Будинок за кордоном: як знешкодити «пастки» продавців

23.01.2011 21:30
Купівля нерухомості за кордоном - та ще лотерея. Ми вже писали про те, як заздалегідь обчислити неліквідний об'єкт і ненажерливого ріелтора. Однак продовжимо розмову про те, які ще способи торгівлі застосовують недобросовісні контрагенти покупця заморського будинку. Способи ці варіюються від просто сумнівних до відверто шахрайських. Ось лише деякі з них.

Розлучення по ...

Найпоширеніший обман покупця з боку іноземних забудовників - це недобуд нерухомості у зв'язку з браком коштів або, що не краща, через конфлікт з законодавством. Це дійсно «важкий випадок»: якщо переговорний процес не дає бажаних результатів, доводиться судитися в чужій країні і за чужими правилами. У ряді країн це ще й дуже дорого. З недобудом нерухомості покупці стикаються зараз у багатьох країнах: ОАЕ, Єгипті, Туреччині, Болгарії, Іспанії та ін Тому всі консультанти з нерухомості зараз радять купувати тільки готове житло.

Але повністю від ризиків не захистить і це. Забудовник може звести об'єкт, але не побудувати обіцяну інфраструктуру або організувати управління не на тому рівні, що обіцялося, зробити примітивну обробку замість обіцяного «ексклюзивного інтер'єрного дизайну».

«У ціну можуть включити так званий коефіцієнт за використання громадських приміщень. І при покупці 30 кв.м може виявитися, що з них 5 метрів відносяться до загального холу на сходовому майданчику, - говорить Марина Голомедова, виконавчий директор Sunmarina Realty. - Або, наприклад, забудовник замість обіцяних 150 кв.м здає вам квартиру в 120 кв.м. У Дубаї, наприклад, ви довести нічого не зможете, тому що виміри там виробляють «по балках», а балки ці можуть розташовуватися як завгодно ».

Але якщо вже забудовники обманюють своїх клієнтів, то ріелтори і поготів. У процесі «підгортання» вони не скупляться на обіцянки, обіцяють золоті гори, а потім покупець не виявляє їх ні в реальності, ні в підписаному ним контракті. Ось класичний «розвод по-ріелторських». Одному нашому співвітчизникові за нечувану суму продали в Австрії палац-особняк з обіцянкою, що він отримає не тільки майно, але і титул графа, яким володіли попередні власники будинку. Невдалий покупець сміливо почав друкувати на своїх візитках гучний титул. І лише через рік, вирішивши узаконити своє перебування в цій провінції, він дізнався, що таке право не має ніякого відношення до нерухомості, а заплативши за родовий герб, він придбав лише предмет декору вхідних дверей, що і було описано в додатку до договору.

Не потрібно, втім, думати, що обманами грішать тільки російські брокери, а європейські, наприклад, всі білі і пухнасті. Так, улюблена розвага лондонських брокерів - впарити росіянину об'єкт в непрестижному районі - наприклад, у Східному Лондоні, населеному індійцями і пакистанцями. Там продаються і дорогі квартири, і пентхауси, побудовані спеціально з розрахунку на недосвідченого іноземця. Місцеві брокери показують об'єкт в такий час, коли на вулиці малолюдно і покупець може не зметикувати, що до чого, чи пояснюють обстановку тим, що район молодий, але розвивається, перспективний. Купивши таку квартиру, власник ніколи не зможе продати її за цією ж ціною. Пред'являти ж претензії до ріелтора заднім числом марно, тому що формально він ні в чому не винен.

Не женися за дешевизною

Як відомо, зараз на багатьох ринках ціни знизилися досить істотно. Багато ріелтори поспішають скористатися цим: агітують за нерухомість задешево, запевняючи, що, коли ціни виростуть, інвестор озолотиться. Потім виявляється, що ціни рости і не думають, а продати об'єкт неможливо. Іноді задешево продається відвертий неліквід, а покупця запевняють, що для нього це неймовірне везіння. «Якщо ціна будинку впала на 80%, тоді як на інші пропозиції знижка всього 10-20%, то напевно цьому є цілком з'ясовні причини. Або його ціна була спочатку завищена, коли він виставлявся на продаж, або це нерухомість, яка задарма нікому не потрібна і не буде потрібна і через кілька років, навіть якщо продажна її вартість виросте », - вважає Ігор Індріксонс, директор департаменту інвестицій у закордонну нерухомість компанії IntermarkSavills.

Часто ріелтори використовують низькі ціни в рекламі як приманку - це старий як світ, але який працює до цих пір прийом продажів. Буває, що оголошення про дешеву квартирці покликані зацікавити покупця і змусити зателефонувати продавцеві, який повідомить клієнтові, що дешевий об'єкт вже проданий, але є кращі, але трохи дорожче. «Заявлені ціни в більшості своїй справді служать вивертами продавців та ріелторів для наївних покупців, - підтверджує Євген Скоморовський, керуючий директор« CENTURY 21 Захід ». - Психологія покупця дійсно допускає збільшення бюджету придбання в процесі переговорів ».

Може статися й так, що вказана сума - лише початковий внесок при оплаті на виплат або по іпотеці. «Я знаю, що подібні« привабливі »ціни зустрічаються і в США. Але там це означає, що клієнт вносить зазначену суму «живих» грошей, а решту отримує в кредит, - говорить Андрій Кучин, директор агентства Prime Time Realty. - Тоді людина купує не нерухомість, а право володіння, припустимо, на 10 тис. доларів. Саме володіння почнеться років через 15, після виплати кредиту ». Проте в нашій країні, взагалі-то, передбачена адміністративна відповідальність за подібне введення в оману.

Точно так само ціна може виявитися стартовою вартістю на аукціоні. У ряді випадків ріелтори, продають об'єкт банку, якому він відійшов за борги, виставляють в оголошенні приблизну ціну, і потім покупцеві доводиться додатково узгоджувати її з продавцем.

Крім того, продавці у своїх оголошеннях часто не включають в ціну ПДВ та інші податки. Так що якщо квартира в Болгарії пропонується за 30 тис. євро, то з урахуванням ПДВ і податків її вартість складе всі 40 тис.

Золоті чи яйця?

Останнім часом дуже популярні інвестиційні стратегії buy-to-let - «купити, щоб здавати». Покупцям пропонується приваблива для орендарів нерухомість за кордоном (окремі квартири й цілі прибуткові будинки), яка буде приносити власнику хороший відсоток із вкладених коштів - словом, курка, яка несе золоті яйця. Ріелтори намагаються по-своєму зіграти на популярності цього виду бізнесу. «Зараз активізувалися закордонні агентства нерухомості, в основному з Німеччини, засновані вихідцями з країн колишнього СРСР, які через інтернет і на виставках пропонують« спеціально для російських інвесторів »вкладатися в дохідні будинки, що приносять від здачі в оренду 20-25% на рік, при тому, що в середньому прибутковість такої нерухомості становить 6-8%. При детальному розгляді та перевірці з'ясовується, що ризики високі, прибутковість не підтверджена ринковою ситуацією », - розповідає Станіслав Зінгель, президент міжнародного агентства закордонної нерухомості Gordon Rock.

Некомпетентного інвестора навмисно вводять в оману, наводячи розрахунки, засновані на нереальних показниках заповнюваності. Наприклад, рекламують «дохідність оренди - 26% річних», а де-небудь внизу дуже дрібним шрифтом повідомляють, що така прибутковість досяжна при стовідсотковій заповнюваності орендарями, а при нинішньому рівні заповнюваності - дохід 7%. Таким чином, власник проекту замість, наприклад, 8-річної окупності може отримати 25-річну.

Деякі агентства навіть продають прибуткові будинки з гарантованою прибутковістю. Проте, як заявляє Станіслав Зінгель, до такої нерухомості в принципі не застосовується поняття стабільного і довгострокового доходу: максимальний термін оренди апартаментів у дохідних будинках, як правило, не перевищує 2-3 років. «І тим більше не застосовується поняття гарантованої прибутковості», - додає він.

«Інвестиційний консалтинг не розвинений в нашій країні. Цей бізнес у нас не ліцензується, і ним займаються звичайні ріелтори. По-справжньому компетентних людей на російському ринку дуже мало, - резюмує Ігор Індріксонс. - Вони є в галузі комерційної нерухомості, тому що цей консалтинг працює з корпоративними клієнтами, які вимагають розрахунків і гарантій, а житлова нерухомість продається «на емоціях», і тут виграють люди, які вміють переконувати і продавати ».

Самі з вусами

Всі військові хитрощі ріелторів і сумний досвід, винесений росіянами з угод із закордонною нерухомістю, призводять до відмови від послуг посередників. Як зізнався фахівець одного великого агентства нерухомості, все менше людей звертаються до російським агентам, більшість просто купує там, де їм подобається відпочивати, або там, де вже купили їх знайомі. Тобто реально діє не реклама на нашому ринку, а сарафанне радіо. Люди обходять власників нерухомості на місці і домовляються про ціну без будь-яких ріелторів. дві дівчини розмовляють

Словом, беруть приклад з європейців, які далеко не завжди мають потребу в додаткових посередників. У Європі ринок досить прозорий, а нерухомість переоформлюється на нового власника обов'язково за участю нотаріуса або адвоката. Він перевіряє правовий статус об'єкта, готує проект договору купівлі-продажу і несе всю відповідальність за чистоту угоди.

Щоправда, є й інша сторона медалі. «Для росіян складнощі полягають нерідко у відсутності знання мови і законодавства, і тому їм зручніше, щоб була допомога російськомовних ріелторів, які допоможуть визначитися з вибором, організують переклад документів, підберуть правильні варіанти, які підходять саме для росіян. Крім того, якщо є ще інвестиційна складова, то допомога російськомовних ріелторів потрібна ще й для перевірки документації, особливо якщо це комерційний об'єкт, в залученні іпотечного кредиту, здачі в оренду для отримання шуканої прибутковості », - запевняє Наталя Завалішина, генеральний директор компанії" Міель -DPM ". Словом, на поживу вітчизняним брокерам дістаються ті, хто не володіє мовами і не орієнтується в країні, де купує будинок. А таких поки що багато.

https://sob.ru/issue4920.html
Сподобався матеріал?Будинок за кордоном: як знешкодити «пастки» продавцівПідпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти