Будинок в борг

Отримати кредит на будівництво котеджу за містом найлегше, якщо позичальник може залишити в заставу банку міську квартиру.

За статистикою АІЖК, заміська іпотека займає в загальному обсязі угод на кредитні гроші 2-3%, за іншими, більш оптимістичними оцінками - 5%, говорить Роман Строілов, директор департаменту Penny Lane Realty. 70% банків, що займаються іпотекою, видають кредити на покупку заміської нерухомості, підраховує Ірина Кажікіна, керівник іпотечної служби «Релайт-нерухомості», але стандартні продукти мають у своїх лінійках лічені одиниці: BSGV, Росевробанк, Газпромбанк, «Уралсиб».

Інші, як, наприклад, Ощадбанк, Сельхозбанк, Nordea, пропонують гроші на покупку житла взагалі, куди (за бажанням кредитора) можуть бути віднесені і заміські будинки. "ВТБ 24", за словами його віце-президента Георгія Тер-Аристокесянц, здійснює подібне кредитування «тільки у форматі індивідуальних угод». Стандартного продукту по заміській іпотеці у банку немає навіть в опрацюванні, повідомила прес-служба.

Банк «Жилфинанс», як розповів віце-президент Дмитро Шапочкін, пропонує кредити під заставу перебуває у власності позичальника квартири (ставки - від 11,5 до 15% у рублях) і на покупку заміського будинку (ставки - від 15,25 до 19, 25%). Перший варіант переважніше. Правда, уточнив Шапочкін, в 2010 р. таких кредитів було видано всього 60, але в 2011 р. «планується видати на порядок більше».

Статистика Московського банку Ощадбанку Росії більш значна: 99 кредитів за минулий рік на первинному ринку (і прогноз по видачі ще 150 до кінця цього року) та 230 на вторинному, повідомив Геннадій Лузгін, менеджер по роботі з партнерами. Розкид ставок: у рублях - від 9,5 до 15,75%, у валюті - від 8,8 до 14,5%, у банку підписані угоди з 46 забудовниками. Росевробанк, який видає кредити на придбання ділянок з будинками з 2006 р. і працює більш ніж з 14 селищами, не надав точних даних про їх кількість. «Напевно, близько 10% від виданих банком - це кредити на заміську нерухомість», - розповіла Анастасія Мангілева, заступник начальника управління роздрібного кредитування. Ставки - від 13,5 до 16% у рублях.
Чому не дають

Причини, чому банки уникають кредитувати заміські будинки і землі, забудовникам зрозумілі. «Найбільш охоче банки дають кредит, якщо земля в селищі оформлена під ІЖС. Однак селищ з такими характеристиками вкрай мало, в основному вони мають вид дозволеного використання «під дачне будівництво», - пояснює логіку кредиторів Юлія Севериненко, гендиректор компанії «земельних актів». Кредит під заставу землі видає обмежену кількість організацій, визнає вона. «Основна маса пропозиції на заміському ринку зараз - ділянки без підряду або з підрядом. Це означає, що на початковому етапі будівництва нового селища (коли, власне, і звертається за кредитом більшість позичальників) заставний об'єкт являє собою ділянку землі без будови, а часто - і без підведених комунікацій. Банкам складно провести якісну оцінку заставної вартості кредитованого об'єкта, тому ризики ростуть, а бажання банку кредитувати знижується », - пояснює Дмитро Гордов, виконавчий директор девелоперської групи« Інтегра ».

«Як правило, у забудовників на заміському ринку проблеми із землею. Девелоперу, щоб розмежувати велику ділянку, потрібно 1-2 роки, а перед цим треба створити генплан. Це додаткові зусилля, які не всі хочуть робити. Плюс є місця загального користування, які не продаються. Великі шматки можуть перебувати в заставі у іншого банку, щоб він дав кредит на саму будівництво. Але якщо частки не виділені, на що банк дасть гроші? Незрозуміло », - міркує на умовах анонімності один з банкірів.

Банки воліють займатися стандартними і більш зрозумілими програмами, навіть кредитуванням новобудов, визнає Роман Строілов: «Ми приходимо до них з розрахунками і потенційними клієнтами (які готові і на підвищені ставки), але зазвичай отримуємо відмову». Річ у тім, пояснює він, що підмосковна регпалате відмовляється реєструвати покупцям їх договір співінвестування в будівництво заміського будинку. Ріелтори намагаються зацікавити банкірів різними схемами. Наприклад, з акредитивом. «Девелопер погоджується, щоб виданий покупцю кредит було покладено на спеціальний депозит, з якого він візьме гроші тільки після закінчення будівництва. Банки у відповідь пропонують нам звертатися із запитами до законодавчих органів, щоб внести відповідні поправки в 214-ФЗ. А оформляти преддоговори зараз не погоджуються вже покупці - ризики недобудов на заміському ринку великі », - описує тупикову ситуацію Строілов.

Юрист Першого столичного юридичного центру Олег Сухов пояснює небажання банків «відступати від стандартів» кількома причинами. Заміська нерухомість на відміну від міської квартири вважається придбанням далеко не першої необхідності. Якщо виникають якісь складнощі, «покупцеві простіше не платити кредит і залишитися без котеджу, ніж напружувати сили, мізки і зв'язку для вирішення проблеми», пояснює Сухов. «Велика частина клієнтів - це власники або" пайовики "бізнесу, підприємці, які не хочуть демонструвати реальні доходи. У банк приносяться довідки 2-ПДФО, де зазначено 10 000 руб. на місяць », - додає Сергій Цивін, керівник офісу« Проспект Вернадського »компанії« Інком-Нерухомість ».

Заміська нерухомість завжди гірше і довше продається, ніж квартири, що має істотне значення для банків, продовжує Сухов. Вкрай складно оцінити і реальну вартість об'єкта. «У разі похибки при оцінці вартості застави, наявності прихованих дефектів в об'єкта, низької ліквідності забезпечення і т. п. ризики кредитора збільшуються», - говорить Шапочкін.

Котеджі продаються будівельними компаніями за різними сірими схемами. Зазвичай це кілька договорів, часто формально не пов'язані між собою. Наприклад, покупець укладає договір купівлі-продажу земельної ділянки з власником - однією організацією і попередній договір купівлі-продажу майбутнього котеджу з іншою організацією - підрядником. За даних угодах вони не можуть застрахувати себе належним чином. «Запорука тільки на землю оформляти їм невигідно, а застава на об'єкт, який не побудований і не відомо, чи буде побудований за умовами сумнівного преддоговора, несе ризики виконання зобов'язань і оспорімость договору про заставу», - резюмує юрист Сухов. Банкір Шапочкін говорить, що більш важлива причина - це відсутність у більшості банків довгострокових ресурсів на кредитування житлових будинків: «За наявності довгих грошей воно було б більш поширене, але в даний час банки обмежені вимогами рефинансирующий організацій, що віддають перевагу в якості застави квартири».

У заставної вітрині «ВТБ 24» висить кілька об'єктів заміської нерухомості, які виставлені банком на продаж за погодженням з позичальниками. Пропозиції для не прийшло до тями від кризи споживача, можна сказати, що шокують. Цегляний будинок з ділянкою в 36 соток (на ділянці кедри, каскад ставків, струмок і грот) в Сонячногірському районі - більше 126 млн руб. У Одинцовському районі, в селі Мякинино, - облагороджений і впорядкований ділянку в 21 сотку, на ньому відремонтований житловий будинок будівлі 2006 р., будинок для охорони і гараж на три авто - 190 млн руб. У тому ж районі, в дачному селищі «Успенські дачі», будинок у стадії незавершеного будівництва плюс земля: 30 соток у власності і 20 в оренді - майже 214 млн руб. «Банки виставляють заставні будинки на продаж, але, оскільки в їх ціну закладаються всі витрати і недоотриманий прибуток, то привабливими такі пропозиції не назвеш», - пояснює Строілов.

До слова сказати, середній розмір кредиту в опитаних «Відомостями» банках становить від 4 млн до 7,5 млн руб.
Попит вищий за пропозицію

За оцінкою «Інком-Нерухомості», близько 30% покупців зараз намагається отримати кредит. «Однак у банків все ще досить жорсткий відсів», - говорить Цивін. Ігор Заугольніков, директор департаменту маркетингових комунікацій Rodex Group, розповів, що в 2010 р. обсяг іпотечних угод у компанії склав 5% від загального числа продажів (проти 25% у 2008 р.), в 2011 р. в середньому відбувається одна угода на місяць із залученням іпотечного кредитування. Заугольніков каже, що конкуренцію іпотеці становить розстрочка від забудовника.

Atlas Development, як розповів керуючий партнер компанії Олексій Асріев, веде переговори з Ощадбанком про іпотечне кредитування свого селища «Нікольський озера», а поки пропонує клієнтам безпроцентну розстрочку на рік. Відразу треба внести 50% від вартості об'єкта, далі оплата здійснюється рівними частками поквартально.

Володимир Яхонтов, керуючий партнер «Міель - заміська нерухомість», зазначає, що на ринку часті «пакетні пропозиції», коли банк кредитує забудовника селища і водночас пропонує покупцям спеціальні іпотечні програми: «Такий віяловий підхід дозволяє банку контролювати весь процес продажу». У Підмосков'ї таких селищ, за даними Яхонтова, близько 20.
Переоцінене добро
Переоцінене добро
збільшити

Роман Строілов, директор департаменту приватного і корпоративного кредитування Penny Lane Realty:

- Власники заміських будинків на Рубльовці і Новій Ризі нерідко намагаються отримати кредити під заставу цієї нерухомості. Нещодавно до нас прийшов такий клієнт. Сказав, що у нього є покупець на його особняк на Рубльовці, готовий заплатити $ 4 млн. Але чотири банки, в які ми звернулися, оцінили будинок в $ 1 млн. Відповідно, відмовившись видати йому суму, на яку той розраховував.

У Москві є приватні банки, готові позичати під адекватні відсотки (12% у валюті) покупців споруджуваних котеджів. Але сума кредиту, як правило, не повинна бути менше $ 1 млн. Можна домовитися на $ 0,8 млн і під заставу наявної нерухомості, але тоді ставка більше на 0,5%.

http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/260250/dom_vzajmy