Банк Ізраїлю змінює правила гри на ринку іпотеки: питання і відповіді

У четвер, 5 травня, набуває чинності нова інструкція Банку Ізраїлю, яка забороняє іпотечним банкам видавати більше третини позики під змінний відсоток. Цей крок, спрямований на охолодження ринку нерухомості, автоматично призводить до подорожчання іпотеки.

Редакція NEWSru.co.il публікує відповіді на найбільш часті питання, пов'язані з діями Банку Ізраїлю на ринку іпотеки.

Я збираюся купувати квартиру і хочу взяти половину позики з прив'язкою до відсотка "прайм", оскільки вона найдешевша. Чи зможу я зробити це тепер?

При отриманні іпотечної позики ваша можливість варіювати різні варіанти позики буде обмежена. Згідно з розпорядженням Банку Ізраїлю, позики під змінний відсоток, який змінюється частіше, ніж раз на п'ять років, повинні складати не більше 33% від загального розміру іпотечної позики. Це означає, що під обмеження підпадають не тільки позики під відсоток "прайм", але і позики, прив'язані до інших "якорів" - курсу державних облігацій або відсотку "лейбор", у разі, якщо відстеження змін проводиться частіше, ніж раз на п'ять років .

Я вже виплачую іпотечну позику, на 70% прив'язану до ставки "прайм". Чи можуть мене змусити змінити склад позики?

Ні, рішення Банку Ізраїлю стосується тільки нових іпотечних позик. Разом з тим, якщо ви вирішите рефінансувати свою позику, вам доведеться знизити складову з прив'язкою до змінного відсотку до 33%.

Я отримав від свого банку зобов'язання на іпотеку, на третину прив'язану до ставки "прайм" і на третину - до індексу, що змінюється раз на рік. Саму позику одержу тільки через тиждень. Чи може банк відмовитися видати мені позику на підставі рішення Банку Ізраїлю?

Ні. Зобов'язання видати іпотечну позику на певних умовах, видане до 5 травня, не підпадає під нові інструкції.

Чому Банк Ізраїлю втручається ситуацію на ринку нерухомості, підвищуючи вартість іпотеки?

Банк Ізраїлю стурбований не вартістю іпотеки або високими цінами на квартири, а стійкістю банківської системи. Існуюча ситуація на ринку нерухомості загрожує стабільності ізраїльських банків, що змушує центробанк робити активні дії по "охолодження" ринку.

Рішення проблеми ринку нерухомості шляхом збільшення пропозиції знаходиться у віданні уряду. Банк Ізраїлю може впливати на ринок нерухомості тільки з боку попиту. Одним з найбільш ефективних кроків для зниження попиту на житло є збільшення вартості фінансування.

Яким чином ставка "прайм" загрожує стабільності банків?

Ставка "прайм", а точніше - облікова ставка Банку Ізраїлю, є одним з основних інструментів, за допомогою якого центробанк проводить свою політику. Ставка "прайм" дорівнює ставці Банку Ізраїлю з надбавкою у півтора відсотка.

Іпотечним банкам вигідно продавати клієнтам іпотечні позики з прив'язкою до ставки "прайм", оскільки це не вимагає від них будь-яких зусиль. Гроші під позичку банк мобілізує у Банку Ізраїлю, отримуючи певний відсоток за посередництво. Клієнти ж охоче беруть позики під відсоток "прайм", оскільки вони "дешеві" і не прив'язані до індексу споживчих цін. В останні місяці 86% нових іпотечних позик становили позики з прив'язкою до змінної ставкою.

Однак при всіх своїх перевагах, такі позики мають один великий недолік. При підвищенні Банком Ізраїлю облікової ставки розмір щомісячних платежів клієнта різко зростає. Для прикладу: на поточний момент клієнт, який взяв позику в розмірі 500 тисяч шекелів з прив'язкою до ставки "прайм" мінус 0,6% платить 3.356 шекелів на місяць (облікова ставка становить 3%, "прайм" - 4,5%). Згідно з прогнозами переважної більшості аналітиків, протягом року облікова ставка підвищиться на 2%, і клієнтові доведеться виплачувати вже 3.888 шекелів на місяць. Якщо ж Банку Ізраїлю не вдасться впоратися з інфляцією, облікова ставка продовжить рости, ще більше збільшуючи щомісячний платіж. Всього 9 років тому, в 2002 році, облікова ставка Банку Ізраїлю становила 9,1%. У таких умовах щомісячна виплата клієнта складе 4.672 шекеля на місяць - більш ніж на 1.300 шекелів більше, ніж зараз.

У таких умовах кількість сімей, які неспроможні виплатити іпотечну позику, різко зросте. Саме за цим сценарієм розвивалися економічні кризи в США, Ісландії та Ірландії.

Я чув, що більше не можна отримати іпотечну позику в розмірі більше 50%. Чи так це?

Ні, це не так. Подібний крок розглядався проте було ухвалено рішення не застосовувати його на поточний момент. У травні 2010 року було прийнято рішення, що вимагає від банків відраховувати по сумнівних боргах 0,75% від розміру позики, що видається у випадку, якщо її розмір перевищує 60% вартості майна, що купується. У жовтні 2010 року були обмежені великі іпотечні позики (понад 800 тисяч шекелів і понад 60% вартості нерухомості, що купується). У випадку видачі такої іпотеки банк зобов'язаний зарезервувати зі свого власного капіталу не 35% від її розміру, а 100% від її розміру.

Чи існують способи все-таки взяти іпотечну позику під змінний відсоток?

Так, існують. Останнім часом на іпотечний ринок вийшли страхові компанії і пенсійні фонди, діяльність яких не регулюється Банком Ізраїлю. Ці компанії можуть видати вам позику під змінний відсоток.

www.zagorodna.com