Чи потрібна експертиза нерухомості?

21.11.2010 00:04
Статті про нерухомість | Чи потрібна експертиза нерухомості? Купуючи будь-який об'єкт нерухомості, завжди є шанс купити кота в мішку, тобто квартиру, будинок або кімнату, володіння якими неминуче призведе до суперечки про право власності.

Для покупців нерухомості надзвичайно актуальна проблема можливої втрати права власності на придбані об'єкти. У ряді випадків суд може визнати угоду недійсною і задовольнити позов про витребування майна з вашого, як може з'ясуватися, незаконного володіння.

Щоб цього уникнути, юридичні та ріелторські компанії пропонують послугу «перевірка юридичної чистоти об'єкта нерухомості». У чому полягає ця послуга і наскільки вона допоможе клієнтам захистити свої права в майбутньому, розповіли учасники круглого столу, організованого редакцією журналу «Бюлетень нерухомості».

За законом


Термін «юридична чистота об'єкта» з'явився у професійній ріелторської середовищі вже давно, проте до цих пір в залежності від ситуації трактується по-різному. Якщо зібрати воєдино всі смислові відтінки цього поняття, ми отримаємо наступне визначення: юридично чистою називають нерухомість, яка не може бути витребувана у майбутнього власника ніким і ні за яких підстав.

Відповідно, визначити ступінь такої чистоти можна тільки при ретельному аналізі документів власника на саме житло і доскональному вивченні історії об'єкта від першого і до останнього власника. Настільки копітку перевірку роблять для того, щоб уникнути проблем у майбутньому. Адже якщо в якій-небудь з попередніх угод порушувалися права однієї зі сторін, остання угода може бути визнана недійсною.

На даний момент Цивільний кодекс РФ передбачає низку причин і обставин, в результаті яких угода купівлі-продажу, дарування і будь-який інший передачі нерухомого майна може бути визнана недійсною.

На першому місці в цьому ряду стоїть недієздатність або обмежена судом дієздатність громадянина, який її зробив. До слова, це - одна з найбільш улюблених шахраями схем «продажу» квартир. Точно так само не мають юридичної сили угоди, укладені неповнолітніми.

Незаконні і операції, проведені під впливом обману, насильства, погрози, зловмисної угоди представника однієї сторони з другою стороною, угоди, зроблені під впливом помилки. Цивільний кодекс передбачає ще близько десятка причин, по яких нерухомість може бути витребувана у нового власника. І кожну з них можна трактувати дуже широко.

«Згідно з даними статистики, останнім часом у Росії зросла кількість угод з нерухомістю, мають порок у суб'єкта. Це значить, що продавці в даних угодах були недієздатними. У цілому порок суб'єкта і порок волі (угода укладена не з доброї волі продавця, під впливом обману, насильства, погрози і т. д. - Ред.) - Найважчі причини, з якими ми маємо справу при розгляді в судах », - констатує Микола Атеняев, керівник Громадської приймальні з захисту прав споживачів у сфері нерухомості при Санкт-Петербурзької палаті нерухомості.

Що, де, коли?

Щоб уникнути потрапляння в подібні слизькі ситуації, будь-який об'єкт нерухомості, що краще перевірити, досконально вивчивши його історію та підстави передачі новим власникам.

Існують різні технології перевірки об'єктів нерухомості. Розрізняються вони, головним чином, з вигляду об'єкта нерухомості, представленого до перевірки: готове житло, житло, що будується, комерційні приміщення, заміська нерухомість.

За готового житла (вторинний ринок) в ході експертизи перевіряється передісторія об'єкта. Наскільки глибоко будуть «копати», залежить від характеристик самої нерухомості. Якщо вона викликає підозри (багато разів міняла власників), то, швидше за все, експерти будуть перевіряти всю історію об'єкта починаючи з моменту його приватизації.

Під час перевірки фахівці збирають документи про всі осіб, які були власниками або були зареєстровані в квартирі, брали участь чи ні в приватизації об'єкта або виплату паю (у квартирах ЖБК). Перевіряються свідоцтва про власність, дані технічних документів на квартиру та інші можливі документи.

Незважаючи на великий обсяг роботи, фахівці досить оперативно справляються з нею: в середньому збір документів для юридичної експертизи та їх аналіз займають п'ять робочих днів. У разі перевірки об'єктів з великою кількістю власників, наприклад великих комунальних квартир, термін обумовлюється окремо.

Після аналізу різних пакетів документів складається висновок про можливість оскаржити права власності на даний об'єкт. У висновку, який клієнт отримує на руки, вказуються всі тонкі моменти по приобретаемому об'єкту нерухомості.

Цілком таємно

Так як кожна третя угода в Петербурзі проходить за участю ріелторських компаній, то і замовляють такі перевірки, як правило, саме ріелтори.

Щоправда, більшу частину робіт з перевірки об'єктів вони віддають на аутсорсинг приватним детективам або юридичним компаніям. Для цього є свої причини. «Зараз ні нотаріуси, ні юристи, ні адвокати, ні ріелтори, ні детективи не можуть провести повноцінну перевірку об'єкта нерухомості.

Єдині, хто має для цього повноваження і можливості, - співробітники служб безпеки. Навіть у судів можливостей у цій сфері значно менше », - пояснює Антон Баранов, генеральний директор ріелторської компанії« Авентін-Нерухомість ».

Оскільки багато даних в ході перевірки «видобуваються з-під поли», немає жодних шансів, що вони коли-небудь будуть прийняті як докази в суді. Проте мета подібної перевірки зовсім не в тому, щоб забезпечити потенційного покупця юридичними підставами для захисту своїх позицій у майбутньому. Основне її завдання - повідомити покупця про можливі ризики, пов'язані з придбанням обраної ним нерухомості.

«Покупець повинен йти на угоду з відкритими очима, розуміти, що за об'єкт він збирається придбати. У висновку ми вказуємо, яка ймовірність втрати права власності в майбутньому і даємо рекомендації, чи варто купувати об'єкт, оскільки наше завдання - мінімізувати ризик для клієнта », - говорить Дмитро Титов, генеральний директор агентства нерухомості« Мир квартир ».

«Таку перевірку краще провести ще з однієї причини, - додає Світлана Денисова, виконавчий директор агентства нерухомості« Площа ». - Сьогодні існує безліч сутяжного контор, які спеціалізуються на виявленні слизьких моментів в історії квартири. Знайшовши такі вади, вони починають шантажувати власників, погрожуючи подати в суд і оскаржити їх право власності. Це чистий кримінал, але - у правовому полі ».

Ставки і тарифи

Як правило, глибока перевірка об'єкту нерухомості проводиться на стадії внесення застави та підписання попереднього договору купівлі-продажу, тобто коли покупець остаточно визначився з вибором і хоче лише підстрахуватися на майбутнє.

«Вартість перевірки віднімається від суми застави, який покупець вносить в агентство на підтвердження своїх зобов'язань за договором. Зазвичай перевірка обходиться приблизно в п'ять-шість тисяч карбованців. Але сума може варіюватися. Наприклад, якщо потрібно перевірити комерційний об'єкт великої площі, то цифри будуть зовсім іншими », - розповідає Римма Шталь, виконавчий директор« ЦАН-МН ».

За оцінками ріелторів, об'єктів, що не витримали таку перевірку, - не більше 1%. Це пояснюється тим, що більшість ненадійних варіантів відсівається ще на стадії попередніх переглядів, тобто при першому зверненні продавця в агентство нерухомості. Згодом продавці намагаються реалізувати такі «ненадійні» об'єкти самостійно або звертаються до допомоги якихось посередників.

«Ті об'єкти, які ми беремо в роботу, як правило, не мають у собі серйозних дефектів. Якщо такі виявляються в ході перевірки, ми пояснюємо продавцю і покупцю, як цю ситуацію можна виправити. Іноді буває досить узяти додаткові довідки або переробити частину документів. Випадки, коли зробити зовсім нічого не можна, - поодинокі », - додає Римма Шталь.

Згубне місце

До підозрілих моментів в історії квартири відносяться будь-які угоди купівлі-продажу, передачі, дарування об'єкта протягом останнього року. За статистикою, більшість шахрайств з нерухомістю розкривається саме протягом півроку-року з моменту вчинення кримінальної оборудки. Тому в такому випадку краще перестрахуватися і провести додаткову перевірку або зовсім відмовитися від покупки сумнівного варіанту.

Крім того, підозрілим ріелтори вважають заповіт квартири у спадок або її дарування людині, яка не перебуває у родинних стосунках з попереднім власником, особливо якщо новий власник намагається швидко продати отриманий спадок.

Сумнівними характеристиками володіє також квартира, часто перепродавати або переходила з рук у руки по незрозумілих причин, особливо якщо в ній тривалий час ніхто не жив. Цілком ймовірно, що угоди з цією нерухомістю були «нечистими».

«Дуже важлива ознака« поганий »квартири - якщо продавець в ній не живе, - пояснює Ігор Шушко, заступник генерального директора агентства нерухомості« Спектр ». - Наприклад, квартира коштує чиста, відремонтована, з меблями ще першого власника, але в ній ніхто не жив з моменту приватизації. Також підозріло, якщо зняття з обліку попереднього продавця відбувалося не відразу після перепродажу ».

Захисний оберіг


Якщо ви все-таки зважилися придбати об'єкт із сумнівною репутацією, понадіявшись, що далеко не кожна спірна угода доходить до суду, краще додатково убезпечити себе і своє право власності. Найбільш дієвий інструмент такого захисту на сьогоднішній день - страхування титулу. Тільки воно в повній мірі здатна захистити власника нерухомості від втрати грошових коштів у разі втрати права собственности.

Однак і тут залишаються свої підводні камені: високі тарифи по титульному страхуванню (від 0,5% до 1,5% вартості об'єкта на рік), складності з одержанням страхових виплат, а також необмежений термін, на який доведеться страхувати нерухомість, якщо її правової статус викликає сумніви. Адже за законом потерпілий може звернутися до суду протягом трьох років з моменту, коли він дізнався про порушення його прав у результаті передачі, дарування або перепродажу об'єкту.

Так що теоретично з ризиком втрати права власності покупець може зіткнутися і через двадцять років після придбання квартири. Тому чим більш досконально буде проведена перевірка її історії, тим менше шансів, що в майбутньому ви зіткнетеся з «скелетами у шафах» вашої квартири.
www.zagorodna.com

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти