Як вибрати ділянку в котеджному містечку без підряду?





Google+
06.03.2011 18:30
Ділянки без підряду - один з найуспішніших кризових продуктів ринку нерухомості. У найскладнішому для галузі 2009 році продаж в селищах того формату часом перевищуваd докризові показники. Однак, незважаючи на уявну простоту, при покупці такого об'єкта, як ділянка землі для дачі в сучасному дачному селищі покупця може чекати багато складнощів.

Дві сторони однієї медалі


Переваг у ділянок без підряду достатньо. І основне з них, власне, і визначило небувалу популярність формату, - це ціна. Як правило, такі селища розташовуються на відстані більше 60-70 кілометрів від МКАД, і земля там не така вже дорога. Крім того, у власника такої ділянки немає необхідності відразу оплачувати будівництво будинку, а значить, немає потреби у кредитних коштах, за якими потім доведеться переплачувати відсотки. Крім того, можна обмежитися невеликим дешевим будиночком. Та й взагалі будівництво можна вести в міру накопичення грошей, а то і силами самого власника і його сім'ї. Більше того, у багатьох випадках оплата підведення комунікацій також переноситься "на потім". Таким чином, вартість ділянки без підряду в сучасному селищі з охороною, дорогами та громадськими зонами де-небудь на 70-80 кілометрі Новоризького або Калузького шосе цілком може становити 300 тисяч рублів. Природно, на таку пропозицію було безліч бажаючих навіть у розпал кризи.

Продовженням достоїнств ділянок без підряду, як це часто буває, є недоліки. Наприклад, відсутність зобов'язань щодо термінів будівництва будинків може призвести до того, що будівництво у сусідів затягнеться на довгі роки, а це не просто малоприваблива для погляду картинка. Це постійні вантажівки, які розбивають дорогу, шум і присутність на сусідній ділянці сторонніх, часто - нелегально проживають у великих кількостях особистостей. Інший очевидний недолік - відсутність єдиного стилю і вимог до будівництва об'єктів, що нерідко призводить до того, що селище з часом перетворюється в "Шанхай", а зовсім не в сучасне європейське поселення. Ну а така приваблива "розстрочка" на підведення комунікацій у ряді випадків може обернутися роками очікувань. Причому, це стосується не тільки газу або водопроводу: настільки ж довго можна очікувати будівництва доріг і дитячих спортивних майданчиків.

Не просто ділянку


Ділянка без підряду на перший погляд нічим не відрізняється від горезвісних "шести соток" в дачному кооперативі радянського підприємства, які видавався кращим трудівникам або купувався у оних: невеликий наділ землі, позначений кілочками, який згодом перетворювався на дачу з садом, городом і гамаком.

Однак, сучасний ділянку без підряду - це не просто шматочок землі. Як об'єкт нерухомості, він складається з власне землі, а також з правильно оформлених документів, підведених комунікацій, загального забору та охорони, громадських спортивних і дитячих майданчиків, гостьових парковок, альтанок та інших зон відпочинку. Словом, у поняття "ділянку без підряду" невід'ємно входять всі характеристики і блага, які заявляють при продажу девелопери.

Як не дивно, але селище, де земля продається без підряду, теж повинен бути побудований. Адже селище - це не тільки вдома, це ще й уся інфраструктура та організація експлуатації. Повинні бути оформлені всі документи, дозволи та узгодження з різними службами, підведені електрика, вода, газ, побудовані дороги до селища і всередині нього, організована охорона і вжиті інші заходи для забезпечення безпеки жителів селища, організований вивіз сміття, продуманий ландшафтний дизайн та обладнані прогулянкові зони, і багато-багато іншого. Цей перелік у кожному селищі буде свій (наприклад, не буде спортивних майданчиків або вишуканих ландшафтів), і який він буде конкретно, зазвичай заявляється забудовником при описі селища.

Таким чином, перше, що потрібно зробити, збираючись купувати таку ділянку, - це зрозуміти, що саме пропонують до продажу. І на якій стадії будівництва знаходиться саме селище. Звідси вам стане ясно, дороге це, насправді, пропозиція, або дешеве. Адже якщо за мінімальну суму пропонують лише землю, то варто підрахувати загальну підсумкову вартість об'єкта, коли будуть проведені всі наступні виплати за комунікації, побудовані дороги та парковки, інша інфраструктура. І навпаки: якщо пропозиція із серії "все включено", то його велика, у порівнянні з просто землею, ціна може виявитися досить вигідною.

Солов'я байками не годують


Найбільш "хвора" тема ділянок без підряду - дотримання девелоперами термінів і виконання обіцянок.

Звичайно, якщо ви купуєте ділянку у вже чинному селищі, ви гарантовані від довгобуду. Проте, ціна на ділянку в готовому селищі, природно, вище. Адже вже оплачені, наприклад, підведення газу або асфальтування внутрішньоселищних доріг, поставлені ліхтарні стовпи, обладнаний пляж або місце для колективного барбекю. Хто набував ділянку на самому початку будівництва, швидше за все, вносили гроші поступово, на ті чи інші цільові потреби. А ось "пізнім" покупцям доводиться нести всі витрати відразу. Хоча сумарні витрати, звичайно, виявляться приблизно однаковими.

Втім, бажання заощадити і придбати ділянку на початковій стадії розвитку селища не так вже безперспективно. Головне ретельно скласти договір. У ньому мають бути детально регламентовані всі елементи інфраструктури: скільки кіловат електрики покладається на обрану ділянку, в якому місці до нього підводиться газова труба, за якою технологією і якої ширини будуються дороги, параметри водяної свердловини, місце розташування дитячого майданчика. У продавця повинні бути абсолютно чіткі і підтверджені документами відповіді по будь-яким інфраструктурних об'єктів. Попросіть показати отримані забудовником техумови на підведення комунікацій, порівняйте термін дії дозволів на проведення робіт з реальним станом справ у селищі.

Зрозуміло, що при затримці оплати з боку покупця розраховувати на дотримання заявлених термінів не доводиться. Однак у зворотній ситуації покупець цілком може зажадати від девелопера виконання обіцянок у судовому порядку. А щоб не витрачати час і нерви в судах, не зайве поцікавитися до покупки, наскільки конкретний девелопер вміє тримати слово. І чи вміє він будувати селища взагалі. Сьогодні, у вік інтернету, з'ясувати, які селища вже були побудовані даними забудовником і яка в нього професійна репутація, нескладно. Ідеальний же варіант - придбати ділянку в другій або третій черги селища. Тоді ви зможете побачити, що вже вийшло у девелопера, відвідавши територію першої, вже діючої, черги.

Крім того, має сенс подивитися ділянки без підряду в мультикамерах селищах, де пропонуються також і готові будинки. Тут терміни будівництва і ймовірність їх виконання, як правило, вище.

Ризик - справа розумне

Як бути, якщо все-таки сподобався ділянку в тільки виведеному на ринок селищі, а ім'я девелопера громадськості нічого не говорить? Звичайно, ризик купити ділянку без підряду і потім роками чекати обіцяного електрики або мати можливості під'їхати до своєї ж власності тільки на коні або всюдиході - є. Але мінімізувати цей ризик можна.

Як вже говорилося, важливо ретельно підходити до складання або хоча б прочитання запропонованого договору. Чи всі там перераховано, що обіцяли в рекламі і під час переговорів про продаж? Чи чітко прописані терміни? І як технологічно буде організовано фінансування і будівництво об'єктів інфраструктури? Наприклад, якщо дороги почнуть прокладати тільки після того, як свої "дорожні внески" внесе 90% жителів селища, то доріг не буде, як мінімум, поки не продадуть 90% ділянок, а на це можуть піти роки.

Крім того, слід уважно ставитися до ситуацій, коли при покупці ви платите лише за земельну ділянку, а комунікації (право підключення до них) або вступ у дачне об'єднання, якому належать або належатимуть комунікації, девелопер надає "у подарунок". Адже "подарунок" він і є подарунок: звертатися, наприклад, з позовом до суду з приводу не отриманого вчасно подарунка - досить проблематично.

Ще одна "ризикова" ситуація - коли в договорі відображена лише частина від реально сплаченої суми. Тоді "у разі чого" всі претензії будуть можливі лише на задокументовану суму. А вона, як правило, буває багато менше реальної витраченої.

Вибираємо ділянку без підряду

Отже, при виборі ділянки без підряду, має сенс діяти за наступним сценарієм.

1. Серед безлічі пропозицій відібрати підходящі за вашим побутовим критеріями: напрямок, віддаленість, наявність лісу або річки, - словом, вибрати ті селища, які сподобалися. І далі здійснювати серед них вибір оптимального з точки зору отримання обіцяного.

2. Дізнатися, який саме об'єкт пропонується, що входить в ціну пропозиції, а за що доведеться оплачувати додатково та в якому обсязі. Таким чином, можна визначити найбільш привабливі пропозиції з точки зору ціни.

3. Визначити опції, які взагалі не передбачені в даному об'єкті і зрозуміти, наскільки їх відсутність важливо. Наприклад, якщо будівництво дитячого майданчика не передбачено в принципі, але продавець каже, що потім, якщо всі жителі захочуть, її можна побудувати, то цілком можливо, що це не буде зроблено ніколи.

4. З'ясувати ступінь готовності селища і час завершення будівництва.

5. Дізнатися, який досвід і репутація у даного девелопера, скільки селищ він вже збудував.

6. З'ясувати в девелопера, які зобов'язання щодо термінів будівництва на своїх ділянках є у власників. Це допоможе і спланувати власні витрати на зведення будинку, і оцінити ймовірність затягування будівництва на сусідніх ділянках.

7. Після придбання ділянки контролювати терміни виконання своїх зобов'язань девелоперською компанією.

Генеральний директор компанії "земельних актів" Юлія Севериненко
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти