Доки ринок у стагнації, іпотеки не буде

Падіння ринку нерухомості не єдина проблема, яка сьогодні турбує банкірів. Їхнє становище ускладнюється малою кількістю клієнтів, які можуть надати офіційні документи для підтвердження свого фінансового стану.

Про проблему, і про те, як фахівці виходять із ситуації, що склалася розповіла Світлана Черкай, заступник голови правління Erste Banka.

Building.ua: Підводячи підсумки 2010 р., яким був цей рік для іпотечного ринку України?

С. Черкай: Іпотечного ринку в Україні в 2010 р. не було, але криза багато чого нас навчив. Раніше близько 50-60% кредитних угод носили спекулятивний характер. Населення України сприймало іпотеку, як певну можливість інвестувати свої гроші і збільшувати капіталізацію своїх власних ресурсів. За 2007-2008 рр.. вартість первинного кредитного внеску виросла не більше ніж на 10-15%, у той час людина розуміла, що йому досить зібрати необхідну суму грошей, отримати кошти в банку і купити житлову нерухомість. Далі він перекривав інфляцію і рівень процентних ставок за кредитом зростанням цін на житло. При цьому банківська система видавала кредит валютою, а курс був стабільний. Далі відбулася девальвація національної одиниці, платоспроможність клієнтів впала, навантаження на кредит виросла, ціни на нерухомість впали на 30-40%.

Тепер можна спостерігати тільки стагнацію ринку. На його зростання ми, найближчим часом, не сподіваємося, тому що вартість квадратного метра продовжує знижуватися.

Building.ua: Які Ваші прогнози розвитку іпотечного кредитування в Україні в короткостроковій і довгостроковій перспективі? (2012 і 2015 рр..)

С. Черкай: В нашій країні, у великих містах, існує досить серйозний ринок відкладеного попиту, що дуже важливо. Довгострокова перспектива ринку нерухомості велика, і буде існувати до тих пір, поки в країні буде процвітати розвиток маленьких населених пунктів і великих міст. При цьому велика частина людей хоче перебратися саме у великі міста, тому там житло завжди буде користуватися попитом, особливо соціальне.

Що стосується прогнозів - у короткостроковій перспективі ми очікуємо невеликі операції, до $ 100 тис. Можливостей звичайно не багато, але, принаймні, вони існують. Взагалі найближчим часом залишаться лише оборудки, які будуть задовольняти нагальні потреби населення, так як ринок спекулятивного житла вже зник. Покупці будуть купувати нерухомість за невеликі суми: до $ 100 тис. у Києві, Донецьку і Дніпропетровську. Таким чином, ринок недорогого соціального житла буде розвиватися.

Building.ua: За підсумками 2010 р. якийсь обсяг іпотечних кредитів було видано вашим банком і з якою процентною ставкою?

С. Черкай: Ми відновили іпотечне кредитування тільки з осені 2010 р. До цього ми перебували в стані аналізу не стільки наших проблем, скільки аналізу ринку нерухомості в країні, який для нас, ріелторів, аналітиків і банкірів був незрозумілий. Коли ви видаєте іпотечний кредит, не можна недооцінювати важливість одержуваного застави. До II половини 2010 р. ніхто не міг визначити реальну вартість застави, через відсутність ринку іпотеки як такого. З іншого боку, ми задумалися про те, що ми повинні підтримувати, як мінімум наших клієнтів і починаючи з вересня відновили кредитування. Результатом цього стало укладення близько сотні іпотечних угод, але не більше.

Ми перші прийшли на ринок з плаваючою ставкою в національній валюті. І оскільки національну валюту важко прив'язати до якоїсь одиниці, ми вирішили прив'язати її до нашої депозитної ставки, а саме - вартості річного депозиту для фізичних осіб (16,3% строком на 20 років). А зараз ситуація і зовсім змінилася - з початку цього року відновлено валютне кредитування. У нових умовах компанії по-різному виходять з положення. Ми досить серйозну частину ліквідності отримуємо від материнської компанії в іноземній валюті, проте не плануємо відновлювати кредитування в іноземній валюті. Наше соціальне зобов'язання - не перекладати валютні ризики на клієнтів.

Building.ua: Які обсяги виданих іпотечних кредитів для юридичних осіб?

С. Черкай: В основному ми укладали угоди з приватними особами. За комерційної нерухомості у нас угод не було, оскільки ціна не неї до цих пір не має чіткої цифри. Цей ринок до цих пір не збалансований з точки зору купівлі та оренди. Крім того він рухається у бік зменшення депозитних ставок.

Building.ua: Який обсяг іпотечних кредитів (у грошовому еквіваленті) банк планує видати в цьому році, за якою кредитною ставкою? Які середні терміни кредитування?

С. Черкай: Обсяг виданих іпотечних кредитів з початку 2011 р. вже перевищив обсяг за 2010 р. В цілому ми плануємо залучити більше тисячі клієнтів у цьому році.

Building.ua: Наскільки активно банк планує розвивати іпотечне кредитування?

С. Черкай: Ми будемо активно моніторити ринок і видавати кредити. Іпотека для банку - самі довгострокові і лояльні відносини з клієнтами, адже в цьому випадку клієнт встановлює відносини з банком на 20-30 років.

Building.ua: З ким з гравців будівельного бізнесу Україна співпрацює банк? Під які об'єкти переважно для банку видавати кредити: житлова, комерційна нерухомість?

С. Черкай: Ми працюємо з забудовниками, видаємо іпотеку як фізичним, так і юридичним особам або приватним підприємцям. При цьому, можу сказати, що ми ніколи не будемо працювати за програмами, що дозволяє фізичній особі, не надає своїх офіційних доходів і не пройшов перевірку власного бізнесу, купувати комерційну нерухомість. Ми готові працювати з комерційними об'єктами, але в цьому випадку підприємцю доведеться надати повну інформацію про свій бізнес, щоб ми розуміли, з чого він буде платити відсотки і тіло кредиту. Головний критерій для нас при виборі партнерів - прозорість, тому ми працюємо тільки за офіційними схемами, через фонд фінансування будівництва. Взагалі сьогодні дуже мало офіційних схем, за якими працюють забудовники. Ця проблема вимагає зміни законодавства, тому що банки вже не хочуть кредитувати забудовників за схемами, що не відповідає законодавству.

Ще один напрямок, який ми поки що розробляємо - кредитування молодіжного будівництва. У ній в тому числі, будуть і проекти соціального житла. Говорити про це ще рано - дана кредитна схема поки що знаходиться на стадії розробки, але якщо серед таких проектів знайдуться ті, які будуть підходити під офіційні схеми ФФБ, то ми зможемо по них працювати вже зараз.

https://www.zagorodna.com/uk