідно надання гарантії того, що жити вони будуть цивілізовано, в повному комфорті.

Однак, навіть якщо продавець ділянки готовий до укладення договору на підведення комунікацій, Віктор Коваленко радить перевірити документ з грамотним юристом, який спеціалізується на операціях з заміської нерухомістю: «Можливий мільйон нюансів, про які не лише покупець, але і юрист, який не є спеціалістом з землі, не будуть мати ні найменшого поняття », - попереджає експерт. І ціна помилки в цьому питанні не мала. В останньому випадку, до речі, забудовники не пропонують підписати договір на підведення комунікацій, і продають землю за дуже низькими цінами. Таким чином, самий головний індикатор обману - це ціна ділянки і забудовник не має наміру гарантувати комунікації договором, і від покупки однозначно потрібно відмовлятися.

Віктор Коваленко
www.zagorodna.com