8 способів обману покупців квартир в новобудовах





Google+
09.11.2010 07:32
Обман на ринку нерухомості, у тому числі і первинному ринку, завжди був присутній, і присутній у даний час. Дуже багато учасників даних відносин, у тому числі і самі забудовники, застосовують ті чи інші способи обману своїх клієнтів. Це може бути як прямий, так і непрямий обман, як з метою відходу від дотримання чинного законодавства або відходу від оподаткування, так і з метою додаткового збагачення. Не варто думати, що якщо забудовник дуже великий або відомий, то від нього не варто чекати «підступів», на практиці це правило дуже часто не працює. Провідний юрист компанії «Перший Столичний Юридичний Центр» Олег Сухов розповів читачам ГдеЕтотДом.РУ про вісім способи обману з боку забудовників.

Розглянемо деякі варіанти обману пайовиків - покупців.

Перше, забудовник, не дотримуючись чинного законодавства, пропонує до висновку не договір участі в пайовому будівництві, який реєструється в державній реєстраційній кадастрової службі, а, наприклад, попередній договір купівлі-продажу. Як відомо, попередні договори чинності цивільного законодавства не підлягають оплаті, однак грошові кошти з покупця як-то отримати забудовникові потрібно, для цього укладається договір купівлі-продажу векселя на суму вартості квартири. Схема, вже повсюдно працює на первинному ринку нерухомості, проте ніяк не захищає права пайовиків. Добре, якщо такий договір купівлі-продажу векселя укладається з самим забудовником, а якщо з третьою компанією, тоді що? А ось тоді у покупця взагалі немає ніяких прав на придбану ним квартиру, і він повністю залежить від доброї чи не дуже доброї волі забудовника. Даний приклад зовсім недавно мав місце в судовому спорі з таким великим забудовником, як ЗАТ «Сіті-XXI століття». Експертний відповідь юристів Сіті-XXI століття.

Друге, забудовник продає під своїм ім`ям квартири, при цьому з покупцями укладаються договори з іншими організаціями, які юридично до забудовника не мають ніякого відношення. У кращому випадку зацікавленому покупцеві роз`яснять, що компанія-продавець входить до холдингу забудовника, що взагалі не відповідає дійсності, у гіршому випадку, цим питанням взагалі ніхто не буде цікавитися до чергової проблеми. Такий приклад останнім часом мав широкий резонанс, коли пайовики, будучи впевненими, що вони укладали договір з відомим забудовником Mirax, уважно вдивляючись в договір бачили, що Договори укладені зовсім з іншими компаніями, такими як ТОВ «Аванта», «Конкордія», СК «Будмонтаж» та інші.

Третє. Забудовник при укладенні договору намагається заробити на додаткові послуги, які, як показує практика, в більшості випадків взагалі не виявляються, більше того, вартість таких послуг забудовника значно вище за ринкову вартість, проте без її оплати з покупцем не буде укладений основний договір на бажану квартиру. До такого роду послуг можна віднести оформлення права власності на об`єкт нерухомості за результатами закінчення будівництва, або послуги за оформлення документів по угоді. Або страхування ризиків, які ніколи не настануть, але вартість страховки яких може становити від 5 до 60% вартості придбаного об`єкта.

Четверте. Даними, наведеними нижче прикладом обману, дуже прославився великий, але скандальний забудовник останніх 5 років ЗАТ «Енергостройкомпелкт-М». Зазначена компанія укладає договори на реалізацію нерухомості з іншими організаціями, які так само реалізують придбані права на квартири чи офіси третім особам. При цьому сам наведений вище забудовникам так само реалізує звичайним фізичним особам вже продані об`єкти нерухомості з посиланням на припинення договірних відносин з юридичними особами, яким вже раніше дані об`єкти були продані. Хто б у цьому прикладі не був прав, від забудовника або інвестиційних компаній, але результат завжди один і завжди не на користь пайовиків, а саме, два або більше претендента на один об`єкт нерухомості і повна відсутність можливості повернути сплачені кошти від забудовника або інвестиційної компанії .

П`ятий приклад обману полягає в наступному. Продаж житлового або нежитлового фонду, що належить іншому правовласнику. Що це означає? Перед початком будівництва забудовник завжди підписує інвестиційний контракт з місцевими органами влади. Відповідно до зазначеного контрактом забудовникові виділяється під будівництво земельну ділянку, а забудовник зобов`язується надати у власність адміністрації за результатами будівництва певні площі, що заздалегідь обумовлюються в попередньому протоколі розподілу площ, що є невід`ємною частиною інвестиційного контракту. У міру будівництва та реалізації об`єкта, забудовники дуже часто, частіше за все при наявності дефіциту в бюджеті, продають належні адміністрації площі. Якщо виходити з суворої букви закону, то пайовики, яким такі площі продаються, є безправними, не придбали права на оплачену квартиру, машиномісце або офіс. На практиці, в певних спорах такі справи мені доводилося вигравати на користь пайовиків. Даний приклад мав місце з таким дуже великим, але скандальним забудовником, як ЗАТ НВП «Тема».

Шостий шлях обману. Продаж об`єктів нерухомості через ЖБК (житлово-будівельні кооперативи). У чому полягає підступ даної схеми? Все дуже просто. Якщо пайовик стає членом ЖБК, то який би він договір на придбання нерухомості не уклав, він завжди буде повинен нести додаткові витрати, які будуть утворюватися у кооперативу. Простіше кажучи, вартість оплаченого житла щорічно може збільшуватися і збільшуватися, а контролювати збільшення вартості своєї квартири в житлово-будівельних кооперативах неможливо.

Сьомий спосіб обману. Це площі і планування квартир з їх додатковою оплатою. Як відомо, практично всі забудовники, реалізуючи нерухомість на стадії будівництва, або не мають зовсім проектної документації, або дана документація є недопрацьованою, неузгодженою. Укладаючи договір з пайовиків, площа квартири завжди вказується більше тієї, що фактично буде по закінченню будівництва, забудовник про це знає. У договорі з покупцями можуть бути зазначені умови, відповідно до яких при зменшенні площі квартири за результатами обмірів БТІ зайво сплачені метри підлягають поверненню, проте дані пункти вказуються не завжди і не завжди зрозумілої і правильному розумінні. Більш того, думаю, багатьох дивували ситуації, коли за планами БТІ написаний один метраж купленої новобудови, а за фактом здається, що він значно менше, що дуже часто підтверджує незалежна будівельно-технічна та інша експертиза. Ось так, на зайвих декількох метрах можна заробити за неуважних пайовиків значні суми безпідставних грошових коштів.

Восьмий, швидше за все самий наболіле і розповсюджений спосіб обману пайовиків, це або вказівка на орієнтовні терміни закінчення будівництва будинку, або відсутність таких термінів зовсім, що має широке поширення при попередніх договорах купівлі-продажу. Якщо дати вказані орієнтовні, то забудовники, не дотримуючись їх, завжди посилаються саме на відсутність конкретики в термінах і, відповідно, прямої свого обов`язку побудувати будинок в обіцяні на словах проміжки часу. Якщо ж розглядати попередні договори без вказівки термінів, то в кращому випадку обов`язки за такими договорами зводяться до певної дати щодо оформлення права власності самим забудовником на квартиру, однак ту дату, до якої необхідно вкластися забудовнику для оформлення власності і передачі квартиру покупцеві, ніхто ніколи не визначає і не гарантує.

Є ще безліч способів безпосередньо обманювати пайовика, або побічно не доводити до відома або доводити до відома дуже перекручено істотну по угоді інформацію, все перерахувати в одній статті досить складно. При цьому хотілося б звернути увагу на наступну, дуже цікаву для покупців інформацію, а саме: суди завжди при наявності спірної ситуації задають пайовикам (покупцям) питання про те, чому дорослий, не позбавлений дієздатності громадянин, міг укласти подібний договір, про що він думав . Виходячи з даних питань суду, можу порадити наступне: не поспішайте віддавати свої гроші за бажану квартиру, повернути їх буде значно складніше, а в деяких випадках взагалі не можливо.

Адвокат Олег Сухов, провідний юрист компанії «Перший Столичний Юридичний Центр» спеціально для ГдеЕтотДом.РУ
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти