Чим небезпечна купівля неоформленої землі?

Відповідно до Цивільного кодексу РФ, власнику належить право володіти, користуватися і розпоряджатися своїм майном. Тобто, скажімо, якщо земля належить громадянинові не на праві власності, а на іншому речовому праві, наприклад, право довічного наслідуваного володіння, право постійного (безстрокового) користування, то, по суті, такий громадянин не має права продавати землю, до тих пір поки не оформить ділянку у власність.

Але процес оформлення землі у власність нешвидкий, навіть незважаючи на чинний Закон про дачну амністію, який спростив процедуру. До цих пір в неоформленому стані знаходяться досить велика кількість земельних ділянок.

Саме тому законодавці продовжили термін оформлення права власності у спрощеному порядку до 1 березня 2015 року, хоча спочатку граничної була дата 1 січня 2010 року.

Незважаючи на тривалість процедури і її необхідність, не всі поспішають оформляти землю чи будинок. Причина банальна: в будь-якому випадку для оформлення необхідно затратити особистий час і гроші.

Але, як відомо, безвихідних ситуацій не буває, тому багато хто знайшов вихід у ... продажу неоформлених ділянок та будівель. Як же продають неоформлену нерухомість?

Строго кажучи, продати те, що не належить тобі на праві власності, не можна. Але продавці знайшли спосіб: вони отримують гроші за своє майно, а оформленням займається вже сам покупець. Провести операцію можна різними шляхами.

Спосіб перший: за дорученням. Отже, якщо у продавця немає часу займатися оформленням ділянки, то землю продають в неоформленому вигляді.

Суть такої угоди в наступному. Оформленням землі буде займатися не сам власник землі, а покупець. Для цього господар землі оформляє на майбутнього покупця нотаріальну довіреність, за якою довірена особа займається переоформленням землі з права довічного наслідуваного володіння (постійного, безстрокового користування) на право власності.

У довіреності обумовлюється право довіреної особи займатися оформленням будинку або землі, тобто збирати, подавати і отримувати документи, пов'язані з «амністування» права власності. Відразу ж у довіреності може бути обумовлено право продати або подарувати оформлену нерухомість. Або це можуть бути дві довіреності: перша на «збір, подачу, отримання» документів, а друга на продаж або дарування даного нерухомого майна. Після того як представник отримає свідоцтво про право власності, він може продавати або дарувати майно.

Спосіб другий: довіреність плюс попередній договір. Існують також варіанти оформлення через довіреність плюс до цього попередній договір.

Спочатку укладається попередній договір, за яким продавець і покупець зобов'язуються укласти в майбутньому договір купівлі-продажу ділянки з будинком.

Потім власник землі видає довіреність на переоформлення ділянки. За цим документом довірена особа оформляє для продавця право власності на землю.

А після того як все буде оформлено, сторони угоди виходять на фінішну пряму, тобто укладають основний договір купівлі-продажу майна, всі реєструють, і покупець стає повноправним власником заміського будиночка із землею.

Як правило, у таких угодах продавець бажає отримати гроші за майно відразу ж, тобто ще на стадії оформлення довіреності і попереднього договору. Правда, і ціна за майно в таких випадках може бути дещо нижчою, ніж на вже оформлене за всіма правилами закону.

Формально обидва ці варіанти не порушують закон, що дозволяє, в принципі, видати довіреність будь-якій особі, який і буде замість власника займатися оформленням ділянки або будинку.

Укладення попереднього договору також не заборонено Цивільним кодексом. Як передбачено ст. 429 ЦК РФ, за попереднім договором сторони зобов'язуються укласти в майбутньому договір про передачу майна, виконанні робіт чи наданні послуг (основний договір) на умовах, передбачених попереднім договором.

Але, незважаючи на це, проблем у покупця за такими схемами може бути достатньо. Розглянемо основні можливі негативні наслідки.

Ситуація перша: довіреність на оформлення та подальший продаж. Землевласник оформляє на покупця нотаріальну довіреність, за якою останній буде займатися оформленням землі з подальшим продажем.

У даній ситуації людина, що діє за дорученням, не зможе продати ділянку з будинком самому собі. Чи не вправі він і дарувати собі майно. Відповідно до п. 3 ст. 182 Цивільного кодексу РФ, представник не може укладати угоди від імені подається стосовно себе особисто. Він не може також здійснювати такі операції щодо іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком випадків комерційного представництва.

Що виходить? Покупець розплатився з продавцем за нерухомість, за дорученням переоформив права продавця на землю - загалом, він зробив за продавця всю роботу, але він не має права купити (продати) будинок з землею, так як він буде виступати і від імені продавця (за дорученням ), і від імені покупця.

Глухий кут? На щастя, немає: в цій ситуації існують два виходи.

Перший вихід: продавець і покупець повинні укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна. Тобто договір купівлі-продажу повинен підписати саме продавець, особисто.

Другий вихід: особа, якій видана довіреність на продаж, тобто покупець продає нерухомість своєму знайомому або іншого родича, який потім може продати або подарувати майно справжньому покупцеві.

Останній варіант пов'язаний із зайвими витратами на оплату державного мита, крім того, він займає більше часу.

До того ж, існує ризик, що «хороші» знайомі не захочуть потім розлучатися з нерухомістю, що дісталася їм так вдало.

Про інші ризики, що виникають у ситуаціях, коли видана тільки довіреність на оформлення, або одночасно з довіреністю полягає ще і попередній договір, читайте у продовженні цього матеріалу.

sob.ru/issue4965.html