Це може коштувати вам квартири

«Чистота квартири» - вираз, який звучить часто і здається ясним і зрозумілим. Проте погляд критично налаштованого клієнта, та ще юриста, здатний розвіяти ілюзії про ясність. Ось міфи, які зруйнувалися під час всього однієї угоди.

Міф перший: чистота - поняття абсолютне і статистичне

Ніякого точного визначення, яку квартиру можна вважати ідеально чистою, не існує. Тут, як у фізиці, причому в квантової, все визначається ймовірностями.

Відомо, що в ході перевірки юридичної чистоти квартири необхідно перевіряти кілька аспектів. Насправді їх може виявитися значно більше, ніж можна перевірити. Ускладнює справу й те, що нормальної статистики щодо розірвання угод, та ще з описом ситуацій, які до цього призвели, не існує в природі. Однак, за даними юридичної компанії «Бергер і партнери», кожна 30-а угода з житловою нерухомістю може бути розірвана в суді. За даними експертів, щорічно в Москві судами різних інстанцій розривається більше 2000 угод з нерухомістю. При загальній кількості близько 100 тис. на рік це близько 2%, що можна вважати серйозною цифрою.

Міф другий: бувають чистими квартири, які ніколи не продавалися

Вважається, що ймовірність 100% чистоти за цим параметром може бути досягнута лише у випадку, якщо квартира ніколи не продавалася, а була більше 10 років тому приватизована на одну людину, яка ніколи не був одружений або заміжня. Однак тут теж є свій ризик. Скажімо, психічне здоров'я продавця не було засвідчено психіатром на угоді, а довідка з ПНД виявилася фальшивою. Угода може бути розірвана.

Часто продавці використовують як аргумент, що, раз квартира тільки приватизована, то вона ніби як ідеально чиста. Однак і тут знайдуться всякі випадки, за якими угода може бути розірвана, хоча це трапляється набагато рідше, ніж розірвання угод з купівлі-продажу.

Причина - може бути порушений закон у ході приватизації. Так що майбутньому власникові треба перевіряти, хто відмовлявся від приватизації цієї квартири, з якої причини, і засвідчувати, що відбулися як мінімум три роки з моменту отримання приватизаційних документів - це термін давності для таких справ. Треба ще переконатися, що з квартири не був виписаний хтось перед приватизацією, особливо це стосується дітей або осіб, які відбули до місць позбавлення волі.

Нові кримінальні справи додали ще один аспект перевірки. Треба переконуватися, що власники квартири не померли до моменту приватизації (саме через приватизацію на недавно померлих одиноких людей, а потім продаж за дорученням відбувався ряд злочинних угод у Москві і в деяких інших великих містах). Статистика про те, скільки угод з тільки що приватизованими квартирами потрапляє до суду, відсутній, але не варто обманювати себе, що «приватизація» дорівнює «чистота квартири».

Міф третій: випадки з заповітом найпроблемніші

Коли продається квартира, тільки що перейшла спадкоємцям - може, за заповітом, а може, в силу закону, багато хто схильний вважати, що перевірка чистоти таких квартир буде особливо складна.

Дійсно, перевірити справжність заповіту дуже важко, але можливо при бажанні і наявності деякої суми грошей.

Що дійсно неможливо перевірити, так це чи є у заповідача інші спадкоємці за законом, яким належить обов'язкова частка, скажімо, позашлюбні неповнолітні діти або діти-інваліди. Але абсолютно точно можна стверджувати, що страхові компанії досить охоче страхують «титул» за подібних операцій, і навіть без підвищувального коефіцієнта.

Міф четвертий: якщо юристи все перевірили, а страховик застрахував, то все чисто

Якщо є ймовірність, що операція буде оскаржена навіть у найпростіших і ясних випадках, то яка ймовірність, що виникнуть проблеми у випадках, коли квартира кілька разів переходила з рук в руки, у неї було кілька власників, а серед них - діти? Ситуація особливо складна, коли угода лише частина великої ланцюжка з обміну квартири. Перевірити ніхто толком нічого не може, і ймовірність розірвання угоди зростає в геометричній прогресії.

Як правило, такі квартири (а то й цілі ланцюжки з квартир) перевіряють юристи, які працюють або як незалежні експерти, або як експерти агентства нерухомості. Часто за такими угодами покупці намагаються вдатися до страхування, але саме по операціях в ланцюжках страхові компанії найчастіше відмовляють. Банки, що видають іпотеку, теж нерідко ставлять умовою, що угода повинна бути одна, а не в ланцюжку інших угод, щоб їм довелося перевіряти тільки цю квартиру і її власників, а не всі квартири, які беруть участь в «довгої» альтернативну операцію.

На жаль, 80% угод на ринку становлять саме «альтернативи», і, можливо, саме вони дають основний внесок в ті самі 2000 угод, розриває щорічно. Скажімо, порушені права одного з проживаючих в одній з квартир - за законом всі 4 угоди, які відбувалися разом «по альтернативі», повинні бути розірвані. У такій ситуації можна вирішити питання з «скривдженим» за допомогою певної суми грошей, яку збирають з усіх нових власників квартир.

Міф п'ятий: довідок, наданих власниками квартири, достатньо

Якщо власники принесли довідки з псих-і наркодиспансеру про те, що абсолютно здорові, то це, за великим рахунком нічого не означає. Довідки можуть бути підробленими, можуть бути взяті в іншому відділенні і так далі. Ті, хто хоче точно переконатися, що угода не буде оскаржена через недієздатність власників житла, вживають більш радикальні заходи.

Одна з них, яка точно виходить за рамки закону, - це збудження помилкового кримінальної справи, в рамках якого довідка запитує з диспансерів. І ще один не дуже законний спосіб - отримання довідки на власника у лікарів диспансеру за допомогою деякої суми грошей. Є цілком законний спосіб переконатися у чистоті довідки - це під'їхати в диспансер за місцем проживання з власником і переконатися, що документ отримано з дотриманням норм закону.

До речі, мало хто знає, але операції з людьми, які перебувають на обліку, здійснювати можна, просто треба запрошувати психіатра, бажано лікуючого саме цього пацієнта, щоб він оглянув господаря квартири до угоди і після неї і видав на руки покупцеві обидва висновки про дієздатності власника в Цього дня. Нотаріус, який робить позначку про дієздатність, в даному випадку не потрібний.

http://sob.ru/issue4625.html