Чи реально залучити фінансування банків під будівельні проекти?

Перспективно будувати в регіонах, наскільки реально залучити фінансування банків під проект, чи потрібно комерційному сектору участь у державній програмі будівництва «Доступне житло» портал Building.ua опитав самі банки.

Олександр Охріменко, президент Українського аналітичного центру

У банків залишилося дуже багато непогашених кредитів зі старими боргами будівельників і це найбільш стримує активність банків. Хоча банкам потрібні клієнти і вони готові кредитувати будівельників. Але виникає проблема застави. Це до кризи банки були готові ризикнути і видати кредит без застави. А тепер потрібна застава. При цьому незавершенка або просто ділянка землі - це погана застава. Тому банки хочуть у заставу вже готову нерухомість. Це проблематично, тому й кредитування буксує.

Якщо банки і дають кредити будівельникам - це перш за все Київ, частково Одеса, Крим і Дніпропетровськ з Донецьком. Інші регіони менш привабливі.

Пріоритетність сегмента нерухомості залежить, в першу чергу, від об'єкта. Якщо об'єкт практично готовий і зрозуміло, хто його купить і за якою ціною, то це стимулює активність банків. У 2010 р. банки більш активно кредитування під будівництво торгових площ, але потім зрозуміли, що ризики великі. Дуже часто побудовані торгові об'єкти не можна ні продати і ні здати в оренду.

У питанні розвитку іпотеки надія є завжди. Більшою мірою ринок іпотечного кредитування буде залежати від емісії гривні напередодні виборів. Якщо емісія буде великою, то це створить надлишок гривні і буде хорошим стимулом для зростання іпотечного кредитування. У будь-якому випадку, тільки велика емісія гривні може знецінити її і дасть можливість банкам списати збитки за старими кредитами під будівництво. Без цього списання складно розвивати ринок іпотечного кредитування

Фінансування державних програм - це швидше популістські, ніж реальні проекти. Обсяги держфінансування будівництва мізерні і пов'язані з великими бюрократичними проблемами. Тому банкам не вигідно мати справу з держпрограмами. За підсумками 2011 р. банки видали мізер кредитів за допомогою ДІУ, хоча плани були великими. Але умови кредитування і, найголовніше, умови оцінки надійності позичальника роблять кредити під держпрограми не затребуваними населенням.

Максим Чухрай, начальник Управління інвестиційно-будівельного фінансування ПРОМІНВЕСТБАНКУ

Ми, як і раніше, розглядаємо проекти девелопменту з метою фінансування. На сьогоднішній день галузь не є пріоритетною для банку. Тим не менш, ми зацікавлені в реалізації якісних і знакових проектів, що мають прийнятні параметри, достатній рівень власної участі девелопера, ступінь готовності і глибину опрацювання ключових питань.

Перш за все, нам цікаві регіони c максимальною концентрацією грошової маси. У першу чергу - міста з чисельністю населення від мільйона чоловік. Саме в таких регіонах позитивні тенденції ринку нерухомості мають найбільший період життя, а негативні - найменший. У цих регіонах знаходяться потенційні споживачі побудованих площ.

Пріоритетними для банків є проекти в сегментах, які менш інших зазнали впливу кризових явищ. Якщо перераховувати в порядку убування, то це: торговельна, готельна, логістична, офісна та житлова нерухомість. При розгляді проектів житлової нерухомості переважними є проекти класів «бізнес» і «преміум». Потенційний покупець такої нерухомості в найменшій мірі потребує іпотечного кредитування, часто погоджується на розстрочку платежів, що забезпечує більш стабільний попит на побудовані площі.

Що стосується нашого банку, то в цьому році розвивати іпотечне кредитування ми не плануємо. А от щодо надання послуг в рамках державних програм, то банк є партнером Державної іпотечної установи в частині фінансування проектів будівництва житла з високим ступенем готовності.

Олексій Саливон, заступник голови правління, директор з корпоративного бізнесу VAB Банку

Незважаючи на те, що ми, перш за все, оцінюємо привабливість самої компанії як позичальника, її платоспроможність і ринкові позиції, потрібно відзначити, що будівельна галузь все ще несе в собі найбільші ризики для кредитора, і особливо, якщо мова йде про кредитування об'єктів житлової нерухомості. У той же час перед банківською галуззю сьогодні, навпаки, досить принципово стоїть питання підвищення якості кредитних портфелів за рахунок зниження ризиків за новими позиками і виходу в прибуток. Крім того, проекти будівництва, як правило, вимагають більш довгого ресурсу, тоді як останнім часом терміновість депозитних портфелів у банків, навпаки, помітно скоротилася, а вартість залучених коштів - виросла. І ціна ресурсу, і високі галузеві ризики істотно здорожчують кредит для забудовника і ще більше загострюють питання можливості обслуговування компанією боргових зобов'язань перед банком, і тим більше в умовах слабких продажів на ринку нерухомості через низький попит.

Поки ринок нерухомості не покаже тенденції до зростання, а фінансовий ринок не дасть передумов до зниження вартості ресурсу, поки права кредитора не будуть захищені належним чином на законодавчому рівні, в тому числі і щодо звернення стягнення на заставне майно та реалізації застави за простроченими кредитами, прогнозувати розвиток іпотеки складно. В перспективі 2012 р. для нашого банку, як і для більшості інших учасників фінансового ринку, іпотека не буде пріоритетним напрямом кредитування. Банки будуть націлені на просування щодо коротких позик до 1 року і видачу коштів не на інвестиційні проекти, а на підтримку поточної діяльності компаній, дотримуючись досить жорсткої оцінки позичальника. Думаю, 2012 р. взагалі покаже невеликий приріст кредитного портфеля в цілому - приблизно до 7%, при відсутності тиску з зовнішніх фінансових ринків.

Станіслав Аржевітін, голова Ради Асоціації українських банків, народний депутат України, член Комітету ВРУ з питань фінансів, банківської діяльності, податкової та митної політики

Будівництво завмерло, бо зупинилося кредитування. Адже перші паї і велика частина інвестицій до кризи були можливі тому, що клієнти могли отримати в банку кредити. Але коли з банківської системи «вийшли» депозити, банківська система була змушена менше кредитувати, в тому числі і будівництво. І найбільше падіння сталося саме в будівельній галузі.

У ВР є ряд депутатів, які час від часу піднімають законопроекти, щоб реанімувати, щоб отримати або пролонгувати преференції для цієї галузі. Їм йдуть назустріч, природно, але я не думаю, що цього року буде якийсь сплеск у питаннях фінансування нових об'єктів. Зараз головне утримати позитивну тенденцію, яка була в минулому році, але що стосується нарощування - немає передумов. Що таке будівництво - це довгостроковий ресурс, а його треба мати. І з якого джерела брати цей ресурс? Таких довгострокових ресурсів зараз у банківській системі немає. Тому що депозити зараз кладуть короткими, адже ніхто не знає, що буде до виборів, що буде після виборів - і вирішують краще покласти вільні кошти не більше ніж на три місяці. А якщо депозит на три місяці, його не можна вважати ресурсом на рік або навіть три. Довгострокові ресурси, які були, особливо в іноземних банків, через існуючої кризи на вимогу материнських компаній «стягуються», ведуть з Україною.

Зростання на цьому ринку - за рахунок банківських джерел - не буде. Оформлені раніше кредити будуть обслуговуватися, але нове кредитування малоймовірно. Плюс національний банк вимагає підвищувати нормативи. І навіть той ресурс, яким банки мають, вони змушені витрачати на латання цих «проблемних» дір, - в цілому за статистикою до 30%, але на практиці в багатьох банках частка проблемних кредитів перевищує 40%. Про які нові кредити може йти мова в таких умовах?

Building.ua