Щоб не перетворитися зі звичайного покупця земельної ділянки в обманутого дачника, необхідно ретельно вивчити всю інформацію про ділянку перед покупкою і перевірити всі пропоновані продавцем документи. Експерти попереджають: потрібно бути особливо обережними при купівлі для подальшого будівництва земель сільгосппризначення.
На який відбувся в рамках VII Російського форуму лідерів ринку нерухомості RREF семінарі "Як не стати обдуреним дачником" експерти назвали найбільш популярні ситуації, коли купується земля не може бути використана в якості повноцінної дачної ділянки. Це випадки, коли зриваються терміни підведення інженерних комунікацій, продаються ділянки, які перебувають під арештом, а також ділянки в особливо охоронюваних природних зонах, де будівництво заборонено або обмежено. Крім того, за словами Катерини Лобанової, представника компанії "Земер", бувають випадки, коли ділянки мають категорію земель сільськогосподарського призначення, але продаються під виглядом категорії земель поселень.
Тривожні дзвіночки
За словами комерційного директора Uniparx Service Олександра Коваленка, при купівлі земельної ділянки необхідно звернути увагу на оформлення договору купівлі-продажу землі. У ньому мають бути прописані основні характеристики ділянки - кадастровий номер, площу, місцезнаходження, категорія земель і вид дозволеного використання, а також узгоджена вартість. Крім того, продавець при укладенні договору купівлі-продажу зобов'язаний надати покупцю наявну інформацію про обтяження ділянки та обмеження його використання. Перевірити наявність обтяжень можна, запитавши у продавця виписку з Єдиного державного реєстру прав (ЕГРП) на нерухоме майно та угод з ним, що видається Росреестра.
Крім того, оплату вартості земельної ділянки краще всього проводити через банк, причому вартість, зазначена в договорі, повинна відповідати реальної вартості ділянки. Передача земельної ділянки продавцем здійснюється за підписуються сторонами передавальним актом. Перехід права власності на ділянку повинен бути зареєстрований у ФРС.
Заступник директора юридичного управління компанії "Велес Капітал Девелопмент" Іветта Сударикова відзначає, що "тривожним дзвіночком" може здатися відмову девелопера показати покупцеві проектні чи будівельні договори з підрядниками. "Формально девелопер має право їх не демонструвати. Але якщо сторони працюють" прозоро "і без будь-яких порушень по відношенню до покупця, а будівництво йде, то навіщо продавцю ділянок у що б то не стало приховувати документи?" - Задається питанням експерт.
Генеральний директор компанії "Грінлайф девелопмент" Вартан Авет додає, що перед покупкою потрібно по можливості ознайомитися зі схемами територіального планування, які розробляють в місцевих органах влади. "У цих документах визначено призначення ділянок на віддалену перспективу, - зазначив він. - І, наприклад, може так статися, що якась територія сьогодні продається, але по ній в майбутньому повинен проходити залізниця".
Бійтеся хитрих схем
Як коментує GZT.RU ситуацію керівник відділу маркетингу компанії "ТрансРегіонІнвест" Тетяна Мухіна, існують відчутні ризики при купівлі ділянки на початковому етапі продажу. "Справа в тому, що спочатку більшість ділянок є землями сільгосппризначення. Для заміського будівництва їх необхідно переоформити зі зміною категорії використання під дачне будівництво. Процес цей не швидкий і, буває, компанія продає ділянки, обіцяючи змінити категорію згодом, і не виконує своєї обіцянки. У результаті покупець може залишитися з ділянкою сільськогосподарської землі, на якому неможливе будівництво. Є небезпека і того, що ділянка взагалі не буде оформлений у власність покупця - при використанні різних "хитрих" схем. Однак мені здається, зараз ошуканих дачників стає менше. Покупець став більш грамотним і все рідше трапляється на вудку солодких обіцянок ", - вважає Тетяна Мухіна.
"Не думаю, що кількість ошуканих дачників збільшується. Це явище було характерне швидше для початкового формування ринку. Зараз ринок уже сформований, інформації достатньо, покупці стали грамотніше. Втім, і сам термін" обманутий дачник "не зовсім вірний. Говорити про обман або шахрайство на заміському ринку не можна ", - у свою чергу вважає комерційний директор компанії" Рідні землі "Володимир Єфімов. За його словами, якщо на ринку часткового будівництва багатоквартирних будинків достатньо орендувати майданчик під забудову, щоб почати збирати гроші пайовиків, то у девелопера вже як мінімум є земля у власності.
"Отже, навіть у гіршому випадку покупець залишається з землею, а не з порожніми руками. Тому на заміському ринку можна говорити лише про невиконання або неповному виконанні взятих зобов'язань з тих чи інших причин. Такі компанії є, але вони вже добре відомі ринку. Є , мабуть, тільки один варіант продажу земельних ділянок, який можна розцінювати як украй некоректний щодо покупців, свідомо не володіють глибокими і спеціальними знаннями. Це продаж ділянок у селищах, сформованих на землях, не призначених для дачного будівництва, садівництва або індивідуального житлового будівництва. Покупців переконують, що вони можуть будуватися і в результаті покупці не мають можливості зареєструвати свої будинки і надвірні споруди ", - пояснює Володимир Єфімов.
Не ганятися за дешевизною
За словами Єфімова, з іншого боку, частина відповідальності в таких випадках лежить на самих покупців - адже в документах чітко і недвозначно відбивається вид дозволеного використання землі. І якщо написано "сіяти", значить треба сіяти, а не будувати. "Так що людина, серйозно підійшов до питання купівлі землі, не ганяється за підозрілою дешевизною навряд чи буде обдурений у своїх очікуваннях", - вважає експерт.
Як вважає директор з корпоративного розвитку НАМІКС Віталій Вдовін, загальним зв'язує фактором для всіх випадків обману покупців є невиконання забудовником своїх зобов'язань зі зведення об'єктів і (або) інженерної інфраструктури. "Вирішувати це питання потрібно в установленому законом порядку, через суд або звернення в правоохоронні органи. Що ми зараз і спостерігаємо в Москві та регіонах Росії, коли громадяни досить активно об'єднуються для захисту своїх прав", - рекомендує Вдовін.
За словами Вдовіна, НАМІКС рекомендує крім договірних зобов'язань звертати увагу на авторитетність компанії, досвід її роботи на ринку, на кількість уже зданих об'єктів і реалізованих ділянок без підряду. "Компаніям, орієнтованим в своєму бізнесі на довгострокові перспективи, просто невигідно обманювати і вводити додаткові обтяження для приватних осіб", - резюмує експерт.
www.zagorodna.com
Заміська нерухомість
Росія
04.04.2011
Коментарі