Девелопери відучилися економити на інфраструктурі котеджних містечок





Google+
21.03.2011 00:10
Статті про нерухомість | Девелопери відучилися економити на інфраструктурі котеджних містечок Що й говорити, жити за містом сьогодні і приємно, і модно. Як мінімум заміське життя дає мешканцям котеджних селищ свіже повітря і позитивні емоції. А як максимум? Далеко не всі, навіть елітні, селища виявляються обладнані необхідним для життя. Про те, як привчити девелоперів не економити на інфраструктурі, «Власникові» розповів заступник генерального директора інвестиційно-девелоперської групи «ОПІН» Андрій Смахталін.

- Перш за все, хочеться з'ясувати, чи багато взагалі в Підмосков'ї селищ, на ваш погляд, повною мірою оснащених гідною їх рівня інфраструктурою?

- Ні, таких селищ небагато. Базова інфраструктура будь-якого селища включає в себе охорону і торговий центр, а все, що зверху, вважається вже додатковими елементами і будується не скрізь. Для великих селищ є пріоритетним наявність школи або дитячого садка на території селища або неподалік від нього, але таких одиниці. Взагалі, приватна освіта у нас розвинене слабо. У цьому сенсі найбільш забезпеченими селищами є Павлово і, мабуть, Зелений Мис. Для мешканців Павлово була організована Павловська гімназія, де є і школа, і дитячий сад, і різні гуртки.

- А викладачі в такі навчальні установи приїжджають або живуть у самих селищах?

- По-різному, деякі проживають на території селища. Питання завжди у вартості надходження в такі учбові заклади та навчання в них. Майже завжди ці школи і дитячі садки не дотуються ніким, а стоять на самоокупності.

- У Європі, наприклад, обов'язково, щоб у доброму котеджному селищі була і школа, і дитячий сад?

- Ні, там просто ситуація інша. Там добре розвинене приватна освіта, дуже багато різних шкіл, закритих і відкритих, і пансіонів. Житлова забудова ведеться за заздалегідь розробленим і затвердженим генпланом, і дуже часто здійснюється навколо наявних навчальних закладів. Або муніципалітети будують їх за свій рахунок і потім дотують зміст. У нас же будувати такі об'єкти припадає девелоперу - «в навантаження».

- Що стосується наших, підмосковних елітних селищ, чи в усіх якість інфраструктури відповідає заявленому рівню?

- На жаль, немає. В основному елітний ринок заміської нерухомості - це клубні селища на 30-40 домоволодінь. По безпеки, функціоналу, якості будівництва ці селища відповідають класу елітності. Але ось, наприклад, на навчання дітей доводиться возити за межі селища. Відбувається це ще й тому, що в клубних селищах будувати школу нерентабельно. Будь-який об'єкт інфраструктури впливає на собівартість, на витрати забудовника, ну і, звичайно, на прибутковість проекту. Наприклад, побудувати дитячий сад для середнього селища коштує близько $ 2 млн. І будувати його логічно для селища з кількістю будинків 150-200 і вище. Тому що існують норми: на певну кількість жителів - стільки-то місць.

- Логічно припустити, що подібні об'єкти «освітньої» інфраструктури характерні лише для селищ високого класу. А що повинно бути присутнім у сегментах економ і бізнес?

- Так, у великому елітному селищі, звичайно, повинні бути і дитячий сад, і можливість середньої освіти. Школа - або в безпосередній близькості, куди можна довезти дитину, не витрачаючи два з половиною години в пробках туди і назад, або (в ідеалі) на території. У невеликих елітних селищах також важлива присутність розважальних об'єктів, ресторанів, важливо загальне оточення і статус. Для селищ бізнес-класу обов'язково наявність гарних торговельних, обслуговуючих приміщень. У економклассе може всього цього не бути.

- Який відсоток від загальної площі селища може займати інфраструктура? Наприклад, дороги?

- Ну, тут суворих нормативів немає. Це знову ж таки залежить від тієї концепції, яку вибирає забудовник. Тобто де-то дороги допускають роз'їзд тільки зустрічній і попутної машини, і всі, плюс невелика зелена смуга від проїжджої частини до огорожі ділянки, без нормальних тротуарів. А, наприклад, в Пестово 40% території селища зайнято під суспільні потреби: дороги, інфраструктуру, озеленення та прогулянкові зони. Ширина доріг там 9 метрів, дорога асфальтована, плюс з обох сторін прокладені тротуари.

- Не всі забудовники дозволяють собі стільки площ віддавати під інфраструктуру. Вам не шкода землі?

- Землі нам шкода, але в першу чергу ми хочемо зробити комфортне житло для людей. Крім того, у нас достатньо об'ємні селища, хтось заселяється раніше, хтось пізніше, і якщо ті, хто першими заселиться, почнуть говорити: «Ми тут роз'їхатися не можемо» або «У нас приїхав меблевий фургон, і зупинився рух в селищі, поки його не розвантажили », - така реклама нам не потрібна. Тому на дорогах економити не варто.

- Але в підсумку всі витрати включаються так чи інакше в ціну метра нового житла і у вартість ділянок? То який сенс заощаджувати на цьому?

- Ми розуміємо: за рахунок того, що ми віддаємо більше землі під інфраструктуру, ми повинні якимсь чином поступитися власними фінансами, прибутком, тому що продавати домоволодіння дорожче ринку ми не можемо. Так, є можливість побудувати будь-якої ширини дороги, але якщо ринок оцінює подібні пропозиції, умовно, в $ 1 млн, то не можна їх навантажити усією інфраструктурою, яка є, і продавати за $ 2 млн. Не куплять. Все одно ми зараз в ринку і не намагаємося за рахунок своїх інфраструктурних об'єктів значно підняти ціну. Прагнемо пропонувати хороше житло за хорошими цінами.

- Ось важливе питання. Дуже часто людина, яка купує будинок, бачить проект, бачить гарні картинки: школа, ресторан, торговий центр, - потім чекає роками, але все обіцяне не будується. У договорі, який підписують при покупці, можна якось захиститися від такого розвитку подій? ..
- За допомогою договору купівлі-продажу, швидше за все, ніяк. У договорі вказується, що покупець набуває будинок у котеджному селищі. У кращому випадку пишуть ще й обсяг інженерної інфраструктури, яка надається клієнту в рамках цього договору. Треба подивитися, що за проекти вже реалізовані забудовником; вивчити генплан, може бути, на генплані зазначено дитячий садок, а там вже давно будинок побудований ...

- А можна сказати, що ринок рухається в елітному сегменті ось до таких великих селищах від клубних? Є така тенденція? Може бути, простіше будувати великі селища?
- Будь-який великий селище викликає відразу ж великі інвестиційні вкладення. Тут відразу виникають витрати і з інженерних мереж, і за спочатку великим земельних масивів, які передбачається під цю справу використовувати. Не можна почати будувати велике селище, маючи тільки частину цієї землі, і припускати, що далі докупити цю землю, може хтось тебе випередити. Тобто тут необхідні відразу великі інвестиції в земельну ділянку і, відповідно, значні інвестиції в інженерний об'єкт, треба отримати технічні умови на весь передбачуваний обсяг, на всі черги відразу. Відразу закладається територія під ті ж очисні споруди, якщо вони необхідні. Відразу ж необхідно врахувати весь комплекс інфраструктури для жителів селища. Тобто це сектор охоплення тих же дитячих садів, парковки перед торговими центрами з урахуванням всієї території, хоча реалізовувати селище можна, звичайно, по черзі.

- А чи багато залишилося вільної землі в 20-кілометровій зоні Підмосков'я, щоб звести там дійсно якісний селище?

- Ні, основні найкращі місця, «ласі шматки» - вони вже освоєні і здебільшого реалізовані. Але зате землю, що залишилася, навіть якщо вона не дуже гарна по розташуванню, буде «робити» саме інфраструктура. Тобто якщо раніше девелопери могли реалізовувати будинки просто за рахунок попиту на хороші ділянки, особливо не думаючи про інфраструктуру, то зараз буде інакше. Тепер можна буде організувати селище в менш престижному місці, але з більш комфортними умовами проживання. Тобто вигравати будуть ті, хто стануть більше думати про свого споживача.

https://sob.ru/issue4974.html

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти